高端物业市场的发展与企业品牌建设的互动

    高端物业的快速发展，一方面给社会带来了大量具有复杂设备设施的现代化建筑，另一方面形成了一个庞大的顶级消费群体。满足和推进这些复杂现代化建筑在平稳运营、专业管理、科学养护上的需求，成为高端物业管理在技术和管理层面必须具备的先决条件，它要求具备雄厚技术实力的高端物业服务供应商为其提供专业化的服务。

    进入21世纪以来，随着中国房地产的迅猛发展，高端物业市场规模迅速扩张，虽然在地产开发总量中所占比例不是很大（根据有关数据显示，全国酒店类、别墅类、写字楼等高档物业所占比例合计为百分之二十左右），但因为高档市场的零起点和发展时间短，自身固有特性等特点，整体的发展规模已相当可观，在国内经济持续稳定攀升，地产市场发展强劲的大环境下，高档物业市场发展前景看好。高档物业管理市场在WTO的影响下，更是吸引了大量国外知名物业服务企业的进入，对国内物业管理行业造成了强大的竞争压力。

    高端市场物业服务企业现状

    高端物业市场发展快，市场投入量大，收益回报率高，这些都成为吸引中国物业服务企业争相进入的原因，竞争异常激烈。这其中，主要存在三种类型的竞争企业。

    首先，高端市场上充斥着大量不具备相应技术和管理服务能力的物业服务企业，这些企业大多是项目开发商出于短期利益考虑临时自建而成。他们缺乏相应的管理经验积累和成熟的技术运作能力，经营不具规模，仅凭对物业管理模式和文件体系的生搬硬套，硬性消化，将高端物业管理简单化。这种高度分散化经营带来无序竞争，严重削弱和消解了我国高端物业市场的发展能力，破坏了高端物业管理的形象。目前，此类企业在全国各大中心城市占据了相当大数量的市场份额。

    其次，随着我国加入WTO和近期零售行业的对外开放，吸引了国外大量物业服务企业涌入，这些外资企业依靠自身的资金、技术和丰富的管理经验积累，矛头直指中国高端物业市场，通过管理和服务的输出，以中国本土企业的“老师”和竞争者的双重身份抢占高端物业市场，对中国的物业服务企业造成巨大的竞争压力。

    最后，中国本土的大型品牌物业服务企业在高端物业市场的地位逐渐巩固。经过20余年的发展，中国物业管理已经获得了巨大的发展，也塑造出了一批具有深厚技术和管理实力的品牌物业服务企业，他们通过自己的实力，经过激烈的市场竞争，正在高端物业市场发挥着越来越重要的作用。

    企业战略经营的核心是品牌

    到底什么是品牌？营销大师科特勒的定义是“品牌是一种你赋予公司或产品的独有的、可视的、情感的、理智的和文化的形象”。而品牌企业的共同特征就是享有较高社会知名度、美誉度和忠诚度，有着为公众广泛接受的独有企业文化，成功的项目运作，稳定的经济收益和现代化的管理制度。深圳孕育出了中国最多的品牌物业服务企业，这些品牌企业正在引导和推动中国物业管理不断向新的领域发展。

    那么，品牌物业服务企业面对高端物业市场的核心竞争力又是什么？物业服务企业作为服务行业，其面对操作的一个是物，也即对物业资产的增值性管理；另一个就是消费者，也即对人的人性化服务。根据前面对现代高端物业的定义，高端物业在规划设计标准、建材的品质档次和服务品质要求上都达到了目前物业管理发展水平的最高点，这意味着，品牌物业服务企业在高端市场的领先，首要是技术的领先。技术领先正是品牌企业的根本和核心竞争力所在。

    三种方式推动高端物业市场与企业品牌建设的互动

    高端物业市场存在着对品牌企业的客观需求，但是品牌企业面对高端市场的现状，需要从认识、孕育和引导高端物业品牌消费出发，通过品牌营销，建立与高端物业市场的互动关系。

    第一、 促进高端物业市场对品牌物业服务企业的认识

    长期以来，物业管理行业一直被社会公认为是缺乏知识、科技及真正意义上的文化含量，成为典型的劳动密集型行业。这主要是由于早期物业管理市场中供给的物业层次低（高档、豪华及超豪华物业几乎没有），市场细分没有显现（专门面向社会高收入群体，专做高档及超高档物业的品牌企业少之又少）。但随着近年来高端物业管理市场的迅猛发展，加之知识经济的来临，现代高科技的飞速发展和在地产开发及物业管理领域的广泛应用，物业管理行业正在告别以往的陈旧形象，显示出物业管理被人们长期忽视的真实一面。目前，品牌企业通过大量高档项目的成功运作，正在不断重塑着物业管理的新形象。

    第二、 孕育消费者对高端品牌的消费市场

    高端物业市场消费群体专业性程度参差不齐，对品牌物业服务企业在提升物业价值方面的作用认识不足，难以从高档物业自身特性出发选择物业服务。通常来看，大型高档楼宇因为设备设施及施工建设等各方面的原因，往往维护成本较大，在管理实施过程中又有许多隐蔽性，从外表上无法明显区分出服务的优劣好坏，容易导致部分高档物业消费者（包括开发商）抱着轻忽的态度实施物业管理，忽视了高档物业在房屋质量保证，保值增值等方面的更深层要求。而大多品牌物业服务企业在接管物业中，都会针对物业的各项指标，实施深化管理，让物业保值增值，为消费者带来长期利益和完善的精神享受。这就需要品牌企业发挥带头作用，通过自身的管理实践，通过品牌营销手段，向消费者传输物业管理的核心价值所在，让消费者更清楚地了解自己所居物业的特性，了解自己应得的权益，享受真正的物业管理服务，从而达到孕育高端物业品牌市场的目的。

    第三、 引导高端物业市场对品牌的消费

    在房地产进入品牌时期后，对房地产的消费也进入了品牌消费时期，品牌在营销中起到了催化剂的作用。如同奔驰车、浪琴表，消费者在购买该产品的功能性价值之外，更多关注的是该品牌所蕴含的精神性标志，对一种文化品位的认同和对尊贵的自豪感等。同样的，在物业市场，购买高端物业的消费者，一般都事业有成，他们心理上有着明显的优越感。许多人在买房时不仅注重房子及小区环境本身，更有一种强烈的品牌意识，即精神享受。他们之所以愿意支付高于市场的价格享受品牌物业服务，同样是对品牌的消费，是因为优秀品牌背后所凝聚的管理、品质保证、文化认同。品牌企业就是要通过自己的品牌工作引导消费者对高端物业管理服务的消费意识，促使更多有能力的人加入顶级消费者行列，让其他没有认识到品牌物业真正价值的客户重新加入到品牌消费行列。

    建立高端物业市场与企业品牌的良性互动

    目前，在我国的高端物业市场，已经出现物业服务企业通过大量的品牌建设工作来推动市场发展的趋势。对中国的物业管理行业而言，高端市场发展与物业服务企业品牌建设之间的良性互动将会促进行业更快的发展，进一步向国际物业行业标准迈进。首先，这种良性互动会带来行业总产值的提升；其次，它可以促进物业管理行业专业化的发展；最后，也将会带动一批物业服务企业的壮大，促使企业走技术改造道路，改善技术流程，增强企业核心竞争力，向规模化、品牌化发展，塑造属于中国的品牌企业，向国际化的更高目标前进。