物业管理企业亏损问题探讨

   刘学礼 / 银川市物业管理办公室

物业管理是城市管理的重要组成部分，它是提高居民居住质量和生活水平的一条重要途径，对加快城市经济文化的发展起着重要作用。物业管理作为一种“朝阳”产业，在迎合城市居民的居住需求和住宅产业化方面，显示出巨大的发展潜力。

而物业管理作为一种劳动密集型企业，属于微利行业，当前，在银川市尚无一家物业管理企业盈利，同时西部地区物业管理企业基本上处于亏损经营状态。无法建立社会化、专业化、市场化的物业管理新体制，物业管理企业不能实现“自主经营，独立核算，自负盈亏”的现代企业管理模式，在住宅区的物业管理中，亏损现象更为严重。

物业企业的亏损经营违背了市场经济条件下企业运行规律，这种状态长期持续下去将严重阻碍物业管理行业的发展。要实现物业管理企业的良性发展，将物业管理作为“朝阳”产业来培育，必须解决企业经营亏损问题。

    一、物业管理亏损的原因
     （一）物业管理的社会化、专业化、市场化新体制虽然已初步确立，但发展缓慢，企业规模小、效益差、管理水平低。
     在银川市绝大部分物业管理公司是由房地产开发企业组建，物业管理企业仍属于开发企业的子公司，停留在谁开发谁管理的旧有管理模式上。同时，各物业管理企业出于其母公司的制约或观念的守旧，没有扩大自己管理规模的意识。这样物业管理市场就难以形成，物业管理企业形不成规模效益，人员、设备等企业资源存在浪费现象，企业效益较低，形成经营性亏损。

受传统观念的影响，物业管理企业或单位所配备的人员素质较低，缺乏掌握现代管理科学的管理人员和专业技术人员，致使物业管理企业不能拓宽市场，发挥不出人的优势，企业只能停留在就物业管物业的基础上，不能发挥业主这个潜在的商业市场和“客户资源”。同时企业内部管理上也存在问题，服务不到位，影响了服务费用的收缴，造成人力、物力资源的浪费，加大了物业管理成本。
     银川市共有物业管理单位102家，有资质的物业管理企业75家，真正实行“独立核算，自主经营，自负盈亏”的物业管理企业屈指可数，其余均为房地产开发公司的子公司或内设科室。根据各物业管理企业的财务报表显示，集中管理面积在30万平方米左右的普通住宅物业才能持平或实现微利。目前银川市共有住宅近1400万平方米，其中管理面积在30万平方米以上的只有10家，也就是说有条件实现盈利的企业很少。
 

 （二）政府及社会各界没有为物业管理企业创造一个良性发展空间。

物业管理收费价格机制不合理。物业管理是一种特殊的服务行业，受传统体制的影响其服务收费标准仍实行政府定价或指导价，而政府价格主管部门在制订价格时考虑物业管理基本情况、物业管理的服务水平并不多，往往出于稳定社会秩序或其他考虑，一般对住宅小区物业管理收费标准定的很低，物业管理服务的付出与收费标准存在差异，企业利益得不到保证，各企业为了使盈亏平衡就只能降低服务标准，形成一个费用收支的恶性循环。

而大部分有关物业管理的媒体报道只关心的是企业服务质量如何、投诉解决如何等问题，很少从服务价值和收费标准的角度去关心物业管理，这样片面引导的结果就是给物业管理造成不良的社会氛围，制约了行业的健康有序发展。从业主角度讲，表面上一时期内减少了开支负担，实际影响了业主的长远利益。

其他行业管理部门在对物业管理企业进行行业管理时支持太少，物业管理企业承担的责任过多。在物业发展过程中，很多业主和媒体工作者及行政管理工作者认为物业管理应该对住宅区的公共事务全权负责，不切实际地拓宽物业管理的外延和内涵，把社会治安、环境治理、邻里纠纷等全部加到物业管理企业头上。住宅区业主动辄就以拒交物业管理费或向行政管理部门投诉来施加压力，而部分行政管理部门由于对物业管理行业不了解或为了息事宁人，将责任全部推向物业管理企业一方。

