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一、大厦公契
(一)大厦公契(Deeds of Mutual Covenant)的性质
在香港，大厦公契是一份必须在土地注册处注册的法律文件。大厦公契依照土地批约条款、城市设计条例、建筑物管理条例所规定，详细列明了各单位的用途，清楚地列明大业主、小业主及经理人所应有的权利、权益及责任。另外，公契还定义了公共权益及公共地方的划分与用途，特别在维修保养楼宇方面都有详细说明。同时大厦公契无论是对现时的业主还是将来的业主都有同样的约束力。
(二)大厦公契的产生
大厦公契通常是由发展商委托其律师制订，并由发展商、首次买家及经理人等联合签订，有时亦可能包括提供楼宇按揭的银行等。可以说大厦公契是整个物业开发项目产权多元化的产物。
(三)大厦公契——管理者权力的来源
管理大厦的权力主要来源于大厦公契，大厦公契详细列明了经理人的职责，并授予其充分权力执行对整个大厦的全面管理。如负责大厦公共地方及设施的维修与保养，为大厦购买适当的保险，拟定、收缴、追讨及运用管理费，每年公布审核帐目，执行及监察公契约规定各业主应该遵守履行的条款等等。
(四)大厦公契的发展
由于公契是由发展商的律师制定的，其他小业主并未有机会提出意见及参与制订，因此早期的大厦公契出现了许多过于保护发展商的条款，也有些大厦的物业管理权长期操纵在发展商手中。
鉴于以上情况，香港政府于1987年10月15日发出了第一份关于非工业楼宇的《草拟新公契指引》，该“指引”规定从1987年12月1日起，凡不符合“指引”的公契不能获注册总署批签。“指引”的产生对保障众多小业主的权利、权益起了重大变化。比如“指引”规定：对于未售出的单位发展商仍需交付管理费；承包合约如超过总管理支出的20％，则必须公开招标，第一任管理公司任期最多不能超过两年，业主可以成立立案法团来监督管理公司的运作并可以更换表现不佳的管理公司等等。
(五)大厦公契与《建筑物管理条例》及守则
香港早在1970年6月已发布了《多层大厦(业主法团)条例》，于1993年5月6日经立法局通过作了大量修改，并正式改名为《建筑物管理条例》。该条例第34E条文特别规定了“公契”所必须包括的强制性条款，即经理人每年制定预算的程序、保存帐目时间、开设独立银行户口、设立特别基金、订立服务合约程序、经理人辞职、业主委员会终止经理人的委任及经理人委任结束后的责任。
换言之，《建筑物管理条例》是一部法律，“大厦公契”是受该法律制约的一份法律文件，而守则和手册则是管理者为有效执行管理及方便小业主和住户理解而编定的管理制的一部分。如：业主守则、用户消防手册、修车场使用守则、内装修规则等。
(六)名词的互用
“大厦公契”也称“大厦公共契约”、“大厦公约”、管理公约”、“管理使用维修公约”等。“管理公司”有时也称“经理人”或“管理者”。“发展商”即“大业主”或“第一业主”。
二、大厦保险
大厦各单元内部的保险通常由业主或住户自行负责，但对物业和楼宇的公共地方及设施的保险则应由一个共同的团体承担，以保障公共地方及设施意外损毁及对第三者的生命及财物安全。
专业的物业管理公司须依照大厦公契的规定为其接管物业的公共地方及其设施购买保险，以便在意外发生后，全体业主的赔偿问题有所保障。在香港，管理公司须考虑的大厦保险有以下三类：
(一)财产保险
财产保险通常又分为两种情况：一种是只保公共地方及设施；另一种还包括大厦的结构。购买保险之前，管理公司会依照大厦公契的投保要求，并聘请专业测量师对投保额进行估价，然后向信誉好的保险公司投保，以便大厦在遭受火灾、水浸及其他受保的风险所造成毁坏时，小业主的利益有所保障。
