《公元物业管理文摘》（第76期）

　　1、最适合的物业管理方案不易确定

　　物业管理招投标与其他招投标一样，要选最合适的而不是最好的方案。但什么样是最合适的，往往不易判断。如住宅小区多元化的产权结构决定了众多业主达成对最适合的物业管理服务的一致需求的难度，费用最低的方案并不一定能够满足全体业主的要求。

　　2、物业管理服务的行业特殊性

物业管理属于第三产业，是服务业。但物业管理与一般的服务行业相比，也有其明显的个性。

　　首先，物业管理服务有别于社会公共服务和个体服务，是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，这种服务的确定和选择又是一种市场行为，而不是行政行为。

　　其次，物业管理服务提供的产品是全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务产品。其突出的一点就是生产和消费同时开始，同时结束。

　　第三，物业管理服务的性价比是弹性的，而非刚性或半刚性，其所提供的产品定量容易定质难。因此，要真正做到质价相符、优质优价是不容易的。

　　这些特点决定了物业管理招投标过程及其结果的某种不确定性。从招标方的角度看，物业管理的招投标是有风险的，仅仅依靠标书的评判和各公司以往的市场声誉，并不能完全保证评标结果的正确性。

　　业主委员会是业主代表组成的一个自治性组织，它代表业主利益。但是，柳州市东苑小区部分业主却由于拖欠物管费，被业主委员会告上了法院。

　　记者在东苑小区了解到，几年前，业主在此购买宅基地后，开始自建房。2003年8月，东苑社区居委会组织小区业主开会，选举业主代表成立了业主委员会，随后将物业收费事务移交给业主委员会。在业主委员会提供的一份物业服务协议书中，记者还看到这样的内容：东苑小区业主委员会代表全体业主，与各个业主签订此协议，并承诺向小区全体业主提供物业服务。去年3月，业主委员会将物业收费标准上报柳州市物价局，并得到批复同意执行。

　　今年3月，东苑小区业主委员会一纸诉状，将拖欠费用的刘先生等18名业主告到法院。

　　柳南区法院审理后认为，业主委员会收费的标准及主体资格，系经柳州市物价局的核准的，故作为小区的房地产产权人和使用人，应当遵守小区管理规定，按规定交纳管理费用。18名被告系居住在业主委员会负责物业管理的小区内，却未按规定按期交纳管理费，原告的要求理由充分，法院予以支持。

　　最后，法院判决被告刘先生交纳2004年的治安巡逻费、小区道路环境绿化保洁费和上门收取垃圾费，总计148元。其他被告业主也必须交纳拖欠费用。