《公元物业管理文摘》（第188期）

　　一、物业管理纠纷案件的特点

　　1、案件数量呈逐年上升趋势。2008年-2011年第一季度，该院共受理物业管理纠纷案件156件，其中：2008年12件，2009年24件，2010年45件，2011年第一季度 75件。物业管理公司起诉业主催缴物业管理费的案件有131件，占总数的83.97%，业主起诉物业公司要求财产损害赔偿案件25件，占总数的16.03%。

　　2、标的额普遍较小。催缴物业管理费用案件占绝大多数，因此标的额多在500元以下。

　　3、诉讼主体比较单一。主要是物业管理公司和业主的诉讼，且物业管理公司起诉业主催缴物业管理费的案件占绝大多数。业主起诉物业管理公司的案件一般为物业监管不力导致财产损失或房屋质量等问题，与物业公司协商未果而引起诉讼。

　　4、撤诉的占绝大多数。在物业管理公司起诉业主的案件中，很多业主接到法院传票后，就找到物业公司缴清了管理费用，撤诉率很高，但业主起诉的案件中撤诉的很少。该县法院受理的156件物业管理纠纷案件中，判决结案36件，占总数的23.07%，调解结案38件，占总数的24.35%，撤诉82件，占总数的52.56%。

　　5、群体性诉讼较多，群众影响较大。有的物业管理公司因催收物业管理费用，一次性起诉业主多达几十户。

　　二、物业管理纠纷案件增多的原因

　　1、开发商遗留的问题转嫁给物业管理公司。多数小区由于开发商将商品房屋向业主交付之前，缺乏政府对整个开发项目共同验收的环节，导致缺乏必要的配套共用设施，引起业主入住后不满，导致纠纷发生。

　　2、低收入群体经济承受能力有限，不少购房者还属于中低等收入家庭，他们或是因为市政建设、旧城改造搬迁或回迁而住进了楼房，虽改善了居住条件，但由过去的“无偿服务”变成了“花钱买服务”，思想准备不足，商品意识和物业消费意识没有确立，使他们对物业收费产生抵触情绪。

　　3、物业管理公司管理不规范，服务不到位。物业管理行业发展太快，企业良莠不齐，服务理念有偏差，收费至上，盲目追求利润，忽视了对业主的服务，收费与服务不相符。对服务不满意的业主，就以不交费的方式与之抗争。

　　4、业主对物业管理知识知之甚少，缺乏自我保护意识。有人买房时只注意房子的质量、价格，往往忽视了物业管理问题。只知道与开发商打交道，而不知道如何与物业公司打交道，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系。

　　5、业主大会、业主委员会组建难，与社区建设脱节，导致业主与物业管理之间纠纷的处理渠道不畅。组织数量众多、相互之间不熟悉的业主共同进行选举、决策等事务，本身的复杂程度超出了想象，且大部分业主参与意识不强。业主委员会的职能缺失，导致业主与物业管理企业之间的纠纷无法自行排解。

　　三、解决物业管理纠纷案件增多问题的对策与建议

　　1、完善相关立法，使之更具适用性和可操作性。诉讼解决往往都是事后救济，只能治标。建议有关部门积极介入,尽快制定相应的实施细则。在司法中要研究实施中出现的迫切需要解决的难题,完善相应的法规政策，以利于司法统一，才能最终对物业管理纠纷防患于未然。

　　2、加强对物业管理知识的宣传。物业纠纷的起源，表面上看似乎是收费与服务问题，其实根源在于人们对物业服务的思想观念错位。加强对法律法规的宣传，使广大业主明确应尽的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识。

　　3、加强对物业管理企业的监督管理，严把物业管理公司的准入门槛。建立对物业管理企业的监督管理约束机制，对于服务能力差、业主投诉多的物业管理公司，可责令其停业整顿。通过多种形式、多种渠道督促物业管理公司加强自身建设，提高服务质量。建立“以质论价、质价相符、合同约定”的服务收费体系，加快物业管理诚信体系建设。

　　4、积极推动小区业主委员会的建立及有序运作。政府职能部门、开发商、物业管理企业积极配合协调，及时推动组建业主委员会，并为其有序运作，发挥职能作用提供便利和保障。教育广大业主通过业主委员会来维护自己的权益，而不是简单的拒交物业费。在业主委员内部建立业主与物业管理企业之间纠纷的自行排解机制，通过和谐手段来解决纠纷，逐步建立良好的互信氛围。

