加强物业设备设施管理是构建和谐社区的保障

邓杰 汪燕/《集团经济研究》/ 20071020

　　物业设备设施的管理是物业管理中的一项重要的长期的技术含量高的服务项目。随着社会的发展，住宅和各种楼宇的硬件建设档次不断提高，尤其是高层、高档次和高科技的三高建筑不断兴建，除了原有传统上的供电、供水、供气、供热（冷）、电梯、消防等设施外，各种现代的先进高科技的自控、网络及通讯、视频设备等不断被小区或大厦使用，逐步进入物业管理的范畴，开创了一个庞大的复杂系统，而系统的有效集成工程越来越重要，管理工作日益复杂，难度不断提高，在物业管理中的位置越来越突出。

　　一． 加强物业设备设施管理的重要性

　　随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入，物业对现代化设备的需求和依赖程度越来越高，设备设施的作用也越来越大。物业设备管理几乎涉及到物业管理企业经营过程的各个环节，其重要作用主要体现在以下几个方面：

　　1．关系到物管企业的声誉和生存。作为物管企业管理的重要部分设备管理的好坏，对物管企业在社会声誉方面乃至生存有着一定的意义。社区物业设备一直处于良好状态，业主能安心舒适的生活和工作，物管企业得到认可，社会地位逐渐提高，竞争力得以加强，物管企业发展前景广阔。

　　2．关系到服务的成本和企业资金的合理利用。设备管理对服务成本的影响，除了表现在数量和质量外，还有设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等。加强设备维护保养，能有效地延长设备的使用寿命和检修周期，节省维修费用和减少停工损失。随着现代化设备在物业管理企业的不断发展和普遍使用，设备所占资金在固定资产中的比例越来越高，所以要提高企业的经济效益，就要设法提高资金的合理利用程度，而设备管理的科学化无疑是关键。

　　3．关系到设备的技术安全和社区的和谐。如果设备的可靠性低，管理不善，在运行中发生意外而造成人身事故，不仅破坏物管企业的生产经营秩序，同时也使国家和企业遭受重大的经济损失，给家庭带来不幸，严重影响和谐社区的建设。

　　二． 物业设备设施管理中存在的主要问题。

　　传统的物业设备设施的管理是在房屋建成后，业主开始入住才实施物业服务管理的一项工作，这是一种被动式的具有维持特点的服务管理。这其中存在一些问题，主要体现在一下几个方面：

　　1．有的开发商不重视物业设备设施的前期管理及缺少物业管理企业的前期介入，导致了物管工作的严重脱节。设备的前期管理是设备在整个使用寿命期管理中的重要部分，它包括设计、选型采购、安装调试和评价反馈四个环节。设备前期管理一旦失误，或仅从降低开发成本考虑，必将带来设备功能的缺陷，甚至花高价购进劣质产品，造成投资失误，不仅会造成较大经济损失，也为日后的使用和维护管理带来很大的困难，增大管理成本，加重业主负担甚至危机人的生命，给和谐社区建设造成很大困难。

　　2．物业管理行业设备管理队伍整体素质偏低，人才短缺，不适应住宅和楼宇科技高速发展对物业管理提出的更高要求。随着高层、高档次和高科技的三高建筑的不断兴建，要求设备管理队伍必须是一支能具备机械、电子、自动控制、网络、通讯、排水等多门专业职业化技术管理队伍，要求设备管理人员具有一定专业技术理论水平和维护保养管理的实际经验，特别需要一门多能的素质。但目前物业管理行业设备管理职业队伍尚未形成，除了少数物业管理公司外，大多数管理企业处在设备管理人员素质偏低，人才短缺的状况。

　　3．物业管理法律建设的滞后使物业设备的管理缺乏完善的专业管理法规。因为缺少相应完善的专业法规的硬性约束，物业设施的管理还没有引起足够的重视。很多设备从设计选型到安装就存在先天不足，而随着设备老化，设备的故障、运行安全、报废更新等问题越来越突出，很多问题虽早已暴露，因为缺少相应的法规约束，一拖再拖，甚至久而不决，最终酿成大祸在国内是屡见不鲜的。因此，随着全国及各地方《物业管理条例》以及贯彻细则的出台，尽快制定物业设备设施管理规程，技术标准及相应法规，以解决设备管理中的深层次问题。

　　三．加强物业设备设施管理，为构建和谐社区创造条件

　　1．树立现代化的科学管理思想。设备管理现代化首先是管理思想的现代化，即树立设备综合管理的思想，明确设备管理在企业生产经营中的重要地位，使它与企业管理系统的各个方面形成有机的结合。运用系统管理理论，改变过去孤立地看待设备管理的观念，做到与企业管理现代化的同步发展。

　　2．完善科学的设备管理组织和管理制度。根据设备管理现代化的要求，不断调整和改革设备管理与维修组织机构，健全规章制度。建立与设备综合管理思想相适应的全员设备管理组织机构，强化专群结合的班组设备管理。健全设备前期管理、状态维修、改造更新和奖惩制度，以适应设备管理现代化的需要。

　　3．采用先进的设备管理方法。推广应用设备诊断技术，从状态维修向预知维修发展；应用分类法提高备件管理水平；应用网络技术组织关键设备的大修理工作，达到缩短维修工期和维修费用、优化资源的目的，以提高设备寿命周期各个环节的经济性。