物业管理项目承接风险防范

夏欣刚 许激扬/《住宅与房地产·物业管理》

　　我们以物业管理企业承接一个物业管理项目的过程为例，介绍物业管理企业风险来源与防范措施：
　　签订物业合同过程中

　　风险来源：
　　1、缺乏对另一方合同签订主体的资质及资信的审查。例如，在物业管理委托合同中;开发商是否具有一定的资质，是否具有良好的资信，对以后双方的合作有着至关重要的影响。对于这一点的重要性，现在的物业管理企业还是比较重视的。但是，在专项管理分包合同中，有的物业管理企业就比较忽视这个问题。例如，在与电梯维修保养专业公司签订相关合同时，如果此类公司不具备专业资质从事承包工作，不仅是违反法律规定，被法律所禁止，同时分包给没有专业资质的公司，物业管理企业即负有明显的主观过错。如果设备造成业主和非业主使用人的人身和财产损害后果，物业管理单位将依法承担赔偿责任。
　　2.承诺的服务内容和水平过高于与物业管理收费标准所对等的服务内容和水平。
　　物业管理企业的收费，应当依据所提供的服务项目的不同而划分为不同等级的收费水平。虽然从竞争的角度出发，同等的物业管理收费，如果业主所享受的管理服务不同，当然业主会倾向于服务内容和水平更高的企业。但是，我们认为，物业管理企业不能一味地不根据实际而只采取降低收费提高服务的竞争方式。因为对企业来说，降低收费和提高服务，意味着经营利润的降低甚至亏损，这对于本来利润空间就低的物业管理企业，无疑是加重了经营压力。同时，如果服务内容和水平达不到对业主的承诺，物业管理企业必定将面对大量的业主投诉甚至招致诉讼，由此造成的经济损失和负面影响对物业管理企业来说，无疑是雪上加霜。
　　3.合同内容约定不明或是条款有疏漏。
　　对此造成的风险，通过学习《中华人民共和国合同法》，物业管理企业一般能对此有一个较正确的认识，本文不作赘述。

　　防范措施：
　　1、认真审核主体资质及资信。除了审查由合同签订对方所提供的证件，必要时，应到相应的工商登记部门进行调查了解，以掌握主体的详细登记情况。
　　2、合同约定的服务内容与水平要与公司实际履约能力相一致。
　　3、合同约定要具体，明确、完整，避免疏漏，避免对条文的理解出现歧义(特别是对于时间、价格，违约金的约定要注意上述问题)。
　　4、注意免责条款的约定。如在合同中约定物业公司在以下情况时不负责承担相关责任：因不可抗力导致物业管理服务中断的;物业公司已履行合同约定义务，但物业本身固有瑕疵造成损失的，因维修养护物业共用部位、共用设施设备需事先告之业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备等造成损失的;因非物业公司责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其它共用设施设备运行障碍造成损失的，为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，物业公司因采取紧急措施造成相关财产损失的。