行业管理部门对物业管理企业的制约关系也无法得到根本改变，多家、多头、多口管理的现象十分普遍，这就势必导致物业管理企业不合理地承担过多责任。物业管理企业，它不是公安、民政、街道居委会，而是一个从事物业相关服务的企业，认为物业管理企业只要收了钱，就应对业主或使用人的一切损失（包括人身伤害和财产损毁，丢失）承担责任的观点是不正确的。但物业管理的母公司为了维护企业形象，提高销售率便要求其委曲求全、息事宁人。这样完全违背了企业的运作方式，致使企业形成政策性亏损。

（三）物业管理服务费收缴率低

住宅小区居民和业主的思想还停留在计划经济时代，在住房消费上花钱买服务的观念还未建立起来，有些业主不清楚物业运行的全貌、管理工作负荷和费用开支范围，日常进出看到的只是保安员、保洁员在工作，于是凭直觉做出简单判断，认为物值不符。

还有物业管理企业服务不到位，房地产开发阶段遗留问题未解决等因素，再加上物业管理企业与房地产开发企业的特殊关系，使得业主与开发企业的矛盾转嫁到物业管理企业身上；这些因素造成业主拒交物业管理服务费的现象比较普遍，而现行的有关物业管理方面的法规、规章对于欠缴物业管理服务的行为没有一定的约束力，物业管理的特殊性使物业管理企业不能采取停止服务等方式解决欠费问题，给企业经营带来进一步的亏损。

  （四）住宅区公共设施与市政公共设施界线不清

没有统一的关于市政公共设施与住宅公共设施界线区分的规定和标准，由于管理界线不清，物业管理企业承担着过多的市政公共设施的维护、管理和垄断行业的部分维护责任，如楼内供暖管道、上水管道等维护，在某种程度上物业管理扮演了为政府分忧、为百姓解难的角色。

其次物业管理企业承担了部分公用部门的收费任务，基于目前公用事业的垄断性，物业管理企业代收代缴电、垃圾等费用并毫无代价地承担了收费责任，不仅如此，拒交、欠交现象普遍存在，物业管理企业不得不为住户付大量的费用，由于传统观念的影响和现实利益的驱动，长期以来，物业管理一直被视为行政管理的延伸，开发建设的辅助，错误的社会定位必然导致物业管理企业无法实现以追求利益最大化为目标的企业化经营。

二、物业管理企业的生存和发展应以经济效益为目标，结合“以人为本，服务至上”的物业服务理念，建立合理的现代企业经营机制，实现物业管理的良性发展，解决物业管理企业亏损问题。

（一）政府要促进物业管理社会化、专业化、市场化的进程。

充分运用市场竞争机制进行资源的合理配置，加强政府引导作用，使物业管理收费在政府指导下，实现由业主委员会和物业管理企业协商定价，真正体现商品价值规律，实现优质优价的收费标准，给物业管理企业留下微利的空间。完善物业管理的法规体系，推向竞争市场。把物业管理服务费用放在一个合理的水平，政府、企业、业主必须站在三者利益的结合点上共同努力。

加强物业管理知识、物业管理法规的宣传、报道，通过各种媒介引导居民形成一个正确的物业管理消费观念。物业管理是新生事物，要取得社会和业主的理解，必须加强物业管理相关知识宣传，要使各级政府和广大业主认识到物业管理行业的发展对于稳定社会秩序、改善居民居住生活的重要性。

为物业管理企业营造良好的社会氛围，理顺各行业管理部门、公共事业部门与物业管理企业的关系，划分管理界线，明确管理责任。给予物业管理企业应享受的第三产业优惠政策，减免相应的物业管理方面的税费，将物业管理作为一种产业进行培育。

（二）物业管理企业自身要强化管理，提高管理水平，建立企业成本分析制度。

分析物业管理企业的支出结构，可以看出其最重要的成本是人力的支出，许多企业管理人员常常会不自觉的忽视人力成本，物业管理企业的人力成本高达总成本的35-50%左右。

强化对物业自身的科学管理，通过人力的合理利用进一步降低管理成本，提高经济效益，要特别注意经营管理和技术人才的合理配置，充分发挥管理人才和技术人才优势，确保管理环节的通畅；物业管理企业应大力提倡开源节流、崇尚节约的思想观念，如应对水、电进行测算，防止公共设施设备的跑、冒、滴、漏等情况发生，更换声光控开关、改进线路等办法节约水、电；对一线员工进行培训，建立企业职工节约意识。

