瑞典住房政策与福利住房的物业管理

刘寅坤/中国物业管理协会网/20081024

　　北欧国家瑞典是世界上福利最好的国家之一，其住宅制度被列入社会保障制度。瑞典政府住宅政策的目标是使每个国民都能获得一套足够宽敞和舒适且环境优美的住房。目前，瑞典住房的数量和质量,都已跨入了世界最高水平的行列。

　　一、瑞典住房政策宗旨

　　瑞典政府在住房政策方面认为“享有良好的居住环境和宽敞的住房条件是国民的社会权利”，并且为保障国民这一权利而不断努力。瑞典的住房政策的主要目标是：减少住房短缺；消灭住房拥挤现象，提高住房的空间水平；将室内的固定设备水平提高到一般新住房的标准；将房屋造价降低到使收入一般的家庭能够租到足够大且设备齐全的住房。
　　
　　二、瑞典住房建设形式

　　瑞典的住房建设，大致可以分为三方面：一是政府直接投资；二是合作社投资；三是私人投资。一般来说，公寓等多户住宅由政府公房经营公司建造，独户住宅绝大多数由私人或私营公司建造。目前瑞典房地产市场中共有420万套房产，可分为四种不同形式，其中42%的房子私人拥有，18%是合作社建房，22%是租住公屋单位，17%是租住私人楼宇单位。对于中低收入家庭来说，获得住房的主要方式靠政府投资建房和合作社建房，占市场总量五分之二。

　　三、瑞典房产维修管理

　　从70年代后期开始政府将住房建设的重点转为对旧房的更新改造，并使其达到现代化的居住标准，其主要做法有：1.通过立法提高居住标准。瑞典政府于1973年通过了《住宅更新法》，强迫房产主改善不符合最低标准的住宅，国家给予贷款和补助，支持促进旧住宅现代化。2.维修更新有保存价值的旧住房时，保留原有外貌。瑞典《建筑条例》对“不作为新建筑的改建房屋”、“建筑物的管理维修”、“建筑物的拆除”等均有专门条款规定。对有文化历史价值地区的住房要求进行保护与维修，一般不准拆除。对传统民族形式的旧房进行更新时不改变旧房面貌，只作室内改造。3.政府给予贷款或补助。80年代瑞典建筑业的首要任务是对现有旧房进行更新改造和维修。旧房更新改造的资金来源与新建住房相同，有银行抵押贷款和国家贴息贷款。

　　四、瑞典住房补贴政策

　　由于瑞典在住房政策上坚持以福利思想为基础，不主张区别对待，而实行普遍受益原则。因此不为低收入者修建由政府补助的低房租劣质住房，也不让低收入阶层的国民住进这种低质住房，从而消除国民在住房中的差别，即使是最低水平的住房，条件也比较好，与一般住房相比，其房租差别也不大。但是，这样一来，房租就会给靠退休金生活的家庭、多子女家庭或低收入者家庭带来较大的负担。因此，瑞典中央政府制定了补贴政策，使低收入者也能居住最低国民标准住房，补齐退休金，把多子女家庭的儿童补助补齐。

　　五、瑞典自治体住宅公司协会（简称SABO）

　　SABO是一个全国性组织，管理全国的公有住房，这些公有住房主要由地方公房经营公司建设并向国民提供。加入SABO成为会员的经营公司近300个，其中有限责任公司占88% ，基金会占9%，政府当局占2%，经济社团占1%，他们管理着80万户住房(占瑞典全部住房的22%，居住人口150万)。这些会员管理的住房小到33个，大到43000个，42%的公司管理不少于1000个住房，其中18个最大的公司管理40%的住房。会员共管理居住面积5330万平方米，商业领域840万平方米，会员聘用工作人员约13300人。

　　SABO主要职能包括：努力开发优质的房屋；提供技术、经验和会员信息；代表和维护会员合法权益，反映会员诉求；推广重要的研究成果；帮助会员在金融、租金、法律、租户信息、业主、房屋的特殊需要、技术、环境、网络和经营等领域的改进，以提高竞争力。

　　公房经营公司负责公房建设和物业管理工作。公房经营公司始建于 20 世纪 40 年代，其主要作用是影响住房市场，调节供求，向社会成员提供价廉物美的住房。各城市公房经营公司属市政府管辖，公司经理由政府指派。其管理主要做法：1．物业管理人员参与前期建设。公房建设由市政府编制和下达计划，公房经营公司组织实施。住宅小区在规划设计和施工阶段，物业管理人员可以提出建议和意见，目的是保证住宅质量，在交付使用后便于使用和管理。2.物业管理社会分工明确。公房经营公司分区分片建立管理机构 ,下设管理所和管理点，管理人员大多数经过专业培训。每个管理员负责管理100-300户，管理点设在居民楼内，点上设有专业维修人员。管理所设在住宅区内，负责日常维修和管理工作，难度较大的修缮项目或重大修缮技术问题，由公司技术人员协助解决，用工量小的工作不配备专职人员，需要时从社会上雇请。3.物业管理维修及时。新建单元式公房比例大、比较集中，维修点分布合理，能充分利用现代化手段管理房屋，住户电话通知，维修车随叫随到。4.与业主建立良好的沟通机制。公司与住户联合会经常保持联系，听取意见，改进服务，同时定期谈判，制定合理租金标准，其租金一般比私人出租房的低。

　　六、瑞典全国住房合作社联盟（简称HSB）

　　HSB源于19世纪20年代，是全国性住房合作组织。由63个省、市级住房合作协会组成，辖有3405个基层住房合作社。HSB按照会员入会时间长短和储蓄额的多少，决定住户取得住房的次序。HSB自成立以来，共向社会提供了40万套住宅，累计住房投资达427亿克朗，目前，每年为会员提供5000套左右高质量的住房。

　　按照瑞典全国房客合作社联盟的章程，其下属的各住房合作协会所拥有的都是向住户出售了居住权的住房，即住户所购买的只是房屋的使用权，而不是产权。人们购买住房居住权后，便成为住房合作协会的成员，承担协会的一切责任与义务。所有住房每月必须承担住宅区运作和维护所需的一切费用，而且还要承担协会欠下的债务。

　　HSB认为，住宅建造一般需一、二年时间，但住户要居住五六十年上。因此，HSB大多数工作人员均注意不断提高管理技能和管理手段的现代化程度，管理、维护好住宅，为住户提供良好的服务十分重要。由于住房属于合作社会员所有和使用，所以他们很注意发挥会员的作用。会员迁入新居后，就选出他们所信任的人组成管理委员会，其中有1名委员由HSB协会指派，同其他委员有效地进行管理工作。管理委员会的成员皆系兼职，大家虽然能从协会获得一些误工补贴，但也是象征性的，每人每年的补贴仅有1000克朗左右。维修工作由协会和住户分担，室内部分由住户自己修理养护或委托协会维修，室外、管道等比较复杂部分由协会负责。此外,协会还为会员提供各种服务和咨询，开展各种技术培训，培养居民爱护住宅和环境的习惯。

　　瑞典住房存在着多种所有制形式，各种房屋经营条件基本相同，没有特别政策优惠。在住房市场上，房屋供大于求，用户在选择住房地点、住房标准时，有充足的挑选余地。所以，各种住房的经营管理者各自发挥优势，在平等基础上展开竞争，通过不断改进工作方式，提高管理水平和服务质量，降低经营成本来吸引用户。