(二)公共责任险
此类保险通常没有固定保额，保险公司通常会以每次索偿的最高赔偿限额为依据，再视其管理公司的物业大小及类型签定保价。购买此类保险后，投保人对第三者在该物业公共地方所发生的意外造成的赔偿责任，便由保险公司承担。比如：大厦外墙脱落击伤行人或砸坏车辆、电梯困人造成第三者受伤、私家车被盗等情况发生，而管理公司被控并证明确有职责疏忽时，保险公司须对受害者依法例做出赔偿。
(三)雇员赔偿保险
香港劳工法例规定：雇主必须为其雇员购买意外伤害保险，保额是以所有受雇员的全年薪金总和(包括奖金、花红等)作为准则。
购买保险之后，专业的管理公司却会特别注意以下事项：
1．复核保单资料，详审投保人名称、地址、保额、投保风险范围、期限等是否准确；
2．妥善保存保单；
3．每年重估保额并续保
当真正有事故或意外事故发生时，如管理公司认为保险公司赔偿不足，则可以通过以下方式寻求解决：
1．向保险索偿委员会投诉；
2．向保险业联会投诉；
3．向消费者委员会投诉；
4．通过法律途径向保险公司起诉。
应该强调的是管理公司购买的大厦保险通常是不包括小业主单元内部。如业主单元内部水浸或火灾造成损失则由业主自行承担；又如业主水龙头忘记关闭，其水流入公共地方或电梯间等遭受巨大损失或他人受伤，就需由该业主负责赔偿。但是小业主是可以自行为其单元内部购买财产保险及第三者责任保险，以进一步保障其自身利益。
三、管理费的理定
在物业管理中，管理费是业主最关心的问题之一。很多时候业主都想知道管理费都包括哪些费用?管理公司是怎么理定管理费的?为什么有时候管理费会增加等?下面从几个方面为大家介绍管理费：
(一)管理费开支包括的内容
1．公共地方及设施的维修与保养，如电梯、水泵、消防系统等；
2．公共地方清洁服务；
3．保安服务；
4．公共地方水电费、煤气费、采暖费、空调费等；
5．管理公司员工薪金及福利；
6．财产保险及第三者责任保险；
7．大型维修改善储备基金；
8．管理公司酬金；
9．行政支出，包括法律及专业费用、核销费用、管理处的支出一切杂项等。
以上开支，管理公司必须备有详细准确的帐目，如业主有要求，应随时提供给业主查询，管理公司亦要将每年管理收支帐目及资产负债表经核数师核对，交予业主代表审阅及张贴在楼宇大堂显眼的地方。
(二)管理费的增加
管理费理定之后，并非一成不变，因各种因素的影响在新的一年度开始，往往管理费需要调整，通常下列因素会直接影响管理费的水平。
1．通货膨胀因素；
2．发展商为增加楼宇的销售能力及吸引租户，故意将管理费压低而导致巨大管理开支赤字；
3．管理公司财务管理不善及其他不可预见的因素。
物业管理公司要增加管理费，必须通过一定的程序进行，不可以擅自做主。简言之，须经业主委员会和业主法团同意方可。如果业主法团开会决议否定了新的收支预算案，经理人应视该年度预算管理费总额与上一年度的相同，然后另外增加不得超过此数的10％，直至新的收支预算给业主法团接纳为止。如果经理人在新的财政年度开始没有按其大厦公契的规定的程序制备收支预算案，则管理费不可以有任何增加。
虽然增加管理费是解决大厦管理赤字的一个方法，但如果赤字额巨大，仅仅靠合理地 增加管理费并不能解决问题，有时会需要大厦全体业主集款一次性填补赤字，或暂挪用管理费押金或储备基金，以应付当前的需要，待管理帐户有盈余时再拨回填补。
(三)管理费的分担
有了管理费支出总额，那么管理公司是怎么将这笔费用分摊到每个小业主头上的呢?按现时的大厦公契计算及分摊管理费有三种常见的方法：
