《公元物业管理文摘》（第193期）

    凡学兵是“中国商用物业开发”最早的创业者。

 　 从单体写字楼到商业裙房，从益园文创基地到互联网金融产业园，宝蓝物业服务股份有限公司在凡学兵和他的团队的打拼下，正书写中国商用物业史上的传奇。而中国商用物业从初期的感性、无序，到迅速发展、狂热，再到平稳、理性，几经风雨的过程中，凡学兵带领宝蓝开拓发展到了第24年。

 　 目前在北京投资经营着70余万平方米商用物业的他，已成为中国城市文创科技园区发展新模式最早的实干者，强调在商用物业整个生命周期内，专业运营商应前瞻并且现实有效地不断开发其功能，以满足人们生产生活多样性的需求，开启了文化兴业新格局。

 　 二十多年的执著、坚守，宝蓝得到了北京科桥、上海金融产业基金、平安创投基金等战略投资人的认可和加盟。

 　 宝蓝模式塑造“可持续”

　　记者：你怎么看宝蓝现在所做的事情?或者，宝蓝是做什么的?

　　凡学兵：任何一个产业都不可能离开商用物业平台的支持而独活，所有的产业都一样。商用物业就像空气。这是一个伟大的事业，它关乎到中国未来城市转型中城市运营的灵魂，关乎到未来整个产业的发展，它绝不是商用物业管理那么简单，它有更深的战略意义。

 　 记者：大家都在说宝蓝模式，具体什么是宝蓝模式，宝蓝是如何一步步形成这种模式的?

　　凡学兵：宝蓝模式简单来讲就是借助园区、综合体而搭建生态圈，做运营平台，升级产业链。

 　　2011年，我提出，宝蓝要升级，除了写字楼外，还要做园区，做新城市综合体。随着园区项目不断地推进，宝蓝正在发生着质的变化。

 　 记者：你对于宝蓝的未来是如何构想的，如何保证宝蓝的可持续发展?

　　凡学兵：宝蓝从写字楼到园区，到综合体，三位一体，盈利模式也发生了变化，以前我们靠租金、服务盈利，未来宝蓝将不再是一个租赁公司，而是一个服务和投资公司。

 　　我们将加速发展，5年之后，我们的报表会发生一个逆转，投资收益会变成第一位，服务收益变成第二位，租金收入变成第三位。

 　　记者：宝蓝具体是怎么去做的?

　　凡学兵：我发布了命令：研究一百个产业，细分一千个子行业，找到一万个好企业。如果在不久的将来宝蓝能够服务一万家企业，仅仅是解决这一万家企业的餐饮，宝蓝一年便有上亿元的纯利润。

 　　坚韧充斥成长之路

 　　记者：宝蓝的今天，是否与你的成长有关?现在来看，你小时候的经历赋予了你什么?

　　凡学兵：成长塑造了我坚韧、敢思考、敢闯的性格。小时候，我对学习并不感兴趣，因为家里穷，老是吃不饱，就一门心思想挣钱，让父母和兄弟姐妹都能吃饱穿暖。初中毕业，我就辍学了，给生产队放鸭子，后来又去了乡办企业，把河水挑到高高的塔里过滤，制造蒸馏水。18岁那年，我参军，来到了北京。干了3年管道兵，适逢大裁军，转业到北京城建集团当了建筑工人。

 　 当时全社会都有学习的气氛，我认为一个只拥有初中文化水平的人，想要改变家族命运，唯一一条路就是自我奋斗成才。

 　 记者：所以你接着开始改变自己的命运?

　　凡学兵：对。我基础太差，第一次成人高考5门课总共考了43分，当时拿着成绩寒碜得差点跳楼。第二年再战高考，我报了冬季补习班，冰天雪天骑个破自行车来回跑，后来还真给考上了。

 　 记者：那个时候沉淀了什么?你最珍贵最有价值的回忆是什么?

　　凡学兵：学习。1987年，我拿到北京大学夜校的中文秘书专业通知书，完成了我第一个不敢奢望的梦想。后来我又三次进北大学习。这些记忆不可磨灭，北大给予我特别宽阔的视野，甚至改变了我看世界的方式，让我脱胎换骨。

 　 记者：那之后如何走上创业之路的?

　　凡学兵：那时并不是天时地利的好时代。后来我拿出积蓄买了个三轮车，搁块板子弄个窟窿放平底锅，上街卖煎饼。煎饼摊成了我第一个创业项目。1991年，已经拥有8个煎饼摊的我想开煎饼连锁店，但苦于好地段的营业执照一直办不下来，外加自己又算了笔账：即使在北京弄一万个摊子，利润也不足以满足我改变家族命运的理想。

 　 后来，我又被推荐进了一家计算机公司。

 　 商机在行业中跳跃、引航

 　 记者：最后你是怎样发现物业运营这一商机的?

