《公元物业管理文摘》（第74期）

　　（二）企业支持。物业管理企业普遍存在管理规模小，专业人才少等问题。国有企业的物业管理单位，是从后勤机构演变过来的，更有设备落后、人员文化程度偏低、年龄偏大等不足，要想自负盈亏难度很大。因此，国有企业要在资产、资金、技术和政策上给予有期限的适当的倾斜。要扶上马，送一程。除了加大力度对职工住宅进行全面维修改造外，从“大物业”的角度出发，适当增加机关、厂区物业管理经费，弥补职工住宅物业管理费用的缺口。同时，将属于物业范围的经营性资产交给物业管理公司，从资产、资金等方面积极支持物业管理公司发展第三产业。

　　（三）自身努力。在积极争取政府和原企业支持的基础上，国有企业物业管理公司要在完善自我上下功夫。

　　对于那些没有设计空调机位的住宅，物业管理公司首先要加大宣传力度，让业主了解到空调室外支架存在的安全隐患，明确告知业主和使用人，一旦发生空调室外机坠落伤人事件，后果不堪设想，空调室外机所有人要依法承担相应法律责任。其次要督促业主对空调外挂支架进行检查加固或更换固定器材，把风险降到最小，同时尽量采用不锈钢支架固定空调外机。

　　（二）加强早期介入

　　在物业管理的早期介入阶段，在建筑方案设计时，针对空调机位向开发商提出建设性的意见，以完善空调机位的设计。第一，应考虑实用性，不能单纯为了美观而妨碍空调机的安装和日后的维修保养；安装位置也应尽量靠近窗洞口，尽量避免设在无窗的山墙。第二，空调机位大小要足够，保证空调室外机前后左右四个方向都有一定空间，百叶设置不要太密，保证空调机的通风散热。第三，每个房间都要配备空调机位，对于一些高档住宅还要考虑有安装中央空调室外机的位置。第四，每个空调机位旁要设排水管或地漏，空调冷凝水都可以通过这些设施统一排放。第五，空调机位要做相应的防水处理。

　　（三）加强协调，妥善处理遗留问题

　　对已经建成的小区，处理因空调机位而产生的问题和纠纷要以人为本，具体情况具体分析。若属于开发商开发设计方案不合理，且开发商依然有后续滚动开发任务的，物业管理公司可与开发商协调进行统一整改，以便统一形象，促进后期销售；若开发商已经撤离或是不愿、不能负责的，物业公司应与业主委员会、业主多做沟通，争取通过召开业主大会制定出妥善的统一解决方案；如果没有业主委员会且难以通过动员单个业主完成整改的，物业管理公司可以积极向上级主管部门反映，争取旧城改造和文明卫生城市创建项目专项经费的支持，通过多方努力加以解决。
 

　　案例分析：

　　某日下午4点左右，当值保安员在检查某苑北车场停放车辆时，发现一辆白色桑塔纳车驾座前门靠车轮部分被一花盆砸坏，地上散落有泥土及花盆碎片。

　　事发后，首先报当值领班及部门主管到场，根据现场勘察，估计是该楼上业主扔下花盆砸到车子，便立即对三楼以上住户挨户查问，原来是某业主在清理房屋卫生时将花盆扔下，刚好落到该车上，导致车前门驾座左侧靠车轮旁被严重砸坏，并查到车主亦为某苑业主。楼上业主承认此事，并愿与车主协商赔偿处理。经协调，双方于18：50过成协议解决此事。管理处另采取以下措施：
（1）进一步加强对小区业主“请勿高空抛物”的宣传，使业主自觉遵守社会公德，并指出高空抛物给自己及他人带来的危害性。
（2）提高安管员对小区不安全因素的警觉性，杜绝隐患的存在。
（3）将此事件作为案例保存，在今后的工作中对安管员进行现场案例分析，以提高安管员处理类似事件的能力。