《公元物业管理文摘》（第8期）

【法规动态】

上海：杨浦区确定住宅物业分等收费标准

（佚名/中国上海/20051009）

　　根据《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》，杨浦区房地局与物价局联合制定了《关于制定和发布杨浦区住宅物业服务最高收费标准的通知》。《通知》规定本区住宅，每平方米每月收费区间为：多层0.41—1.75元，高层0.9—2.3元，最高为2.3元。超过最高收费标准的，建设单位应委托市物业协会组织专家论证并报市价格主管部门备案。

沈阳：酒店式公寓成物管盲区

（黄琳/《时代商报》/20051001）

　　沈城即将出台的首部《物业管理规定》（征求意见稿）中提到，由业主委员会来选择评价物业公司。但是，酒店式公寓的住户并非业主，业主委员会的成立变得没有意义，因为他们并不了解物业公司的服务是否合格。所以，这就出现了一个“盲区”：有权力评判物业服务质量的，不是业主而是住户，但根据规定，住户又无权对物业服务发表意见。

【行业要闻】

深圳：小区兴聘女保安

（彭纪宁/《羊城晚报》/20051009）

　　今年以来，细心的深圳市民发现，过去由清一色“男性”担当的保安职位开始让位于巾帼“女性”，在深圳一些小区、停车场收费、门卫，人们经常会见到女保安的身影，她们甜美的笑脸，飒爽的英姿给这个城市增加了几分温情。在一些当地物业公司，记者发现女保安的比例相当高。中电信息大厦管理处有五名女保安，占该管理处保安总数的30％。

厦门：“黄牌物业”反成首个受奖者

（蒋怡丹 林艳/《厦门晚报》/20051004）

昨日，筼筜警方给骏景园小区物业管理处发出了奖金，该小区保安员伏击守候，抓获一名多次入室盗窃的嫌疑人。这个受奖的小区，出租户多，占40%，人员流动大，此前因连续发生案件而被警方发出了“黄牌警告”。据悉，这是自今年7月起创建零发案小区后，警方第一次发奖金表彰小区物业。

天津：物业百题今起竞赛

（刘英潮 吴梅 刘刚/《今晚报》/ 20051010）

　　为培育物业管理市场成熟消费群体，普及物业管理法律法规知识，积极构建和谐社区，天津市国土资源和房屋管理局与今晚传媒集团正式推出“天津市物业管理政策法规百题知识竞赛”和“天津市业主信得过物业管理企业评选”活动。竞赛组委会将于10月15日公布标准答案并在决赛现场抽取50名幸运参与奖。

谓南：“物业老总”庭审现场学法

（杨伯涵 骆元平/《华商报》/20051008）

　　近日，渭南市30多家物业公司的老总不约而同地赶到渭南市中级人民法院，集体旁听一宗业主与物业公司因丢失摩托车而产生的经济赔偿官司。老总们想通过这次旁听，寻求到一个有效缓解业主与物业公司之间纠纷的途径。某物业公司老总杨永杰对记者说，物业公司应加强宣传自己的业务，为业主服好务，争取两者和谐相处，遇到纠纷相互多理解、多沟通。

哈尔滨：物业居民国庆联欢

（杨璞/《新晚报》/20051008）

　　据小区物业介绍，国庆节期间，小区业主纷纷找到物业公司，要求组织文艺演出来活跃居民的节日生活。物业看到业主积极性很高，马上就找到社区组织了一场晚会。于是，一场由业主自编、自导、自演的节目就这样拉开了帷幕。居民中从上至80高龄的老人，到下至3岁的儿童都参加演出，居民们在自娱自乐中度过了欢乐的节日。

福州：将首次启用物业维修基金

（林银来 林毓心/《海峡都市报》/20051009）

　　昨日，市房管局有关负责人透露，福州市将首次启用物业维修基金，修复因台风受灾小区的公用设施。据介绍，目前仍未恢复正常秩序的40多个小区，主要情况是泵房和小区配电设施由于受洪水的浸泡而受到毁灭性的破坏。“目前我们正与市人大、政府等其他相关部门研究具体的操作办法，争取尽快启动。”福州市房管局副局长林勋表示。

合肥：居民物业消费意识待提高

（何保丰/《江淮晨报》/20051010）

　　一家新建小区，现在开始要收物业管理费了，物业公司却感到困难重重。在小区入口处，物业公司张贴了通知，希望各业主主动积极缴纳物业管理费，但是收效甚微，几乎有80％的业主没有交纳。李先生告诉记者，小区里有不少没有交纳物业管理费用的业主购买的都是别墅，并不是他们交不起物业管理费，而是缺乏这种意识。

海口：物业管理覆盖率全省最高

（李兴民/《商旅报》/20051009）

　　海南省物业管理覆盖率不断扩大，目前有效管理面积达35%。海口市物业管理覆盖率排在全省第一。据介绍，随着海南房地产市场的不断发展壮大，应运而生了一些与市民息息相关的物业公司，帮助市民“管家”。据了解，目前这些帮助市民管理小区的物业公司管理面积近3000万平方米，物业管理覆盖率最高的是海口市，占到60%。

【数据说话】

上海“夏令热线”问题处理率94%

（孙艳梅/《中国建设报·中国楼市》/20051002）

　　物业管理自6月22日开通的三个月来，市、区二级夏令热线共收到涉及物业管理服务投诉求助电话48305个，及时解答和受理解决45291个，解决率94%。其中反映断水、断电、房屋渗漏水、管道堵塞的应急报修电话42607个，解决39894个，解决率达94%。这期间，仅上海市房地资源局“962121”物业管理夏令投诉热线就受理投诉2668件。

