试述创建物业管理品牌的策略

唐盛云/《中国物业管理》2006年

品牌是企业的无形资产，也是企业赢得市场的利刃。物业管理是一个新兴产业，目前还不够完善，加上物业管理的赢利微乎其微，因而很多物业管理企业都忽略了品牌的创立。事实上，在物业管理市场逐步形成、市场竞争日趋激烈的今天，创名牌企业、建优秀小区，现已成为我国物业管理企业的管理目标和奋斗方向。

一、走市场化道路

物业管理企业要在持之以恒的创名牌过程中促进企业整体水平的提高，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出，获得更快、更好的发展。市场化经营是物业管理发展的必然趋势，是实施品牌战略有效的方法之一。

1、供需主体市场化

物业管理市场供给主体指各层次、各类别的物业管理公司，它的市场化，应具有以下几个特点：经营行为的自主性、经营目的效益性、物业管理组织企业化、经营活动的竞争性。物业管理市场需求主体指需求物业管理服务的业主、使用权人或其集合体—主管理委员会。它的市场化有两个要求：决策自主性、消费的社会化。

2、运行规范化

委托合同化。物业管理委托合同是物业所有权人或者业主委员会与物业管理公司签订的有关物业管理与经营方面，明确双方权利与义务关系的合同。

价格合理化。价格构成合理化，说明物业管理过程中，哪些应纳入价格构成，哪些不应纳入价格构成。它要求价格定位不能过高或过低。

竞争有序化。物业管理市场中的竞争应是实力、信誉的竞争，参与竞争的物业管理公司都应在机会均等、公平、公开、公正的条件下进行合法、有序的竞争。监督机制规范化。物业管理公司既要有严格的内部制约，又要加强外部监督力度。

二、走专业化道路

不断提高专业化水平，树立专业化经营理念。所有房屋的物业管理应由独立经营的专业化物业管理公司管理，由业主与物业管理公司签定协议，从而保证住宅小区物业管理水平的连续性和服务质量的不断提高。物业管理的专业化还体现在物业管理人员的专业化上。专业人才奇缺是制约物业管理发展的一个不可忽视的问题。相当一部分从业人员是从房管单位或房地产开发企业转制过来的，不仅专业知识欠缺，而且服务意识不强。物业管理是一个专业化程度很高的劳动密集型行业，管理经验与管理技巧非常重要。随着物业装修标准和设施设备高档化、复杂化，物业管理的难度必然越来越大，从业人员必须具备多方面与之相关的专业知识和专业技能。目前物业管理企业实行的岗位培训制度和上岗资格制度，远不能满足飞速发展的房地产和物业管理的需要。因此，物业管理公司应树立人才竞争理念，不仅要通过给待遇、给位置，从社会上招聘能人，同时要加强员工的专业化培训。我们先看一下要成功塑造物业管理品牌的过程中，所需人才的种类：专业能力、综合能力出众的技术人才；知识全面、擅长协调的管理人才；能够适应市场变幻的营销人才；出谋划策的企划人才；具有创新精神和决断意识的企业家。

三、创新策略

创新是一个企业的生命，是企业发展的原动力，是企业超越自我的必然选择，是提升企业竞争力的重要手段。它包括战略创新、服务创新、理念创新。

战略创新。战略创新是企业在超竞争环境下的必然选择，制定并实施明确的战略创新措施，是一个企业首先要考虑的问题。因此，企业向什么方向发展、如何发展等一系列问题，都要求我们在战略管理上有所创新，即要求我们制定的战略既要方向正确，又要出奇至胜。在制定战略时，要分析外部环境及其发展趋势，尤其是与物业管理关系密切的第三产业市场需求及竞争状态，对不利于企业的影响尽量避免或转害为利。同时要认真研究竞争对手，认真分析本企业实力，弄清物业管理行业竞争态势，发挥本企业优势，使企业经营建立在自身雄厚实力的基础上。在战略制定过程中，既要吸收有关技术与管理专家参谋咨询，也要吸收企业职工代表参加，以便集中群众智慧，同时使战略能得到企业职工的赞同与支持。

服务创新。随着物业管理行业的日趋成熟完善，许多物业管理企业都在下大力气抓管理，这样一来，各物业管理企业在具体实务管理上的差距就会越来越小。这就意味着，谁的管理和服务最有特色最接近人们的需求，谁就能脱颖而出。因此，这要求物业管理企业必须要以人为本、要有高超的服务技能。

理念创新。物业管理企业必须要有领先的服务理念，才能使管理更科学更有效，才可以把拓展市场这块“蛋糕”做得更大。

四、走规模化经营道路

品牌之所以成为品牌，就是因为有了规模。改革开放使我国的经济体制向着市场经济的方向发展，使我们看到了品牌的威力。产品企业的品牌是这样，服务企业的品牌也是这样，即使是正在营运阶段的物业管理的品牌，衡量成功与否的标志也是规模。大规模的物业管理企业如雨后春笋般诞生，这类物业管理企业的发展不仅为它们品牌营运的成功奠定了基础，也为各地物业管理企业的品牌营运和市场发展起到示范作用。

五、提供高质量的服务

创建物业管理的品牌不仅要体现在服务创新上，还要有高质量的服务。优良的服务最起码做到：服务态度热情、服务设备完好、服务技能娴熟、服务项目齐全，程序规范、收费合理、制度健全、效率快速等。物业管理公司要把物业管理服务与人文关系、特色理念、社区文化建设结合起来。如采用“个性化服务”，根据不同的住户提供不同的服务，体现物业管理“以人为本”的原则；又如在管理跨度加大、规模优势凸现的情况下，采取“1拖N” 管理架构，即确定一个资深小区管理处为区域中心，由它对周边小区管理处实行工作统一安排、分头实施，人员统一管理、分片服务，财务统一收支、分别核算。这可使得管理与维修人员配比大大降低，小区的平均开办费也相应减少。

六、加强法制化建设

物业管理活动中业主的权利义务不明确，业主大会、业主委员会的成立、组成、运作等缺少监督和制约，同时，作为一个新兴行业，物业管理也存在一系列问题。如物业管理企业存在服务不到位、收费与服务不相符等行为，损害业主的合法权益；开发建设单位遗留的质量问题，使物业管理企业承担了本应由开发商承担的一部分责任。物业管理因此出现的种种纠纷，已经成为一个社会热点问题。物业管理当前亟待解决的问题是法制建设滞后、相关主体间的法律责任不清，它们成为制约物业管理发展的瓶颈。加强法制化建设已成为中国物业管理企业当仁不让的重任。