　　承接物业过程中

　　风险来源：
　　1、物业共有部位、共有设施设备有明显或者暗藏的质量问题。
　　按照《物业管理条例》第二十八条的规定，物业管理企业承接物业时，应当对物业共有部位、共有设施设备进行查验。但是在实践中，我们的物业管理企业往往对此不够重视，有些企业认为物业在工程竣工时，已经经过了建设单位及相关政府管理部门组织的竣工验收，有相关的合验收合格的证件，查验也只是一种形式而已。殊不知这些验收与物业管理企业组织的验收，是两种性质完全不同的验收，从法律角度来看，其后果有着不同的责任承担主体。建设单位及相关政府管理部门的竣工验收，如果验收不合格，承担责任的主体是施工单位和建设单位，而通过了此类的验收，承担责任的主体就会转为物业管理企业。实际上，通过建设单位和相关政府管理部门的竣工验收的物业，并不必然就是物业管理意义上完全合格的物业。如果物业管理企业不以认真的态度对待查验工作，对该验收的项目不验收，对不合格的项目按照合格验收等等，那么，本该由建设单位或者施工单位承担的责任，转由物业管理企业承担，这就增大了企业的经营风险。
　　2、开发商或者前物业管理企业与业主之间的遗留问题没有得以处理和解决。
　　这对于结束了前期物业管理，以应聘者的身份进入物业的新物业管理企业来说，是特别应当注意的问题。在开发商或者前物业管理企业与业主之间，往往有一些关于建筑质量或者物业管理服务质量的遗留问题，需要在承接时得以明确责任，及时予以解决。这些遗留的问题，应由开发商或者前物业管理企业承担责任，而且往往引发的原因是比较复杂的，解决起来困难很多。所以这些问题如果不在承接时得以解决 ,对开发商及前物业管理企业的工作不满的部分业主，不仅不会配合新的物业管理企业开展工作，甚至有部分业主直接拒交物业管理费，这些无疑加大了物业管理企业的经营风险。

　　防范措施：<br>
　　1、交接双方应当严格按照标准进行验收，验收不合格的，双方协商处理，由责任单位返修，再约定时间复检，直至验收合格。
　　2、对于遗留问题或者发生的争议不能解决的,向当地政府房地产行政主管部门进行协调解决。
　　3、注意保存验收资料的完整性及真实性。对于验收资料，建议要有交接双方的签字认可，以明确相关责任。

　　实施物业管理过程中

　　风险来源：
　　1、对业主或者第三人在物业管理区域内所遭受的财产损失和人身伤害所承担的风险。
　　这里以物业管理区域内发生的业主车辆丢失案为例进行说明。笔者对近期各地法院审理的此类案件进行了一个调查 ,从法院的审理结果上来看，各有不同，既有判决物业管理企业承担对业主的赔偿责任的，也有认定物业管理企业已尽到管理职责而无需承担赔偿责任的。但是，越来越多的案例，已经把物业管理企业在管理中，对业主的车辆凭停车卡予以登记放行的行为，认定为一种对车辆的保管关系，而不是以往的只是提供车位使用的关系，这样的关系认定，无疑使得物业管理企业的经营风险增大。
　　2、对物业管理区域内的消防事故和安全隐患所承担的风险。笔者在此不作赘述。
　　3、对物业管理工作人员的工作违章违纪等失职行为所承担的风险。近年来，屡见保安与业主发生冲突，甚至保安殴打业主的恶劣事件，这类事件，虽然直接责任人是相关工作人员，但是往往后果承担上，物业管理企业招致了极大的风险。因为从法律责任的角度来说，由员工的职务行为所导致的侵权责任，是由企业来承担其法律后果的。

　　防范措施：

　　物业管理服务方面的防范措施：
　　1、提高物业管理水平，做好公共部位、公共和共用设施和设备日常和例行的检查、维修、保养工作。
　　2、对于容易发生损害的设施设备的区域，应建有相应的监控设备，对现场进行监控和录像，定期存储。
　　3、维修、养护等应进行书面和现场施工记录。
　　4、管理要到位，同时积极面对突发事件和损害问题。

　　消防安全工作方面的防范措施：
　　1、承接物业时，一定要检查物业的消防验收情况。
　　2、监督业主二次装修过程。
　　3、做好消防设施的日常维修和养护。
　　4、发生消防事故时，物业管理单位应在第一时间报警,并协助消防部门进行事故处理。

　　员工管理方面的防范措施：
　　1、明确员工招聘工作的重要性。
　　2、加强员工培训，建设一支尽职尽责、服务优良的员工队伍。
　　3、劳务合同中要明确员工对违反规章制度的行为要承担相应责任，加强员工的责任感。

　　其它防范措施：
　　如购买相关的商业保险，以分担企业的经营风险，以及聘请企业的法律顾问，对企业运作中的种种法律问题及时解决，防范风险等等行之有效的措施。