《公元物业管理文摘》（第204期）

    “近日，聊城市下发《关于加强社区物业管理工作的意见》，就提高社区物业服务管理水平、规范社区物业管理行为进行了规定。其中要求各级物业主管部门要制定物业应急为序保障政策，当出现电梯故障、排水管道破裂等8种紧急情况下，产权人或其委托的管理人未能履行应急维修责任的，街道办事处(乡镇人民政府)应启动应急维修机制，迅速解决突发事件。

    B2C、C2B、B2B、C2C、O2O、O2P等都是目前组织尝试过的电子商务模式，下面将介绍“互联网+”时代下产生的新模式—EFOS。

    此时您或许有很多疑问:

    一、EFOS是什么？

    二、它是做什么的？服务于什么行业？

    三、能提供什么样的服务？创造什么样的价值

    接下来将为您一一剖析解答：

    一、EFOS是什么？

    EFOS是建筑设施运维智慧平台的简称。是基于“智能化+智慧云+互联网”优化成的建筑机电设施与能效综合智能系统的解决方案。

    二、EFOS做什么的？服务于什么行业？

    主要应用于建筑内所有机电设施，包括配电变压器、低压开关柜、生活水箱、污水泵、视频监控、电梯、门禁、道闸、公共照明、消防主机、通风风机、水泵、入口闸机、冷却塔、冷水机组、冷却泵、柴油发电机等与我们生活息息相关的一切能耗起源。目前建筑及建筑内的机电设施是由物业管理，所以EFOS系统服务的对象就是物业行业。

    三、EFOS能提供什么样的服务？创造什么样的价值？

    物业服务企业面临的现状：

    1.高物价、密集型企业人力成本大幅增加；

    2.物业服务收费标准有政府指导价，根据政府制定的物业服务“微利可本”的原则，还是不能满足项目的收支平衡；

    3.企业服务的小区年限不一，设施设备及管网老化程度不一，维修成本在逐年增加，加之绿化、垃圾清运、劳保用品等费用的不断提高，直接导致企业运营成本的增加！总结一句话就是人工成本增加、运营成本增加、但物业管理费是几年前甚至是十几年前的指导价；

    4.业主维权意识增强，企业得不断提供高标准服务才能满足业主的需求。

    下面看看EFOS系统的解决手段：

    1、通过系统对设施设备日常运行监测与定时进行设备运行状态、参数、能耗、环境异常等实时数据的采集显示，从而更好地进行水电管理与抄表。

    2、通过系统对设施设备在线监测与就地智慧的故障预判、设施设备定检性操作、参数记录等，能够更有效更快速地预防事故的发生，设施故障告警处理可间接降低运营维修成本。

    3、通过系统进行能耗统计与能效管理，可根据设定条件自动生成维修计划或者根据报修申请流程自动生成维修计划，根据维修工作流设定，跟进维修过程，储存图片、视频、材料使用、工时等维修关键记录且自动评价维修执行结果，让设施设备维修更快捷、更有效，让维修工的工作得心应手。

    4、通过系统设备设施保养在线管理，从而可以对过程监察与在线指导、维保效果检测、知识库与历史记录、维保申报与进程查询更简化、更有依据。

    5、通过设备设施日常巡检可对现场人员进行管理，对于日常值班人员状态管理、值班人员绩效自动测评等将实现无人化设施设备值守，做到每周或每月一次专业巡视，让您的建筑机电设备管理省心、省时、更省力！

    综合以上，EFOS系统对物业服务企业带来的是机电设施运营品质的保障与提升、综合效率提升、人工与维修费用优化、能耗成本的降低，让建筑机电设施管理更容易、更高效，同时减少对人工依赖。EFOS系统以“智能化技术+智慧云计算+互联网”模式为物业服务企业开创新的商机与创造新的利润价值空间。

    最近，沈阳一个小区的住户被集体起诉了，起诉他们的是物业，原因是欠缴物业费。物业费收费难现在已经成了很多物业公司最头疼的事，越来越多的物业公司无计可施，只能选择起诉业主的方式解决。

