南宁：10月1日起物业管理将按等级收费

《南国早报》/20090918
 

    从10月1日起，南宁市的小区物业收费标准，将根据小区物业公司提供服务的等级来确定。记者9月17日从南宁市物价局了解到，根据提供服务内容的不同，南宁市的物业服务收费将分为4个等级，小区物业公司要想多收物业管理费，只能通过提升服务质量和服务水平来提高自己的级别。而广大业主也可根据自己的承受能力，选择相应等级的物业公司。实行定级收费后，小区停车收费标准也重新进行了规定。

    小区的物业收费到底应该收多少？收费后物业公司需提供什么样的服务？17日，记者请南宁市物价局有关负责人就实行定级收费后的相关问题进行了解读。 

    按4个等级收取物业管理费

    据介绍，南宁市对前期物业管理实行的是政府指导价，即规定基准价及浮动幅度，经营者可根据市场供求关系和生产经营成本，在政府规定的基准价和浮动范围内制定具体价格。对于新的物业等级收费标准，南宁市物价局分别制定了10%的浮动范围，以利于企业制定具体价格。同时，南宁市普通住宅小区物业服务等级标准还规定物业服务企业必须实行明码标价。物业服务企业要在物业管理区域内的显著位置，将实行的服务等级相对应的服务内容以及收费项目、收费标准等有关情况予以公示。这项规定，将有利于业主明明白白消费。

    ［文件规定］本收费标准只适用于南宁市区范围内，业主大会成立前由建设单位选聘的物业服务企业，对住宅（不含别墅）物业进行管理的住宅小区。

    解读：按等级收费只适用于住宅小区业主大会成立前由建设单位选聘的物业服务企业。已成立业主委员会的小区，则不适用于本收费标准，但该收费标准也提供了一定的指导作用，业主们可参照该收费标准，由业主委员会与物业公司协商确定。对于商业、写字楼和别墅，依然按桂价格[2007]122号规定执行。

    同样，附表二所提到的南宁市普通住宅小区停车场停车收费标准，也只适用于住宅小区业主大会成立前由建设单位选聘的物业服务企业。对于其他类型的物业，不适用该标准，但可参照该收费标准。

    ［文件规定］本等级收费正式实施时，建设单位与物业服务企业已签订住宅物业服务合同的，物业服务及收费标准仍按原合同约定执行。合同到期后，尚未成立业主委员会的住宅物业，其物业服务及其收费标准按正式公布实施的等级收费标准执行。

    解读：对于那些已签订合同的小区，如果合同没有到期，仍按原标准执行；而对于合同已到期，且未成立业主委员会的小区，将执行新的收费标准。

    电梯维护不再收费

    据了解，近几年来，有关物业管理的投诉直线上升，其原因多是由于物业管理部门在收费与服务方面存在严重脱节问题，业主享受到的物业服务与所交的物业管理费并不等值。只收费不服务、多收费少服务，是目前小区物业管理的通病。同时，很多物业公司也有这样的感受——业主们总能找到各种借口拒交管理费。实行按等级收费，将有望解决这一问题。

    ［文件规定］物业服务企业与建设单位签订物业服务合同后，应当以书面形式及时将执行的服务等级和收费标准分别向房产、价格主管部门备案，如不备案，一律按服务合同所签订的服务等级及收费标准降低一级进行检查。

    解读：该规定再次强调了物业公司收费要按质论价，同时加强了相关部门的管理与监督。如一些物业公司在招投标时以一级标准投标，在实际操作过程中，也是按一级标准服务。但如果没有到有关部门备案，物价部门一旦接到有关该物业公司的投诉，将一律按二级服务确定收费标准。

    ［文件规定］带电梯住宅物业服务收费含包物业公司对电梯的日常维护费（日常检查及小修）、专业维保商的维保费、电梯的年检费。电梯电费按实际发生额进行分摊。

    解读：目前，南宁市所有享受电梯的业主，每月都要交30元左右的电梯维护费，而实行等级收费后，这30元左右的维护费将不得再收取。

    收费标准原则上一年一定

    据了解，该收费标准的制定，既考虑了物业服务质量、服务成本、服务等级、硬件配套设施等因素，也考虑了广大业主的承受能力。如一级标准的基本价为带电梯1.50元/月·平方米、无电梯1.00元/月·平方米，按照上下10%的浮动幅度，带电梯为1.35～1.65元/月·平方米，无电梯为0.90～1.10元/月·平方米；如果业主认为承受能力不够，则可以选择相对较低的服务等级，如四级服务无电梯的收费为0.40元/月·平方米，上下浮动10%后，收费标准为0.36～0.44元/月·平方米。

    ［文件规定］物业服务企业应设立专门部门，按照服务合同约定和政府颁发的服务规范等进行服务质量管理。

    解读：为了明确服务质量，对于按等级收费后的物业服务内容，也有了非常细致的规定——每个等级分综合服务、房屋管理及维修养护、公共设施设备维修养护、绿化养护、保洁服务、协助公共秩序6个方面，每个方面都有详细的要求。

    比如，在“综合服务”的业主咨询投诉方面，一级标准的要求是：24小时受理住户的报修和投诉，并在1天内予以答复处理。业主急修半小时内、其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录，并有回访制度，满意率达90%以上。二级标准的要求是：业主咨询、投诉在2天内予以答复处理。业主急修1小时内、其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录，并有回访制度，满意率达80%以上。

    ［文件规定］根据市场及物价指数的变化情况，服务等级标准可相应调整；收费标准原则上一年一定，如未有新的年度价格出台，则继续延用上一年度的收费标准。解读：该规定综合考虑了物业公司与业主的需求。由于物价指数一年不同一年，始终执行一个标准，有可能造成业主承受不起，也有可能让物业公司入不敷出。因此，南宁市物价局规定收费标准原则上一年一定，以适应市场变化。   ［文件规定］物业服务收费可以实行酬金制或包干制计费方式。收费项目和标准及收费办法，应在经营场所或收费地点公示。实行酬金制计费方式的，每3个月以书面形式向业主公布收支情况。

    解读：根据需要，物业公司在与建设单位签订合同时，会约定按酬金制或包干制收取物业管理费。南宁市目前普遍采用包干制收费方式。