1．以该单元的建筑面积；
2．以不可分割权份数；
3．以管理份额。
无论以哪一种方法计算分摊，其每个单元应支付的管理费份数必须在大厦公契附表中列出，下一次将为大家介绍管理公司如何追讨欠缴的管理费。
四、管理费的追讨
一般大厦公契都会详细列明每个单位所占的应付管理费的比率及缴款日期。如业主将该单位出租，就算在租约上列明由住客支付管理费，管理公司仍有权向业主追讨欠款。总之，业主有责任准时缴付管理费，管理公司亦有责任代表其他业主向有欠管理费的业主追讨。
个别业主在决定购买物业之前，应透过负责买卖文件的律师向管理公司查清前业主是否已缴付所有大厦管理费用。如前业主欠交管理费，新业主一旦签了屋契，则前业主所欠的管理费或大厦维修费用所承担的部分，可能由新业主负责，管理公司可依法向新业主追讨。故此，为免除不必要的麻烦及责任，业主在购买物业之前，应查清前业主是否已清缴所有大厦管理的有关费用。
当管理公司发现大厦有单位欠交管理费时，通常会采取以下途径来追讨：
1．向住客及业主同时发出通告，详列所欠款项及清还期限及说明管理公司会采取什么行动。
2．过期未付，管理公司可采取法律行动，假如所涉及的款项少于一万伍干元港币，则可透过小额钱债审裁处解决；若款项超过此数，管理公司便需入禀地方法院提出控诉。
3．假若管理公司无法与欠管理费的业主联络或者业主采取置之不理的态度，管理公司可向田土厅登记，特别注明该单位所欠管理费总数，当该单位转让时业主必须先清付所欠的管理费，否则便不能将该单位转让。
4．对于出租单位，如租约订明租金已包括管理费，但业主却不交管理费，那么管理公司可向法庭申请封租令，要求租客在缴付租金时扣除业主所欠的管理费，直接付予管理公司，剩余的租金才归还业主。
此外，一些旧大厦公契还有规定：业主若欠交管理费，管理公司有权截断其水电供应及禁止其使用公共地方和设施，但实际上这种方法并不可以应用，因为在香港，水、电都由私人公司与业主有直接的服务关系，管理公司无权给小业主断水断电，而禁止业主使用公共设施亦容易恶化业主与管理公司之间的矛盾。
最后，倘涉及的款项非常庞大时，管理公司是可以入禀法庭申请强逼将该物业出售，将所得的款项用以偿还管理费用。
专业的管理公司决不会待到个别业主拖欠管理费达到一万伍干元港币以上才采取行动，而最好的方法莫过于减少业主拖欠管理费的机会。为避免业主疏忽而忘记了交费，管理公司可安排住户通过银行每月自动转帐方法支付管理费，此外还可以在大堂显眼地方张贴一份管理费收支进度表，提醒那些经常拖欠管理费的业主。总之，收缴管理费通常是管理公司最头痛的问题，业主不交管理费可以找出一万个理由，但有效追讨方法却很有限，有时管理公司亦需根据实际情况而灵活处理。从长远讲，加强及改善管理公司与客户住户的关系非常重要。
五、业主参与大厦管理的形式
当业主购买多层建筑物的单位时，亦同时拥有该大厦不可分割的业权份数，因此参与该大厦的日常管理应该是业主的基本权力。在香港，业主参与大厦管理形式通常有三种：即业主委员会、业主立案法团及互助委员会。
(一)业主委员会
通常大厦公契里都列明了业主委员会的组成方法及动作程序。因此，其权利与责任同样来源于大厦公契。委员会的任务主要是协助加强各业主与管理者的沟通，并就大厦管理的重要事宜向物业经理提供意见及作出建议。