　　5、建立物业管理纠纷快速处理通道。如东法院在这方面做了一些尝试，今年初，该院积极开展“送法进社区”活动，建立了物业管理纠纷快速处理工作机制，遵循合法、自愿、经济、简便原则，根据物业管理公司的申请，启动程序，在确定的小区内张贴公告，并通知物业管理公司和相关业主参加调解。自机制运行以来，共对试点小区所涉91户欠费业主进行了调处，其中88户业主当场缴清欠费。

    (作者单位：江苏省如东县人民法院)

    动用维修资金难

    新物管条例来帮忙

    【短片】百祥园小区某业主动用维修资金修屋顶，楼下业主不肯签字。

    主持人：李主任，为什么在公共维修资金的使用上面要这么地为难大家？

    市物业管理中心主任李红根：物权法规定使用维修资金必须要三分之二以上的相关业主签字同意。好多人在使用维修资金的时候觉得事不关己，所以他就不同意，那么维修资金就不好动用，难就难在这个地方。

    主持人：看来是一个政策性的难题。这本新修订的《江苏省物业管理条例》实施以后，这种情况会不会有所改善。

    市房管局副局长魏旦晨：省条例规定了6种应急情况可以动用维修资金。这6种情况可以说是脱开了要三分之二的业主同意的这个框子，但在实施过程中使用方并不是很多。

    主持人：据我所知江苏省这个物业管理条例从2001年就开始有了，在短短的10多年已经修订了三次了。为什么这么频繁地来修订这个法规？

    市房管局局长勾凤诚：之所以这10年里面修订了三次，我个人认为主要是物业管理面临许许多多的问题。这个物业条例的修订也是根据民生发展的要求，从保护老百姓利益的角度出发，对相关的问题做出了回答。

    物业收费难题，有何破解之道？

    家住兰苑小区的老吴前不久突然收到了一张律师函。原来，从09年开始，老吴没再交过物业管理费，一再讨要不到，负责兰苑小区物管的新能源物业公司干脆把包括老吴在内的十位业主一起告到了法院。

    市物业管理中心主任李红根：物业企业为了生存，在部分人不缴物业费的情况下只能降低服务，减少成本的开支，这样就容易造成恶性循环。交了费，你的服务不周到怎么办？这个有多种方法，一种是通过业委会来监督我们的企业，他如果不行还可以解聘他，还有一个可以通过司法途径来起诉物业公司。

    主持人：现在时隔5年，困扰美琪小区414栋的这样一个污染问题解决了吗？

    美琪小区414栋业主吴建华：应该讲没有解决，现在就是建了个池子，前几天下大雨的时候又漫出来了。

    勾凤诚：我觉得这个事情要请我们的区政府牵头，认认真真地组织我们的相关职能部门进行一个综合的协调。用法律的监管武器，帮助我们的业主委员会，帮助我们的物业管理企业，帮助我们的业主，共同地把这个矛盾处理好。

    三部门为解小区停车难题献策

    魏旦晨：目前小区物业管理当中，最大的问题是停车难。

    主持人：那目前我们有没有研究出一些解决停车难的办法？

    勾凤诚：对老旧小区我们主要采取如何科学地在地面增设一些停车设施，市政府也牵头出台一个鼓励小区增建停车设施的办法。对于没有地下停车设施的小区，我们采取“三个一块”的原则，今年必须进行试点。有地下停车设施的，我们采取三个措施：一是约谈开发企业，约谈不成要进行处罚；二是联合民防部门，对拥有人防的地下停车空间的，要求对业主进行开放；三是我们已经跟物价部门会商，通过价格的杠杆差来调节我们的业主主动地把车子停到地下停车场。

    市民防局副局长朱元：我们采取了几个措施，对于早些年开发的民防工程目前有闲置的，我们跟有关部门正在进行协商，尽早开放用于居民停车；对于已经实行使用权转让的，我们将引导开发公司通过使用权转让和租赁相结合的办法向居民开放。

    交巡警支队秩序科科长张翔：我们协助物业管理公司合理地设划一些停车车位，小区周边的道路在夜间的时候允许车辆停放。

    物业公司服务不周到可解聘

    李红根：业主委员会要来监督停车费的使用，停车费多余的部分要进入维修资金。业主委员会的作用是非常大的，它可以选聘物业公司，监督物业公司的行为。如果说物业公司服务确实不好，那么它还可以解聘它。

    主持人：据我们所知，锦绣花园是我市第一家由业主委员会自己选聘物业公司的一个小区，效果怎么样？

    翠岗物业公司经理姚望：我们是他们业委会换了以后，第一个公开招聘进去的物业公司。因为里面夹了一个开发商，它的情况比较复杂，比如说地下停车位就有业主和开发商的产权之争，有这些争端在这里导致他们问题无法兑现。在无法兑现的情况下，我们基本上可以说是在亏本经营了，所以说一年以后，业委会可能会对我们不满意，大家基本上就结束了。

