物业管理纠纷的处理方式和程序

方雪/中国物业管理协会网/20080612

    一、纠纷处理方式概述

　　物业管理纠纷处理方式，概括越来有以下几种：1、当事人各方自选协商和解；2、各方当事人请求第三人调解，请求政府主管部门行政调解。3、当事人之间约定仲裁；4、司法诉讼。

　　以上几种方式孰优孰劣，难作评定，当事人可以自己决定。自选协商和解是双方对话解决纠纷的方式，而后面三种则是借助第三方解决纠纷的方式。

　　二、纠纷的调解

　　物业管理民事纠纷的调解，包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、和个人，由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见，经双方同意并执行，由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后，当事人一方如不执行，则前功尽弃。

　　物业管理纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理，但这种处理如一方不遵守执行，则要借助其他手段解决。

　　民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节，不具有独立性。

　　三、物业管理民事纠纷的仲裁

　　可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议，主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。依据我国《仲裁法》的规定：“平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。”

　　仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的协议。仲裁协议有两种方式：一种是在订立合同时就约定一个条款，说明一旦有争议就提交仲裁，这叫仲裁条款；另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁庭的书面协议。仲裁协议要写明以下内容：1、请求仲裁的意思表示；2、仲裁事项；3、待定的仲裁委员会。如一个在广州履行的合同写明：“有关本合同的争议，双方应协商解决，无法协商时提交广州仲裁委员会仲裁。”达成仲裁协议的争议，不得向法院起诉；即使起诉，法院也不受理。

　　物业管理纠纷仲裁处理的一般程序是：

　　1、一方当事人向待定的仲裁委员会提交仲裁申请书；

　　2、委员会于收到申请书后5日内决定立案或不立案；

　　3、立案后在规定期限内将仲裁规则和仲裁员名册送申请人，并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。

　　4、被申请人在规定期限内答辩，双方按名册待定仲裁员。普通程序审理 时由三名仲裁员组成，双方各选一名，仲裁委员 会指定一名任首席仲裁员；案情简单、争议标的小的，可以适用简易程序，由一名仲裁员审理；

　　5、开庭：庭审调查质证、辩论、提议调解；

　　6、制作调解书或调解不成时制作裁决书；

　　7、当事人向法院申请执行。

　　与司法审判的两审终审制不同，众裁裁决是一裁终局的。

　　四、物业管理纠纷的诉讼、

　　当事人通过诉讼方式解决民事、行政纠纷是较常见的方式。诉讼的管辖是人民法院。与仲裁明显不同，人发法院对已提交诉讼的当事人管辖是强制性的。

物业管理民事纠纷的诉讼程序大体上有以下几个骤：

　　1、当事人一方（原告）提交起诉状，起诉到法院；

　　2、法院立案后将起诉状副本送达被告；

　　3、被告提交答辩状；

　　4、开庭：调查、辩论、调解；

　　5、制作调解书或一审判决书；

　　6、双方均不上诉，则判决书生效；或一方不服提起上诉，进入第二审程序；

　　7、第二审审理：制作二审调解书或下达二审判决书，此为终审判决，不得上述；

　　8、执行。

　　无论仲裁还是司法诉讼，均应贯彻合法公正的原则，即以事实为根据，以法律为准绳。由于物业管理法规规章不健全，实践中应注重民法、房地产法、合同法等一般法律与物业管理专门法规及地方法规规章的衔接，并依据宪法处理好法规的竞争力认定和冲突的解决；同时，在诉讼或仲裁活动中，对业主、业主大会、业主委员会的代表地位和诉权、请求权行使要有明确的了解和认可，处理好单个业主的意见与小区业主意志的关系，确认业主委员会在物业管理纠纷中的代表地位，以便及时处理纠纷，理顺关系，建立良好的物业管理和权利义务关系。