管理者通常有责任在大厦入伙一年之后召开业主大会，并选举产生业主委员会。此后业主委员会须每年召开一次大会，每次召开大会及讨论内容均须按一定的民主程序进行。业主委员会通常包括主席、副主席、秘书等职位，并且所有会议须有详细记录及保存在一个固定地方可供其他业主查阅。业主委员会通常不少于五名成员(依大厦单位个数而定)，任期为每三年一届。除了每年召开年会以外，亦应该按管理者的要求，随时召开会议。至于业主委员会的权限可大到召开全体业主大会，如大会通过多数决议案后，可给管理者三个月书面通知而终止管理公司的服务。但是通常在大厦入伙后的头两年，业主委员会是不可发出类似的终止通知的，业主委员会具体权限还看大厦公契是如何规定的。
(二)业主立案法团
业主立案法团是根据《建筑物管理条例》规定而成立的独立法人组织，具有法人地位、资格及诉讼权力。所以法团在法律上代表所有业主管理该物业的公共地方与设施，可以任免物业经理或物业管理公司及监督其工作表现。
成立法团的第一步就是召开业主大会，并选出管理委员会，然后再由委员当中选出一名管理委员会主席，如公契有规定还须选出一名副主席，另外还要选出一名司库与一名秘书(但这两个职位不一定要由委员担任)。管理委员会成立后28天之内，必须按照条例向土地注册处处长申请并把各业主注册后方成为法团。有了业主立案法团，各业主在该建筑物所享有的权利、权力、特权及所负责任等就都交给了法团去运用及执行。
事实上，法团是透过管理委员会代表业主处理一切有关他们利益的事情，而管理委员会将用类似公司董事局的方式处理法团事务。根据规定，法团须于成立之日15个月内召开法团的第一周年大会，其后每年须召开业主周年大会一次。管理委员会亦须至少每三个月开会一次，管理委员会必须容许业主或业主书面授权人士在合理时间内审查帐目，并且须定期向业主报告处理法团事务的经过。与业主委员会相比，法团的权能要大得多，而且能更好地代表物业主的利益，因此在1993年颁发的《建筑物管理条例》中就已规定，一座大厦如成立了业主立案法团，那么该法团所属的管理委员会将取代已有的业主委员会，也就是说两种形式不可以同时在一座大厦里存在。
(三)互助委员会
互助委员会是由大厦住客(包括业主与租客)组成的志愿组织，其基本目标是使各住户发扬睦邻精神、团结互爱、提高责任感以及改善大厦内的治安居住环境和在一定程度上执行楼宇管理工作。互助委员会最少要有三人，即主席、秘书及司库各一名，由居民自行选出，然后向政务总署提出申请，获批准后即告成立。由于互助委员会是由业主及租客自发成立的组织，其活动一般不可以使用管理费，而主要是向社会团体、商户、赛马会、市政局及政务署等申请赞助。
另外须指出的是互助委员会的形式主要被香港“居者有其屋”及“公共屋村”所广泛采用。居者有其屋是政府以优惠价钱卖给低薪阶层的房屋；公共屋村是政府以优惠租金租给那些住房特困人士的房屋。这些房屋通通由香港房屋委员会管理，因此，也是由房屋委员会来聘请专业物业管理公司来管理这些物业，通常一个管理合约期为两年，互助委员会的意见对物业管理公司能否在合约期满后得到政府的续约也有相当的影响作用。
与业主立案法团相比，互助委员会对大厦管理的参与相对较少，而其相当多的精力都用于组织各种消闲康乐活动，联络居民感情及增加他们对屋村的归属感。另外，每个屋村可以成立多个互助委员会(每座大厦一个)，但如组织立案法团则只能成立一个法团。理论上讲，法团与互助委员会是可以在一个屋村里同时存在的。
目前在国内由外商管理的高档外销物业中，已开始引用港式的大厦公契，但业主能够参与大厦管理的形式仅限于业主委员会，政府还没有相应的法律或条例来支持及接受业主立案法团的成立。
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2006/2/1 10:30:00