【物管采风】

厦门物业成长十六年

（王斌/《厦门日报》/20051003）

　　1989年我市成立了第一家物业管理公司。到目前为止，全市物业管理的覆盖面积有4812多万平方米，物业管理项目1050个左右，物业管理的覆盖率已占厦门岛内已建房屋总面积的76%。具有资质的物业管理企业有303家，从业人员近3万人。全市接受物业服务的用户18万多户，近55万人享受着物业服务。

【学习平台】

中国物业管理发展中若干问题的思考

(张春梅/上海物业网/20050919)

　　物业管理在我国的发展已近20个春秋，如何看待这个发展中的新兴行业，本文仅结合实际工作的体会思考以下几个问题：

 　　一、房地产行业的发展对物业管理影响重大。房地产开发和物业管理存在着紧密地联系，房地产行业的状况直接对物业管理产生影响。目前越来越多的房地产工发商认识到物业管理在房地产开发中的重要性，而在物业管理行业还没能充分关注房地产的现状和发展。

　　二、物业管理企业的经营能力不足。长期以来对于物业管理强调的是谁开发谁管理，使得市场化无法形成，而过分强调的服务又使得企业忽视了经营。随着市场化步伐的加快和国际上物业管理概念及企业的引入，越来越暴露出了我国物业管理企业经营能力不足的问题。

　　三、物业管理的推进任重而道远。首先，国家的地区差异造成了发展的不平衡，除了经济发展因素的限制之外，还有人的观念、物业管理的意识、体制的变革等问题。其次，政府的不恰当干预影响了物业管理的发展。第三，物业管理企业的自身现状是制约行为发展的另一重要因素。许多改制企业又沉重得社会包袱，同时从业人员素质也参差不齐。

　　四、物业管理企业的运作模式必须变革。谁开发谁管理的模式将被打破，企业之间的兼并、联合、重组将成为趋势，品牌企业的特许经营、连锁经营将出现。单一服务型的物业管理将向多元化和专业化方向发展。

【业主之声】

水电费直接收取免纠纷

（吕春梅/《齐鲁晚报》）/20051009）

　　由于新老物业交接时，双方没办理电费交接手续，300多户居民的电费没人代收，使得居民遭遇停电。原物业一位负责人说，以前他们接管泺安家园时其中的总电表和分表的差额损耗都是开发商垫付，但是从今年8月份开始就不给垫付了。就差额费用问题，他们和新物业达不成一致，所以迟迟没有交接。居民们都反映，要是电费由供电部门直接向居民收取，也就没有这些麻烦了。

【自由论坛】

建立“业主中心”的正确理念

（张佑国/中国物业管理信息网/20050112）

　　一、“业主至上”的误区

　　1、来自物业管理企业。(1)低价竞争,不敢主张企业利益；(2)过头承诺；(3)扩大服务范围,无偿提供服务。2、来自业主。(1)无政府主义泛滥,拒绝政府主管部门监管；(2)极端自由化,排斥民主集中制；(3)强调个性,缺乏公德,侵害其他业主利益；(4)过多主张权力,不承担义务。(5)唯我独尊,不尊重物业管理从业人员。

　　二、“业主中心”说内容

　　“业主中心”说,该观点包含三层关系:1、业主与物业管理企业是由法律、法规来界定和约束的平等关系；2、物业企业的各项工作应围绕业主而运作。业主在中心,物业管理企业紧紧围绕在其四周,不脱离中心,业主也离不开物业管理企业,形成鱼水交融状。

　　在物业管理中,任何一个企业都应将争取业主,把业主满意作为首要工作来考虑。企业应做到以下几点:1、了解业主的需求。2、企业的方针、目标要与业主的需求和期望相结合。3、要通过各种方式沟通,从最高管理者下至操作层员工每人都了解业主需求、企业方针和目标。4、测量业主满意率,并采取相应措施,不断改进。5、处理好与业主的关系,建立与业主有效交流的渠道和方法,提高业主对企业的忠诚度,只有忠诚的业主才能给出真实的满意率反馈。只有不断满足业主需求,才能取得业主信赖,使之成为您忠诚的客户。

【案例选编】

“广州物业维修基金第一案” 引法律适用争议

(李桦 游春亮/大洋网/20051009)

　　1999年8月，李女士与开发商广州市东华实业股份有限公司(下称“东华公司”)签订《商品房预售合同》，购买了一套90多平方米的房子。李女士称，当时她与开发商签订的合同中没有约定该单元维修基金由业主支付。后来小区成立业主委员会，但是一直没有依规定建立小区的物业管理维修基金。于是，2003年李女士以开发商不给其缴纳物业维修基金为由，把东华公司告上法院，被称为“广州维修基金第一案”。

　　李女士认为，《广东省物业管理条例》第32条的规定：“物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的2%，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会”。而东华公司则认为，依据建设部的《住宅共同部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定，“商品房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%至3%的比例向销售房单位缴交维修基金”。因此，维修基金应该由业主来掏。

　　今年4月，广州中院开庭审理此案，而问题的焦点则落到了法律的适用上。

　　按照2000年7月1日起实施的立法法规定，地方性法规与部门规章之间出现不一致时，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，适用地方性法规；国务院认为应当适用部门规章的，提请全国人民代表大会常务委员会裁决。

　　※点评：

　　随着住房制度改革的深入和物业管理工作的进一步发展，作为新生事物的物业维修基金制度，其不平衡性和滞后性亦日益凸显，呈现出了较多的矛盾和问题。同时，由于国家对有关物业维修基金的法律法规并不健全，因此导致如本案中地方性条例与部门规章相冲突的情况。