温州：《温州市物业管理办法》正式施行

徐海龙/物业管理师/20100108

    本月1日，经市政府第30次常务会议审议通过的《温州市物业管理办法》正式施行，同时2000年10月21日市政府发布的《温州市住宅小区物业管理暂行办法》被废止。

    随着越来越多的高档住宅小区的投入使用，温州人对物业服务的需求也越来越高，但物业管理服务水平却始终裹足不前。物业收支不透明、业主拒缴物业费、小区停车难、安保措施不到位、设施设备维护难等物业管理问题愈发纷杂繁乱，造成了如今许多业主与物业之间不应有的“对立”局面。

    最新的《办法》要求物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则，市房产管理局负责全市物业管理的监督管理工作，提出了许多破解物业管理难题的政策措施。然而新《办法》能否有效缓解业主与物业之间的矛盾，实现温州物业管理服务行业的快速发展，还需要许多工作进一步去落实。

    业主自治

    业主委员会筹建加速

    与2000年的《温州市住宅小区物业管理暂行办法》相比，新《办法》对业主在物业管理活动中享有的权利、必须履行的义务都作出了明确的规定，并规范了一个物业管理区域内成立业主的大会的具体流程、资格审核办法及必须履行的职责。《办法》规定，业主大会议事规则的制定、修改，业主委员会成员的选举、物业服务企业的选聘以及附属设施的改建、重建都必须由业主共同决定。

    据市房管局物业管理处处长潘元平介绍，截至2009年9月，温州市共有1225个小区(大厦)，其中只有三分之一的小区组建了业主委员会，而在有业主委员会的小区中，也只有三分之一的业主委员会在正常运作。业主委员会难成立，成立的业主委员会不管事，个别管事的又存在越权行为，业主委员会缺乏有效引导和监督，暴露出业主自治意识薄弱、自治管理能力差等问题。

    这使得大多数业主具有基本权益，却又无法执行业主权力，也就无法有效地维护自身的合法权益。举办业主大会、成立业主委员会需要前期大量的筹备工作，过去让建设单位主要负责筹备，建设单位担心一些违规行为被追究，是不太情愿筹备业主大会给自己找麻烦。而业主们人心不齐，又缺乏筹备经费也是业主大会和业委会难成立的原因之一。

    新《办法》规定了社区街道、乡镇人民政府会同物业主管部门，指导业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会和业主委员会的日常活动。并规定首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照一定的建筑面积比例承担,在房屋竣工验收后1个月内存入物业主管部门指定的银行账户。

    新《办法》还对业委会成员的素质有较高要求，规定业委会成员要遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务。业主拒缴物业费、乱停车、野蛮装修、违章建筑、侵占公共用地、破坏绿化等行为都被视为没有履行业主义务，不符合成为业委会成员的条件。

    为了推动业主自治，提高业主自治意识，强化业主自治能力，潘元平表示市房管局今年将组织各小区业委会负责人参加新《办法》的学习培训，加强媒体舆论宣传。

    物业变革

    试点“菜单式”服务

    新《办法》规定：普通住宅物业服务可以实行分项目收费试点，建立服务标准规范、收费公开透明的物业服务收费机制。

    市物业管理行业协会秘书长徐海标十分看重《办法》中的这一款内容，称实行分项目收费试点是一种“菜单式”的物业服务，认为这是对现实裹足不前的温州物业管理行业提出了新的发展方向。势必将细化、量化物业服务内容，提高物业管理服务水平，有利于解决目前备受争议的物业收支不透明问题，让业主明明白白消费，使物业服务更加公开、透明、合理。

    一直以来无论物业企业服务质量好差，收费的都是一致的，物价上涨和用工成本的上涨，使企业颇感生存压力。随着中瑞·曼哈顿、世贸大厦等高档小区即将投入使用，对物业管理服务水平的要求也越来越高，温州现行的物业企业管理水平已经无法适应社会发展需求。

    而现行的物业服务标准相对模糊和笼统，它只罗列了服务的范围，对服务的深度未予明确，也就是说它只定性而未定量。同时，收费与服务关联度低，业主不清楚付费后应该得到什么样的服务，物业企业也不清楚收费后应提供什么标准的服务，为此业主与物业矛盾纠纷不断。

