对中国物业管理“职业化”进程的思考

（党锋 作者系河南省物业商会副秘书长）

2006 年 10 月 28 日，全国第一次物业管理师资格认定考试举行，这标志着我国的物业管理师制度正式开始具体实施。此次考试的举行将对中国物业管理行业的职业化进程产生巨大的引领推动作用，更预示着中国物业管理行业的“职业化”进程迈出了新的步伐。

物业管理行业的发展需要职业经理人团队

自上世纪 80 年代初中国物业管理行业诞生以来，中国的经济体制经历了翻天覆地的变化，市场上各种挑战和机遇并存，单靠物业管理行业的某个精英单打独斗就能在市场竞争中稳操胜券的时代已经一去不复返了。

激烈的市场竞争要求各物业管理企业尽快建立起一支自己的职业经理人团队，进行兵团式作战，按市场经济规律办事，规范管理，优质服务，多元化经营，走出有中国特色的物业管理新路子。国外 100 多年的物业管理行业发展史也告诉我们，国外品牌物业管理企业之所以能够常胜不衰，攻城掠地，在很大程度上是因为有一支素质过硬的职业经理人团队为企业服务。随着我国社会主义市场经济体制的逐步完善，我国的资本市场、劳动力市场以及物业资源市场已经发育得较为完善，但要形成一支能够很好地配置和管理这些资源的物业管理职业经理人团队还有一段很长的路要走，要让这批职业经理人团队在市场经济的大潮中发挥其主力军的作用，更需要从体制机制、制度设计、持续培训管理和文化建设等方面下功夫。

以河南省为例，截止 2005 年年底，河南省共有 1260 多家物业管理公司，物业管理面积达 2 亿多平方米，从业人员有 10 多万人，这还不包括新近成立的物业管理公司和未实行物业管理的大量行政机关和企事业单位，而此次通过认定、有资格参加资格认定考试的人员只有 29 人。如果不计算物业管理企业高层决策管理人员，按一个企业管理 2 个项目计算，就需要具备物业管理师资格、能力的项目经理 2500 多人，这与此次参加考试的 29 人形成了鲜明的对比，况且这 29 人中有 90% 以上是企业的高层管理人员。这足以证明物业管理行业迫切需要大量的物业管理职业经理人，我国的物业管理师制度正是在中国物业管理行业迫切需要职业化的大背景下诞生的。

2003 年 6 月 8 日，国务院颁布的 《 物业管理条例 》 和国家职业资格证书制度规定，从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。国家人事部和建设部联合制定下发的《 物业管理师制度暂行规定 》 、 《 物业管理师资格考试实施办法 》 和 《 物业管理师资格认定考试办法 》 等规章和规范性文件就是贯彻落实 《 物业管理条例》 和国家职业资格证书制度的有关规定。 2006 年 8 月 16 日，建设部办公厅下发了 《 关于物业管理师资格认定考试工作有关事项的通知 》 ，对 10 月 28 日举办的物业管理师资格认定考试有关事项作了规定和说明，也是对我国物业管理从业人员职业化前景的描绘。

实施物业管理师制度与认定考试的意义

毫无疑问，物业管理师制度和此次物业管理师资格认定考试体现了物业管理行业的职业资格制度进入了“新时期”。从物业管理员资格证到企业经理资格证，再到注册物业管理师，中国物业管理职业制度的变革随着国家改革发展的步伐前行，其力度和深度不断加大。物业管理师纳入国家职业资格体系，等同于工程师、律师、会计师、经济师等专业技术职称，使物业管理行业职业经理人团队建设形成了一个更高的参照标杆，提高了物业管理岗位的含金量及从业人员的社会地位，构建了物业管理为社会进一步认可的基础。

以传统的眼光看，物业管理是一个低门槛的行业，好像谁都可以从事这一行业，这正是导致社会对物业管理产生误解的根源所在。随着物业管理师制度的普遍推行，行业的自身素质及社会认可度会大大提高，这必将促进物业管理行业的快速健康发展。尤其是对增加行业从业人员的荣誉感、自豪感，凝聚吸引人才，造就中国物业管理职业经理人团队，发挥至关重要的作用。

对实施物业管理师制度的建议及思考

物业管理师制度的实施及推广将对物业管理行业的发展作出历史性的贡献，这一制度必将促进物业管理行业加快发展步伐。笔者结合多年物业管理实际工作经验，提出以下建议：

1 ．用发展前进的眼光审视、关注、扶持物业管理行业，从政策、人才等方面大力推进物业管理职业化进程。

物业管理行业需要加快发展，而物业管理行业的发展需要人才支撑。在物业管理师制度迈出了关键的一步后，要持续不断地加快发展，稳步设定新的更高的系列标准，按照国家职业资格系列标准，不断充实完善物业管理职业资格，真正使其纳入国家职业资格体系。

2 ．持续建设物业管理职业经理人团队，加速物业管理职业化进程。

针对物业管理行业的公共服务特殊性、社会性等属性，转变观念，充分发挥政府的引导作用，完善有关政策法规，发挥行业协会的管理自律作用。物业管理企业和从业人员要从理论实践等方面苦炼内功，管理、服务、经营齐驱动，共同营造良好的发展环境，打造中国物业管理职业经理人团队，加速物业管理职业化进程。

3. 加快物业管理市场化进程，实现物业管理及职业经理人的理性回归。

目前，社会上对物业管理行业、从业人员的期望值高、要求多，但其社会地位低、薪酬少，其责、权、利界定模糊，赋予物业管理行业很多社会职能，往往使行业纠缠于理不清的事务中，这就需要从政策法规等方面加强立法建设，并逐步加以引导和规范，同时加快物业管理市场化步伐，吸引、凝聚更多的职业经理人加入到物业管理行业，实现物业管理行业及物业管理职业经理人的价值，推动物业管理行业快速发展。

4. 物业管理师资格认定考试首次开考，出现了几种不均衡现象及问题。

一是地区分布不均衡，物业管理发展较早、较快的地区人员较多，其他省份人数较少，反映了中国物业管理发展的不均衡性；二是人员分布不均衡，主要反映在企业高层管理人员占了绝大部分，而企业中层尤其是部门经理人数较少；三是企业分布不均衡，有影响力的大型企业，尤其是国家一级企业的人员占有资格报考人员的绝大部分，中小企业人数相对较少。此外，这次考试还存在人员“覆盖面”不公平的现象，认定考试办法中要求报考物业管理师必须担任物业管理项目经理五年以上，管理物业项目两个以上等，把担任物业管理企业职能部门的经理排除在外。