　　凡学兵：当时正值互联网大潮，中关村都在炒PC机、打字机、汉卡，是一个赚快钱的时机。全国各地的人都去那买货，因为价格不透明。同样一个机器，从这个街头到街尾，只要搬到中关村，马上一台机器加两万块钱。我开始了在中关村的打工生活后，万万没想到，打工第一个月，便拿到几个大订单，得了四五万的奖励。干满一个月后，我递交辞呈，跟老板说：我不打工了，我租你两间房子，自己开公司。

 　　随后不久，我在一个科技城租了门面，开了店。可一年下来，我发现自己难以再赚大钱，一没有核心技术，二没有大量流动资金。而且，查看手里一年的公司账单，我发现，给房东就交了五六十万房租，最后自己不挣钱。于是我就想来做物业。

 　 记者：那个时候商用物业行业是什么样的发展情况?

　　凡学兵：那时候没有任何物业服务，全是租户自己弄，没有人管，也没有服务意识，当时房东挺好做的。从中关村出来，我就发现了一块空地，约36平方米。我以一年12万租下来，用半个月盖房子，办理正规手续，半个月后以每年20余万的房租与客户成交。

 　　这是中国商用物业早期雏形，也是我的第一个商用物业运营项目。而且，商机需要不断去追寻，所以，后来才有益园，有互联网金融产业园，等等。

 　 记者：如今大家提到你，都认为你最大的特征是执著和认真，你怎么看?

　　凡学兵：上苍给了我一根神经，这根神经就是让我干事业。宝蓝能有今天，可以说更多是我对事业的热情，这种热情可以融化掉任何痛苦的冰山。

 　 记者：为了梦想，几次转身，你觉得遗憾吗?

　　凡学兵：只有经历了大风大浪，才有定力和眼界，才懂得如何战斗，才能把握舍与得的机理和尺度，如何珍惜眼前的 “甜”。正是当年的选择，宝蓝才几乎可以说是改变了中国商用物业的历史，和同行们一起开拓了这个行业。

    近年来，失盗业主与小区物业的纠纷不断发生，而大多物业拒绝业主索赔。业主财物丢失后，究竟该如何划分权责，作为业主又该如何正确维权、索赔？怎样做才能更好地保全自身利益等一系列问题均摆在了业主、物业公司面前。对此，本报特邀两位律师进行有关详解。
 
　　案例1.小区内交钱停车被盗 业主被判赔4.6万元
 
　　2009年4月，兰州市民张某购买了一辆五菱面包车后，一直将车停放在七里河区明仁花苑小区内停车场，并每月按时缴纳停车费70元。2010年2月28日晚，张某发现车不见了，报案后，案件一直没有侦破。由于张某没有购买车辆盗抢险，遂找到小区物业协商赔偿事宜，但物业公司认为对小区内车辆没有保管义务，不应承担业主车辆丢失的赔偿责任。后经七里河区人民法院一审判决物业公司赔偿张某丢失车辆价款4.6万元。
 
　　案例2.业主家中失窃 法院判物业担责三成
 
　　2011年6月28日下午，河南省巩义市居民李先生返家发现家门被撬，家中的现金、首饰等被盗，损失4500余元。在2010年8月，李先生与小区物业签有物业管理服务协议书，其中标明物业公司为李先生提供物业服务，并确保小区24小时处于受控状态。因小区物业未安监控设备，案件一直未破，双方遂对簿公堂。巩义市法院审理后认为，物业公司未尽到充分安全注意义务，对业主损失有一定过错，判决物业公司对业主损失承担30%的责任，赔偿业主1370余元。
 
　　案例3.家中财物被盗 业主告物业索赔败诉
 
　　2012年1月1日，天津市一小区业主委员会与物业公司签订物业服务合同。2013年3月2日，业主刘某发现家中被盗，向物业人员反映并报警，报案时称被盗现金1万元，金镶玉吊坠等价值约9000元。法院审理后认为，刘某依约按时交纳了物业管理服务费，物业公司在小区安排了人员24小时值班。依据双方签订的合同，物业公司承担公共秩序维护管理职责，包括公共秩序维护等义务，但合同并未明确约定业主家庭财产属于物业公司保管服务范围，刘某也未提供证据证明物业公司未履行合同的约定及对家中财物被盗存在过错，同时案件尚未侦破，失窃的财物也无法准确确定。刘某要求物业公司赔偿损失，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
 
　　主持人：董子彪
 
　　嘉宾：甘肃载坤律师事务所 朱振仪 甘肃法成律师事务所 王志坤
 
　　主持人：业主财物失窃，物业是否一定要承担责任，负责赔偿？
 
　　朱振仪：厘清这个问题的关键，首先在于搞清楚业主与物业公司之间是一种什么样的法律关系，这就要对物业管理是不是保管合同关系作出一个是非判断。现行有效的、对物业管理行为进行制约的法规主要是国务院颁布实施的《物业管理条例》。该《条例》第二条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。根据该法律定义，物业公司与业主之间是委托管理关系，这种关系实质属于合同关系，对于物业公司应当承担的责任和义务，应根据物业公司与业主签订的合同具体内容加以确定。
 