    物业服务分项目收费现已在江苏常州、福建厦门成功试点，它是将普通住宅物业公共服务项目根据服务内容、服务标准和设施设备配置等情况分为综合管理服务、秩序维护服务、清洁卫生服务、绿化日常养护服务、共用设施设备的日常维护保养服务等类别，再将每个类别划分为不同的服务等级，每个服务等级又划分为若干个服务项目。每个服务项目均对应相应的收费标准，各项服务收费标准之和组成整个服务收费标准。业主委员会或开发建设单位与物业服务企业在商定服务项目和收费标准时，可以结合小区的特点和实际情况，进行自主选择和组合，最终确定小区的物业公共服务收费标准。

    目前，市发改委与市房管局已经成立物业分项目服务收费试点研究小组，正在为物业分项目试点制订一份可操作“菜单”，预计今年在一些新交付的楼盘中试点实施。

    车库车位

    必须首先满足业主需求

    新《办法》中还加入了《物权法》的内容，其中备受争议的是车库、车位的售租问题。《办法》第七十一条规定物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的停车需要。业主要求承租空置的车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。同时还规定，建设单位在未首先满足业主停车需求时，不得将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人。

    《办法》在草案向社会各界公开征询意见阶段，许多房开商对此颇有意见，聘请多名律师组成一个意见团要求修改第七十一条。房开商认为这一条侵犯了《物权法》私有财产的私人处置权，房开商认为他们对车库、车位拥有产权，如何处置不应受到限制。

    潘元平解释称，小区内停车难已经是一个社会问题，社会问题不是个案问题，《物权法》第七十四条第一款就对此有明确阐述，建筑区划内、规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求。

    市鸿翔物业管理有限公司总经理麻永明向记者透露，小区绿化、通道车满为患，而小区地下停车库空置的现象却屡见不鲜，开发商只售不租，个别人炒卖车库、车位等行为都加剧了小区停车难的问题，新《办法》的出台对缓解小区内停车难问题很有帮助，也给小区物业管理带来便利，使业主的权益得到保障。

    麻永明认为今后花十几万元购买一个车位的业主会越来越少，因为租一个车位比花钱购买一个车位明显划算得多。

    设备维护

    将设日常维修资金

    小区电梯维护、消费设施设备养护的日常维护费用很高，因缺乏维修资金，小区公共设施设备日常维修、保养不到位，导致电梯、消控设施等设备设施停运，给业主生活带来诸多不便，而由此引发的业主与物业之间矛盾纠纷升级的事件近几年也屡见不鲜。

    《办法》规定：物业服务企业可以根据物业服务合同约定，聘请专业机构承担电梯维护、消防设施设备养护等专业服务。

    而专项维修资金的使用必须经物业管理区域内受益业主所持投票权2/3以上认可通过，程序复杂，也不适用日常的公共设施设备维护和使用。潘元平告诉记者，为了解决公共设施设备日常维护，确保公共设施设备正常运行，市房管局将在新《办法》的基础上制定《温州市物业专项维修资金管理办法》，其中研究推出“日常维修资金”方案。“日常维修资金”按照公共设施设备日常维修、保养核算出费用，再分摊到建筑面积上来，费用可由物业代收，存入物业管理部门设立的专门银行账号。日常维修资金的提取可有业主大会授权业主委员会直接向物业管理部门申请提取，物业管理部门、业主、业主大会对日常维修资金的使用实施监督。

    《办法》对物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等共有设施设备明确应有相关专业单位负责管理，为物业企业管理减磅。

    此外，新《办法》首次《办法》还新增了前期物业管理内容，要求建设单位应当按照规定通过招投标的方式择优选聘具有相应资质的物业服务企业。并特别指出，物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。还对物业管理用房的所有权和用途做了明确规定，另外对续聘问题，提出了物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当召集业主大会决定是否续聘。

    潘元平表示，酝酿多年的《温州市物业管理办法》是对各相关部门的意见进行梳理，对各法律法规的规定进行对照，再结合温州的实际不断论证修缮而制定的，与《温州市住宅小区物业管理暂行办法》相比有非常明显的进步。《办法》为进一步规范物业管理，维护物业管理市场秩序，保障业主和物业服务企业的合法权益奠定基础。