沈明晶/《襄樊晚报》/20091210
开发商要为物业公司提供多大的办公场地，前期该不该交纳物业质量保修金？业主大会筹备组该由谁牵头，业委会“不作为”时，街道办或社区如何监管？昨日，市房管局就《襄樊市物业管理办法(讨论稿)》(以下简称《办法》)面向社会征求意见。
部分小区可“自管”
在什么情况下，小区应该成立业主大会，业主人数较少时，是否可以不成立业主大会？
2003年国务院出台的《物业管理条例》规定，同一个物业管理区域的业主，应当在物业所在的房地产行政主管部门指导下成立业主大会，并选举产生业委会，但是对只有一个业主、或业主人数较少的，也可不成立业主大会，选择共同管理。
由于对成立业主大会的条件，条例没有明确指出，导致很多开发商为了延缓交房期限，不聘请正式物业公司，很多业主利益无法得到保障。
新的《办法》拟规定：只要符合以下两个条件，小区就要成立业主大会：一是交付的专有部分建筑面积达到总面积的50%以上时；二是入住的户数达到物业总人数的1/2以上时。此外，有两个以上的业主，新建住宅，应该实行物业管理。
针对业主人数较少，可不成立业主大会，《办法》计划规定：小区的业主总人数在100人以内的，可以选择不成立业主大会，由全体业主共同管理。
物业公司不再“寄人篱下”
在现实中，很多小区聘请了物业公司，可是公司进驻后，却没有办公场所，甚至连门卫房都没有，这样一来，如何安心搞好物业服务？
市房管局负责人表示，《物业管理条例》虽然明确规定了建设单位应按照规定在物业服务区域内配置必要的管理用房，但是过于笼统，所以导致很多开发商认为只要有门卫房就可。
新的《办法》拟规定，开发商在对小区的规划设计时，必需按照开发建设项目规划出售部分总建筑面积的千分之二到千分之四建设物业管理房，用于小区的物业管理和业委会办公场所。
一个小区的管理用房一般不能低于60平方米，其中业主委员会的活动场所不少于20平方米。物业房的产权属于小区全体业主共有，由物业企业负责日常维修，任何单位和个人不得占有、买卖、抵押或改为他用。
社区参与业委会管理
业主大会、业委会是群众自治组织，街道办、居委会该不该“掺和”筹备业主大会？业委会“不作为”时，社区如何进行有效的监管？
据介绍，《物业管理条例》虽然规定，小区的业主委员会由全体业主投票产生，并向社区居委会和房管部门备案，但对如何监管并不明确。
新的《办法》拟规定：业主大会筹备组由开发建设单位、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府或社区居委会派员担任。
同时，为防止业委会换届选举出现的问题，新的《办法》还计划规定：在新业委会选举产生后，前业主委员必须在10日内，将保管的凭证、档案、印章等属于全体业主所有的财物移交，当地的街道办有权进行监督，而对于被终止业委会资格的，必须在5日移交自己所保管的小区文件资料和财物。“街道办、社区的权力将会进一步加强。”业内人士分析认为，《办法》出台后，街道办和社区，对小区的日常管理力度会变得更富有成效。
针对《办法》拟规定的以上条款，您若有什么意见建议可致电房管局，电话：3212327；也可以书面的形式反映，通联地址为：樊城区新华路市房管局大楼14楼物业科，电子邮箱：[email protected]。
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2009/12/11 9:12:00