　　王志坤：其实，从《物业管理条例》规定及实践来看，物业管理服务合同中都不会约定物业公司对业主、物业使用人家中财物的保管责任。因此，物业管理服务合同，不同于《合同法》层面的保管合同，物业管理公司的主要合同义务是管理职责，物业管理服务合同没有约定保管义务内容，不能形成物业公司对业主家中财物的保管、赔偿责任。物业“保安”的工作是安全“防范”服务，而绝不能理解为安全“保障”服务或“保镖”服务，物业企业既无安全保障的法定义务，也无安全保障的现实能力。物业管理只能降低物业范围内的犯罪率，不能也不可能完全杜绝物业范围内的犯罪现象。
 
　　主持人：财物被盗后，多数物业拒绝向业主赔偿，业主应该怎么办？
 
　　王志坤：前面我们说到，业主、物业之间实际上是一种合同关系。《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。所以，物业服务企业有无责任，要看业主家中的被盗和物业服务企业有无关系，或者说是否因为物业服务企业的失职导致被盗。判断的主要依据就是双方在合同中约定的服务内容以及物业服务企业是否完全履行了合同中的约定。如果物业服务企业没有完全履行约定的服务内容，而且没有履行的部分是导致业主家中被盗的原因之一，那么物业服务企业就应当依法承担相应的赔偿责任。
 
　　《物业管理条例》第四十七条规定，物业公司应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。《合同法》第一百二十二条规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法请求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。
 
　　根据上述规定，若一方有违约造成对方的损失，才应该承担相应责任。
 
　　朱振仪：也就是说，财物被盗物业该不该负责，应当看其在履行物业服务合同过程中是否存在过失，若物业公司未严格履行服务合同，或是在履行合同过程中有过失，则物业公司应承担相应的责任。比如说保安人员配置、警卫布岗不到位，值班巡逻安保离岗；防盗系统、监控系统不能正常有效工作；路灯、围墙、防盗门没有得到及时修缮；业主发现案情求救，物业不作为；监控录像上有盗贼出现，而当值保安却疏忽没发现，或者发现盗窃行为却没有及时报案、制止等等。
 
　　概而言之，物业公司的责任范畴，基于双方所签订合同的具体约定。一般情况下，物业管理服务合同都是由物业公司提前印制的格式文本，为充分维护业主自身权益，业主在与物业管理服务公司签订物业管理服务合同时，要仔细审查合同文本。业主可以在合同中明确约定其他服务项目，如物业公司在物业管理合同中承诺保证业主、物业使用人家中财物的安全，若发生火灾、财物丢失由物业公司赔偿，并由业主、物业使用人向物业支付相应的费用。如果此时发生财物被盗事件，物业公司应当承担责任。
 
　　主持人：家中被盗，从法律层面讲，业主主张索赔权利该注意哪些要点？
 
　　朱振仪：业主在盗窃事实发生后，向物业公司主张索赔权利，必须得搞清楚物业在盗窃的损害事实发生过程中是否存在过错。有这么几个关键点：首先，业主应在发现被盗后及时保护好现场，并第一时间向公安机关报案；其次，业主要通知物业公司被盗的事实，并及时查阅、调取、保留监控录像资料、保安值班记录、巡逻记录等资料，对照物业管理服务合同确定物业公司的履职是否尽职、是否存在过错；第三，业主应配合公安机关准确统计好被盗财产种类、数量、价值等，以固定损失情况。
 
　　王志坤：业主财物被盗后如果决定通过诉讼方式进行索赔，应当注意搜集并提供相应的证据证明自己被盗财产的损失数额和物业服务企业存在失职的情形。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。因此，被盗发生后业主应当注意保留自己存在损失和物业服务企业存在过失的证据，以便将来用以支持自己的诉讼请求。
 
　　主持人：作为业主除了做好自身的防盗外，还应该注意哪些防盗要点？
 
　　朱振仪：我们不能把所有的安保责任都强加给物业公司。业主自身财物的安全保障，应该说最主要的责任还是在于业主自身。究其大多数盗窃案件的发生原因，都是源于疏忽大意。所以，业主在小区内对自身财物的安全要尽到起码的防范注意义务。
 
　　例如，在小区停车时，要停放在物业划定的停车区域内，不要停放在监控设施拍摄不到的死角地域；业主外出时，要锁闭防盗门的保险锁；业主不要将提包、贵重物品滞留在车内；居住在低层的业主，可在不影响楼群整体环境效果情况下对窗户加装防盗网等。当然，如果业主财力允许，亦可以通过购买家庭财产保险的方式转嫁被盗风险。
 
　　王志坤：首先，业主在入住小区前一定要和相应的物业公司签订物业服务合同，以明确企业的服务内容和管理职责。其次，业主尽可能选择具备合法资质管理、安保措施完善的物业作为自己的服务对象。
 
　　我建议，业主在不能确认物业公司存在失职的情况下，应当继续按照双方签订的物业管理合同履行自己的约定义务。尤其不能简单地将家中被盗作为不履行合同约定义务的抗辩理由，因为这样做很可能会对业主更加不利，即业主不仅没有争取到自己的权利，反而要承担相应的违约责任。