    业主不肯交物业费的原因主要集中在对物业服务不满意，因此不交物业费成为对物业提出抗议的一种手段，也是维权方式。

    不过，律师提醒，除非确有证据证明物业公司存在重大违约或是造成侵权，并给业主造成一定损失，否则业主是应该缴纳物业费的。

    在很多小区，物业和业主似乎成了不可调和的“对手”，闹上法庭，实在闹心。

    那么，在国外，物业费的缴纳情况如何呢？物业一般会如何处理欠缴物业费的情况？

    在美国，不同的房屋类型有不同的物业费缴纳方式。《全球华语广播网》美国观察员庞哲介绍，美国各种类型的房子物业费所涵盖的项目也不同。

    庞哲：美国物业一般是指购买合作居屋或者是公寓居屋者，如果是购买单独房产者只要支付各种土地税和财产税给政府就没有其他的物业费用，但是如果有的社区有各种各样的社区服务项目，比如收取垃圾、园林规范等，在补税之外额外收取费用的状况各州都有不同规定，规范化的公寓居屋和合作居屋每月都有不同程度的管理费用的收取，这些管理费用包括楼房维护、公共设施护理、收取垃圾和公共活动区域的园林环境的维护和保持的一些费用。

    庞哲表示，美国按月缴纳物业费，如果拒交或延误缴纳，物业公司也会毫不留情将业主告上法庭，更为严重的是，业主可能会上黑名单。

    庞哲：业主在购买物产时所签署的购买合约当中都会包括每月按时上交管理费用的条款，如果是大规模的公寓或者大规模的合作居屋，偶尔一到两个单元的业主延误或者续交管理费，短期之内管理单位就会以提升其他的业主的费用的方式来补足缺失，但是如果是很小的公寓楼只有很少的业主联合拥有，拒交或者是延误管理费就会对整个物业管理造成经济困难，所以美国对物业管理费用问题处理手法方面还是很严格的，首先就是物业管理机构可以以违反合约的行为对不交物业管理费的业主进行法律起诉，如果罪名成立法庭就会责成执法机构对违规业主进行罚款，强行收回房产，没收或者拍卖违规业主的房产，并且在现市政府备案，也就是上黑名单，这样对违规的业主今后在所有贷款和其他银行金融服务机构方面就会被列为“另类”。

    在澳大利亚，很多人是居住在独门独户的自家院落，澳大利亚观察员胡方介绍，这种院落是不用交物业费的，只要缴纳市政管理费。真正要交物业费的是目前在澳大利亚兴起的越来越多的公寓楼的住户。

    胡方：通常公寓楼的物业管理公司会每3个月要求房主缴纳一次物业管理费，但是对于逾期不交的住户，物业管理公司并不是一刀切的立刻采取行动，像我自己住的小区就是有物业管理公司的，他们的做法就是如果逾期超过30天，那么你只需要额外再加10块钱澳币就可以把物业费给补上，但是仍然还是拖欠不交，如果收到第一次警告信，你需要额外再缴纳50块钱澳币，收到第二次警告信需要额外缴纳150块澳币，而收到第三警告信以后，对不起，物业公司有可能联系专业的追债公司来进行追债，如果再追债没有结果，那么法院会强制性的要求屋住缴纳所拖欠的物业管理费，同时又可能他的这种欠债记录会被列入澳大利亚的征信黑名单当中。

    尽管澳大利亚拖欠物业费也有可能会进入黑名单，但还是有些居民故意拖欠物业费。胡方表示，对于这种什么也不在乎的业主，物业公司也无可奈何。

    胡方：像前一阶段我隔壁的一个小区就是房主和物业公司产生纠纷，居民委员会为此开会讨论是否要更换物业管理公司，后来纠纷升级有屋主把物业管理公司告上了法院，在这种情况下有好几户住户就暂时并没有缴纳物业管理费，不缴的理由就是有可能在近期之内会换物业管理公司，所以物业管理费需要等到未来尘埃落定，知道未来到底有哪一家物业管理公司来接管他们的物业之后才缴纳，那么据我所知，是隔壁那家物业管理公司也是对此无可奈何，并没有采取进一步的行动。