提高物业服务水平，加大物业服务费用收缴力度，倡导使用高科技管理手段，降低成本。现阶段物业管理仍是一种粗放型的管理，管理层次低，智能化水平低，基本处于简单的手工操作阶段，需要耗大量的人力、物力，因此应用现代化的手段，如在小区内设立巡更机、监控等智能化管理设施，增加物业管理的科技含量，提高物业管理质量，节约人力、物力资源。

通过物业管理的早期介入，全程控制管理成本。物业管理成本常常要受到先天因素和社会因素的制约，这是物业管理公司很难左右的，要求房地产开发企业在规划设计阶段就充分考虑物业管理的经济性，从物业管理用房、住宅区内经营性用房角度考虑物业管理企业的经营运作，多进行设备、设施数量、型号、规格、结构、位置等因素所产生的不同运行成本进行比较，甚至对交通组织、出口设置等精心考虑就可对以后的物业管理费用支出的降低产生影响，从而有效减轻业主的负担。

（三）以业主需求为导向，深挖以业主为主的客户资源，不断提高服务水平，向服务要效益。

在IS09001：2000版标准的八项原则的第一条就是“以顾客为关注焦点”。在企业的服务过程中，不管以前业主满意如何，业主的需求都是不断变化的，因此要始终使顾客满意度达到较高水平，就得不断调整服务的内容，提高服务水平，这样才能确保业主对物业管理企业的认可，最终使费用回收率达到较高水平。

同时物业管理是一种综合性服务行业，除开展常规的管理服务项目外，可以开展深挖以业主为主的客户资源，将这一资源充分利用起来，培育以物业管理为基础的专项、特约、中介等多种经营，实现物业管理企业的利益最大化。

物业管理企业面对的是成百上千户的大住宅区，用一个简单的数学方法就能测算出每个物业管理企业的业主资源有多大，业主所需要的服务和商品有多少，能给各物业管理企业带来多大的利益。

结合物业管理服务塑造物业管理企业的消费品牌，以提高投资收入比。21世纪社会经济飞速发展，人民生活水平显著提高，人们的消费观念也与以前产生了很大差异。购买名牌不仅成为了一种时尚，而且也是社会发展的必然趋势和客观要求。品牌已在人们的思想观念中打下了深深的烙印。物业管理仅靠服务质量的提高已不能吸引消费者，因为大家的质量都一样，所提供的服务也不会有太大的差别。因此从拓宽服务范围，围绕“业主需求”这一消费目标，通过塑造物业企业品牌，实现现代物业企业的发展、壮大。

（四）依法划片经营，实现物业管理的规模效益。

按照国家《物业管理条例》的规定，物业管理行政管理部门通过宏观干预，将住宅物业划分为若干区域，每个区域只容许一个物业管理企业进行经营运作，其它企业可通过招标、协议等市场竞争方式获得该区域的管理、服务权，这样就可避免物业管理企业因管理规模小造成的高投入低产出，从而实现物业企业和业主的双盈利。

明晰物业管理企业产权，保证物业管理资产的独立运作，通过行业监管手段，给予各物业管理企业独立的人、财、物权，让物业管理企业真正的成为市场主体，独立运作，实现自我发展。

居住环境是城市环境的重要组成部分，现代物业管理体系的建立是改善居住环境、提高生活质量的必由之路。随着我国社会主义市场经济的确立和发展，任何的经济实体都应当纳入到这样一个大环境中，经济实体应当以获取利益最大化而存在，物业管理企业也不例外，解决物业管理企业亏损问题其本身就是在解决物业管理企业的生存和发展。物业企业亏损问题的根本解决不是一天两天或一年两年的事情，他需要全社会的关心和支持，才能最终实现以业主自治与物业管理企业社会化、专业化、市场化管理相结合的现代物业管理新体制。