物业管理企业在节能中的工作要点

郭立 姚星/中国物业管理杂志网/20080508
 

    自1997年全国人大颁布实施了《中华人民共和国节约能源法》，至建设部2006年1月1日发布新版《民用建筑节能管理规定》到2006年2月7日签发《建筑节能管理条例》（征求意见稿），建筑节能工程已被列入建设节约型社会近期重点工作。《建设部科技司2007年工作要点》中，也对2007年建筑节能工作进行了具体部署，明确建筑节能工作要紧紧围绕实现国家“十一五”节能降耗规划目标，认真落实国务院关于节能降耗工作的要求。在全国建筑节能工作中，对既有建筑的管理与节能改造是很重要的工作，各地物业管理企业纷纷以极大热情投入其中。但作为节能环节的末端，物业管理企业必须认清其工作要点，不能偏离其管理与服务的主业。

    物业管理企业不是建筑节能的主体

    据资料，建筑物在使用期间的管理费用是建设成本的7倍左右，目前国内高达12倍，其中能耗费用占比最大，由此可见，物业管理对节能降耗意义重大。但在建筑节能这一系统工程中，物业管理企业并不是节能主体。

    建筑节能大致可分三个环节：建筑设计、建筑施工及建筑使用。设计工作主要是技术方案及建筑材料设备的选择，设计单位、设备供应虽然具有专业建议能力，但从资金使用的角度，最终作出决策的还是房地产投资开发商，房地产投资商是这个阶段的主体，其节能意识和投入以及中期的施工质量是决定节能建筑的先天要素，建筑单位是施工时期的主体；在建筑投入使用后，管理是影响建筑能耗的后天要素，在这阶段中，建筑物的实际能耗可能与设计出入很大，而且随着人们经济生活的不断提高，节能标准也不断提高，同时设备设施也会不断老化，需要对建筑物的各类设备设施重新更换，但这绝对取决业主的意愿，做为业主聘请的物业管理企业只能起到建议与参谋的辅助作用。

    物业管理企业可做的节能工作

    物业管理企业虽不是建筑物节能的主体，但在政府和全社会都在大力提倡节能的今天，物业管理企业在物业管理过程中体现节能已势在必行。物业管理企业可以从倡导节能文化、提出设备设施改造的合理化措施、规划日常管理运作等方面着手，向节能要包括社会及经济两方面的效益。

    1．软性的说服宣传认知与运行管理工作

    主要包括三方面的工作，一是对房地产投资开发商的说服工作；二是对业主或使用人的宣传工作；三是企业内部的认知与运行管理工作。

    物业管理企业在前期介入时就应从房屋及其配套的设备设施节能降耗的角度向房地产投资开发商提出合理的规划建议，对建筑结构的选型、建筑材料及设施设备的选择提出合理化意见，在建筑施工与竣工验收期间，做好开发商的顾问，从建筑物管理的角度要求建筑单位按照有关节能施工要求、技术标准和规范做好相应工作，避免设计、施工、验收之间脱节，为后期使用过程中的节能奠定好基础。

    在日常运行对业主和使用人的宣传工作中，应从提高人们的节能意识入手，调动人们的积极性，建立节能文化，使其养成自觉的节能习惯。比如中海油物业公司在宣传活动中，利用漂亮提示，使客户养着随手关灯的习惯；另外在节省卫生纸的宣传中，取得客户的支持理解，每天平均节省19卷纸，全年节省13%；招商局在节水的宣传中注重细节，每年用于卫生间的洗手水就节约36.2万元。                   

    在物业管理工作中，强化企业员工节能认知意识，进行节约意识教育，树立“节能降耗，人人有责”的观念，从日常运行管理工作中节省能源，向能源要效益。北京达文物业有限公司将节能成绩与员工绩效挂钩，能源考核与经济效益挂钩。为了避免被动收费，达文物业要求各项目作出能源计量网络图，力求计量数据准确，与供电局在计量时间上达成一致，提高了抄表的效率，在2006年制定能源考核指标后，各项目能源实耗数合计比预算节省395万元，能源考核指标相对预算节省204万元。

    盛世物业在提示员工、业主注意节能的运行管理中，根据时间段落调整室外照明灯的开启时间也具有创新性。他们从每年的5月1日开始，每10天划分一个段落，将路灯、围墙灯、草坪灯的开启时间按先后顺序分别推迟15分钟，要求最后的草坪灯开启时正是业主散步的时间，不但充分利用了自然光源而且还节约了电能源。

    2．硬性的技术改造工作

    对于我国目前既有建筑的节能工作，除了加强上述无成本的管理措施外，有成本的技术改造措施也必不可少，只是这项工作必须要得到业主的认可并愿意投资，所以难度相应大，尤其是面对多元化产权业主时难度就更突出，但一些品牌公司依靠自身技术力量还是不断推动着节能事业的发展。比如达文物业管理的北京国际友谊花园是一个10年的公寓项目，设备己经进入老化期，特别是燃油锅炉系统，因为柴油价格成倍上涨，而物业管理费用下调，使得项目管理遇到极大困难，达文公司与每一户业主深入沟通，得到广大业主的大力支持，积极运作，得到市政有关单位的配合，成功进行了油改气，燃料费由烧油时每年的265万元，降到现在的144万元，节约费用121万元，当年收回了油改气工程费用，大幅降低了能源消耗，缓解了项目服务费资金严重不足的问题，使一个运作10年的老项目焕然一新。

    技术改造工作包括的范围很广，小到照明开关的改装，大到各种电器、设备如供暖（空调）系统、消防水泵系统、电梯系统、配电房等设备的改造；技术改造的难度差异也很大，容易的如无成本的抽水马桶放水瓶的作法、低成本的节水龙头改换、高成本的中水利用系统及循环水系统的改造，等等，由于篇幅所限，本文不再一一赘述。

    3．人力资源开发工作                     

    目前，我国物业管理企业多数是劳动密集型企业，在物业管理服务的总费用中，人力成本约占50～60%，物业管理的非经理层员工文化与专业素质与其他行业相比也较低下。合理开发、培养与利用人力资源、提高其工作效率、节省其开支已成为节约型物业管理企业的重要任务。另外，随着既有建筑节能设备设施的改造，物业公司越来越缺少具有拓展性的较高素质的专业技术员工，因此，在节能工作中，对现有员工的人力资源开发与培训工作也将成为物业公司在节能工作中的重点。