    而在韩国，一月一交的物业费是与水电费绑定在一起的。韩国观察员南黎明说，正是因为物业费跟水电费分不开，韩国业主也很少故意拖欠物业费。

    南黎明：在韩国小区的物业费一般是一个月交一次，一般都是在月底交的，包含项目非常全面，基本上有关居住的所有内容都包括在里面了，比如水电费、煤气、取暖、收视费、热水的使用费等等，那些固定的管理费比如物业管理员的工资、小区清扫费、食品垃圾处理费、日常设施的维修费、电梯使用费等等也都全都包括在里面，一般不需要个人再缴纳其他的费用了，管理费是按照所居住的面积来计算的，其他的使用费都是有计量表的，物业人员算好了之后打印成单子再发给每家，那么韩国物业管理费的清单列的非常的详细，甚至把每家每个月管理的额数和上个月还有去年同期的对比额也显示出来，让住户能够知道自己在哪个方面能够再节省一下了。

    在韩国，如果业主拖欠物业费，水电就会停，但是不与信誉挂钩。

    南黎明：对一些晚交物业费的都有一个罚款的额度百分比，在韩国长期欠交物业费的事情基本上是不可能发生的，因为物业费里面包括着水电费还有煤气的费用，所以如果欠交两三个月的话，煤气和水电就会停了，人在里面是无法生存下去，所以只能从小区搬出去到一个不需要交物业费的独门独户的住宅里去住了，所以和银行的信誉应该是没有办法挂钩的。在韩国的每个小区都有业主自己组织的一个小区的委员会，由业主们选出自己的代表，小区的事务都是由业主们开会决定，然后再由委员会代行的，比如说选择哪家物业管理公司等等，因为他的自主性比较强，所以一般在物业费的问题上的争端不是很多。

    【案例1】

    蒋女士是鄞州某小区的业主，近日，她因拖欠2008年至2014年的物业费被物业公司告上法庭。

    庭审中，被告蒋女士答辩称，所在小区的开发商是以协议而非招投标的形式选聘的物业公司，该选聘行为违反了《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”的规定，故物业服务合同应为无效。

    同时她还对小区的物业服务表示不满：“小区的卫生环境差，停在小区的车辆时常被刮擦，物业管理不善，服务不到位。”

    【法院判决】

    法院经审理后认为，《物业管理条例》第二十四条的规定，并非强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条有关合同无效情形的规定，开发商采取协议方式签订的物业管理合同并不当然无效。此外，被告提出物业公司服务存在瑕疵的抗辩理由并不能成为拒付物业服务费的法定事由，故判决被告支付物业费及逾期付款违约金共计2万余元。

    【案例2】

    杜先生自入住鄞州某小区以来一直按时缴纳物业费，直至去年夏天，他的房屋因台风天雨水倒灌造成了地板、墙面等处不同程度的损失。杜先生认为损失是因为屋外的排水沟被杂物堵塞无法排水而造成的，并且认为该排水沟属于房屋外部结构，清理工作应由物业公司负责。因此开始拒缴物业费。

    “事发当天，我曾多次给物业公司打电话报修，但他们过了半个小时才来处理，导致雨水持续倒灌进屋，加重了我的财产损失。”鉴于上述原因，杜先生要求物业公司先处理他的财产损失问题，再谈物业费的事情。

    【法院判决】

    法院经审理后认为，被告作为小区业主，在享受物业服务的同时，理应按照合同约定履行按期缴纳物业费的义务。被告以原告未尽物业服务合同约定的义务为由拒付物业费，但未提交有效证据证明原告的服务存在瑕疵，故对被告的答辩意见不予采纳。关于被告提出的损失，可凭有效证据另行向相关责任人主张权利。

   法院一审判决被告支付物业服务费、日常维修资金及违约金共计3000余元。

    【律师说法】

    房屋漏水、家中被盗、车辆被刮、绿化不足，是常见的业主拒付物业费的理由，但是这些理由其实很难成立。

    浙江立甬律师事务所唐才宗律师表示，物业公司和业主的权利义务要以物业服务合同的约定为准。房屋漏水、小区绿化不足，通常是小区开发时已确定、或者使用过程中形成的，并不是物业服务公司造成的。至于家中被盗、车辆被刮，通常也不是由物业公司直接造成的，物业公司只是在过错范围内承担责任。

    当然，业主和物业公司可以在合同中对维修、养护、管理和维护事项作出约定，同时加强业主的考核权利，确定不同的物业费收取办法，必要时业主大会可以根据物权法第七十六条解聘物业公司。