浅析开发商“自管自建”的弊端

（丛福军 作者为吉林市物业管理协会成员）

物业管理80年代从香港引入我国至今，目前存在三种物业管理方式：一种是开发建设单位自己建设、自己管理；另一种是企事业单位自管房；第三是建管分离、聘任物业管理公司。前两种均属于自建自管形式，后一种是市场化管理模式。“自建自管”是房地产行业发展的阶段性产物，随着行业不断发展，其弊端逐步显现出来，必将被“建管分离”所取代。

“自建自管”不符合物业管理市场竞争机制，影响了物业管理市场化的进程

国家《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”从概念中可以看出，物业管理企业只有通过业主的选聘并签订物业服务合同后，才能取得小区的物业管理权。也就是说，住宅小区的物业管理是一种市场行为。《物业管理条例》第三条还规定：“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业管理企业。”这进一步确定了物业管理市场行为的性质。

自建自管不是市场行为，供需双方主体的责任不明确。首先是违反了国家提倡的物业管理市场竞争机制的要求。建设单位对自己建设的房屋，没有通过招标的方式选聘物业管理企业，而是直接交给下属的物业管理公司或房屋管理部门进行管理。其次，阻碍了物业管理市场化的进程。物业管理必须实行优胜劣汰，不断激励企业奋进，推动物业管理行业向前发展。

“自建自管”易导致开发建设单位售楼时乱许诺，给日后的物业管理带来不利

开发建设单位为了促使房屋销售，在售房时通常承诺收取较低的物业服务费和电梯费、赠送花园、楼顶平台等优惠条件。

但物业服务费是维护小区物业管理正常运行的基本费用，开发建设单位往往为了促销而承诺高标准服务、低标准收费。例如，笔者所在城市某地理环境优越的小区，开发建设单位售房时承诺电梯费每月每平方米只收0.2元，而这种低收费连电梯运行的电费都支付不了，更何况是维修养护的大量支出。甚至有的开发建设单位直接承诺在其下属公司管理期间免收电梯费。显然，免收电梯费或者按低于成本收费，只有靠开发商的补贴才能运行下去。一旦开发建设单位撤出，就会给新接管的公司带来许多麻烦。再如，该市2005年竣工的某高档住宅小区，开发商售楼时承诺物业服务费以每平方米0.6元的标准收取，但物业管理公司运行一年后感到入不敷出，计划将服务费涨至0.8元，结果遭到大部分业主的强烈反对，小区物业管理陷入困境。

还有的开发企业售楼时承诺赠送花园、平台等，而在住宅一层住户的楼前建小花园，其本身就是一种侵害业主共同利益的行为。小花园赠送业主后，业主各自为政，影响了小区的整体美感。另外屋面平台本来是属于全体业主的共用部位，开发商任意送给某些业主，这些业主有的在平台上建阳光房，有的装铁栏杆。如果物业管理公司前来制止，业主往往以退房相要挟，给管理带来了一定的难度。

“自建自管”导致物业管理企业承担了过多开发建设遗留问题

笔者所在城市每年新竣工的住宅近100万平方米，在众多的开发项目中，难免或多或少存在质量问题。比较严重的是屋面漏雨、墙体返霜长毛、门窗变形、建筑材料不过关等，这些本来是应当由开发商解决的问题。但是，在自建自管的物业大都由开发商的“儿子”——下属物业管理公司来承担。业主反映的房屋质量问题，有的就由物业管理公司直接解决；物业管理公司解决不了的问题也不敢理直气壮地向开发商反映，又不能引导业主拿起法律武器直接向开发商维权。这样一来，业主对房屋质量的不满就可能发泄在物业管理企业身上，往往表现为拒交物业管理费的形式。

另外，在“自建自管”情况下，由于物业管理公司对开发公司存在一定依附关系，开发商可能对物业管理公司的管理运营提出一些苛刻条件。例如，某小区的开发商对其下属物业管理公司做出这样的规定：小区物业服务费实行承包制，如果盈利，开发公司按比例分成，如果亏损，则由物业管理公司经理、部门经理进行承担。物业管理公司要求开发商交纳空置房屋的物业服务费和先期垫付业主拒交的物业服务费，但均被开发商拒绝，该物业管理企业承受的压力可想而知。相反，建管分离的物业小区就不可能发生此类现象。

“自建自管”的开发建设单位未将相关设施移交相关部门，一旦开发建设单位解体，物业管理企业将无法承担其运行费用

随着城市的发展和国民经济水平的提高，高层建筑如雨后春笋般涌现。笔者所在城市的高层住宅均由开发商自建自管，其突出问题是二次供水和多次供热循环运行费用，开始这些费用暂由开发商承担，一旦开发商撤出，将会引起物业管理企业和业主之间的矛盾，给和谐社会带来不稳定因素。例如坐落在高新区的某高层小区，建筑面积10万平方米，年供热的多次循环费用多达32万余元；坐落在松花江北岸的某大厦，建筑面积96万平方米，年二次供水运行费用14万余元。高层住宅的供热和供水问题，按照国家《物业管理条例》的规定，应当由有关部门接管，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。但“自建自管”的高层物业，这部分费用先由开发商承担，一旦开发商撤出或解体，供水和供热部门往往不愿接管此业务，价格主管部门又不允许实施管理的物业管理企业收取二次供水和多次供热的运行费用，最后必然要导致社会矛盾的发生。

“自建自管”导致责任不清，容易使开发商逃避责任

自建自管型的物业管理，由于开发商与物业管理公司存在“血缘”关系，在物业承接时，物业管理公司很难对开发商实施有效的制约和监督，物业项目的许多隐患会被遗留下来，这给后期物业管理公司的管理带来很大麻烦，业主的合法权益也会受到损害。因新楼入住时未成立业主委员会，规划上图纸与实际配套是否一致也无人过问和监督。例如鑫安小区是由鑫安开发公司建设并由其下属的鑫安物业公司管理的，管理期间物业管理公司有办公地点和办公用房。可不到两年，开发商解体，物业管理公司也随之无影无踪。现小区无人管理，物业管理用房也挪作他用，其他物业管理公司都不愿接手，业主权益受到侵害，但已很难找到开发商追究责任。