    特邀市民评论员 市委党校教授刘澄：我觉得它现在这个状态实际上也是前面不断的在试错这样一个过程，它最后总是要找到一个双方都很默契的解决方法。

    业委会和物业公司作用相辅相成

    魏旦晨：业主委员会和物业公司表面上看是一个合同关系，其实它是一个合作关系，一个小区能够管理好，业主委员会很重要，这个实际上是一个相辅相成的。

    邗江区房管局副局长姜敬华：我们现在做的是三位一体物业服务协调机制，也就是说让我们的社区居委会做一些协调，由业主委员会、物业公司参与来共同解决一些矛盾、问题、投诉和一些重大事项。

    李红根：今年市政府办公室出了一个44号文件，前几天市政府专门召开了一个物业管理联席会议，市政府闻市长在会上特别强调各个区政府要加大成立业主委员会的力度。

    勾凤诚：我希望我们要用好三只手，第一只手肯定是物业服务的市场化机制；第二只手就是我们业主的自治之手；    第三只手就是我们的政府监管，总之三位都变成一体了，老百姓都能谅解互助了，家园就会越来越美好！

　　某居民住宅小区住户与物业管理公司签订有物业管理合同，约定由物业公司对小区进行管理。李某某系小区外某厂职工，2008年6月的一天，李某某独自一人走进小区，小区的管理人员因疏忽大意未看见李某某进入小区。李某某走进小区的一个单元楼顶，从楼顶跳下自杀。在李某某坠楼之时，恰好小区内的住户陈某从楼下经过，李某某刚好坠落在陈某身上。陈某因抢救无效死亡，李某某自杀未遂，造成严重残疾。事后，陈某的家人向人民法院提起诉讼，要求李某某及物业公司承担赔偿责任。

　　【分歧】

　　对于李某的死亡，应该由谁来承担？

　　一种意见认为，应按高空坠物致人伤害的特殊侵权关系处理，由物业公司对陈某的家人承担赔偿责任；

　　第二种意见认为，应按一般侵权关系处理，由李某某对陈某的死亡负责；

　　第三种意见认为，应按一般侵权关系中的共同侵权处理，由李某某和物业公司共同对陈某的死亡负连带责任。

　　第四种意见认为，应由李某某和物业公司对陈某的死亡承担不真正连带责任，李某某系终局责任人，物业公司承担责任后可以向李某某进行追偿。

　　【管析】

　　笔者同意第四种处理意见，认为物业公司应与李某对陈某的死亡负担不真正连带责任。

　　不真正连带责任在我国民法理论上有阐述，同时早在最高人民法院法(经)复(1988)45号“关于信用社违反规定手续退汇给他人造成损失应当承担责任的批复”中就表明我国司法实践中承认不真正连带责任。所谓不真正连带责任，是指数个债务人就基于不同原因偶然联系产生的同一给付，对同一债权人分别负有独立清偿义务的债务。任何一个债务人清偿债务都能够导致全部债务消灭。不真正连带责任有四种类型：（1）一人或数人侵权之债与他人侵权之债竞合而形成的不真正连带责任。（2）一人或数人合同之债与他人合同之债竞合而形成的不真正连带责任。（3）侵权之债与合同之债竞合而形成的不真正连带责任。例如，消费者甲在某酒店住宿，于晚上11时在走廊上遭4名男子殴打，酒店保安与服务员不仅未加制止，反而与他人一起围观，4名男子将甲殴伤后离去。为此，甲将酒店及4名男子诉至法院。那么4名男子与酒店分别基于侵权之债、合同之债对原告负有不真正连带责任。（4）合同之债与不当得利之债竞合而形成的不真正连带责任。

　　就本案而言，李某与物业公司符合第（3）种不真正连带责任类型，因为物业公司负责小区管理，而由于其过失导致李某擅自进入小区，其存在违约行为，因此，李某的侵权之债和物业公司的违约之债就形成了不真正连带责任。陈某起诉时可以李某为被告，也可以物业公司为被告，仰或将两者同时列为被告，任何一个债务人清偿债务都能使得全部债务消灭，但多承担债务的债务人可以向其他债务人进行追偿，在本案中如果物业公司承担了部分债务或全部债务就可以向李某这个终局责任人追偿，这很好的保护了陈某的权益。

　　综上所述，笔者认为物业公司应与李某对陈某的死亡负担不真正连带责任。

　　（作者单位:江西省莲花县人民法院）