1. 引言
住宅产业与其它产业的关联度大，涉及建筑、建材、房地产、轻工、化工、机械与冶金等相关产业。住宅产业的发展也将拉动国民经济的发展。我国目前每年建设城镇住宅面积约3亿m2，其总产值为约6000亿元。从事住宅建设的施工企业近九万家，约有3000万人，设计单位一万多家，约70万人。但目前我国住宅建设总体水平还比较低，特别是住宅建设中存在科技落后，科学管理不够，信息渠道不够畅通，效益不够突出等问题。迫切需要采用新技术和新管理机制，通过提高住宅建设科技含量，特别应用信息技术来促进住宅产业的发展。住宅建设全过程，从立项、设计、施工、销售到物业管理属流程型，如果仅仅强调其中某一环节的管理与技术水平提高，仍解决不了问题。必须研究住宅建设多企业动态联盟协同工作系统的组成与特点，达到全局优化，才会起到极好的示范作用，促进住宅产业现代化。
物业管理在我国才刚刚起步。据统计，全国新建的住宅小区中，只约有10%提供专业的物业管理，而且全部处于亏损经营状态。由于物业管理队伍基本上由外地民工组成，素质普遍较低，给用户所提供的服务相当单一，基本上处于形同虚设的地步。同时，物业管理部门缺乏统一的标准，用户对物业管理采取不信任，不合作的态度。从近年来有关房地产的纠纷来看，用户同物业管理部门的矛盾占相当的比例。
从目前国内情况看，物业管理存在以下问题：
- 人员素质低，管理水平低
- 提供服务单一，技术含量低
- 人员过多，开支庞大
- 服务质量差
- 严重亏损
- 用户不信任
另外，我国目前还采用在小区建议成后，再招标的办法选择物业管理单位。这就造成的业管理单位对建筑的本身功能知之甚少，对业主了解不多，仓促上马。同时，业主对物业部门的考察也不够。
1.1 系统目标
将物业管理纳入住宅产品的整个生命周期，全盘考虑，是高质量，智能化住宅小区建设的必然要求。具体体现在如下几个方面：
- 现代小区在建筑设计的更多地采用新材料、新技术。提供物业管理的部门应全面掌握住宅小区在设计、施工过程中的方法和思路，在为用户提供服务时作到胸中有数。
- 为了为用户提供更好的服务，就必须将物业管理部门的成功经验融合到小区的前期设计中去。如根据小区的规模和级别，应如何设计停车场才能做到安全可靠等。
- 小区智能化是住宅产品发展的必然趋势。而智能化的小区需要专业化，高水平的物业管理队伍。传统的物业管理完全是人工管理，智能化小区采用网络化电脑管理，不仅快捷准确，还可以降低物业管理办公费用，而且提高了公司的物业管理形象。
- 采用网络化物业管理后，利用小区自身的软硬件条件，可以对用户提供更多增值服务，如商品信息，经济及股市动态等。同时采用全新的物业管理模式，可减少常规物业管理人员的50%左右，节约开支。这不仅使物业管理部门走出困境，而且使管理更上一台阶。
2.系统体系结构
2.1 体系结构
2.1.1 计算机环境及支撑软件层
计算机环境由计算机硬件、网络硬件和操作系统构成。支撑软件为应用模块提供底层的支撑功能、并且提供开发工具。由网络软件、数据库软件、建模工具软件、文档和过程管理工具以及数据库应用程序开发工具构成。
2.1.2 数据层
数据层指的是系统的数据中心，负责存储全部工程施工数据和处理统计分析生成数据。
2.1.3 业务逻辑层
业务逻辑层实现业务逻辑处理，它起到与客户端和数据层进行信息交流和进行必要的业务处理的作用，由中间件和应用软件业务逻辑组成。
业务逻辑层是实现三层结构的核心，我们将采用成熟的中间件作为应用服务器。
1） 参考模型
包括过程管理参考模型、质量管理参考模型、进度管理参考模型和成本管理参考模型，这些模型是基于ARIS建模工具的信息模型，体现了住宅建设中动态联盟组织的管理模式、业主对住宅建设全过程的质量、进度和成本的管理和控制方法。这些参考模型是业主实施管理的框架。
2） 应用模块
应用模块直接为业主实施管理提供信息工具，包括：
- 文档管理模块：实现业主管理过程中各类文档的编辑、查找、版本更新和发放等功能。
- 项目管理模块：基于参考模型对住宅建设实施质量、进度和成本的管理和控制。
- 财务管理模块：从财务角度对业主评价和选择监理单位、设计单位、施工公司和物业管理分包商提供信息支持。
- 信息交换模块：基于Internet网络，为业主提供与其他分系统和外界相关单位进行信息交换的功能。
2.1.4 表示层
实现人机交互及数据表示，采集用户输入的数据、请求，向业务逻辑层发出请求，并显示处理结果。表示层不能直接调用相关系统业务逻辑，只能通过“业务逻辑”调用。由“业务逻辑”访问数据库。
表示层采用BROWSER方式实现，为施工人员提供方便、统一的系统操作界面，同时使表示层可以达到“零”维护。
2.2 网络结构
网络拓扑结构如下图所示：
说明：
- 数据库服务器采用高档并高配置的UNIX服务器一台；
- 数据库服务器运行ORACLE系统；
- 采用磁盘阵列一台用于存放业务数据；
- 应用服务器采用中档名牌中等配置的UNIX服务器两台，其中一台用于数据交换和空闲备份，另一台运行应用软件；
- 采用一台工作站运行网络管理软件作为网管机。
3.系统功能描述
3.1 系统工作方式
当小区居民有服务要求时，可以告知设在各物业公司的计算机，计算机对所接受到的信息进行整理后，作出反应：
1) 对于用户报修，投诉等，计算机自动对事先存储在服务中心数据库中的用户信息进行查询可以可以查出用户的姓名，家庭住址以及所要求的服务信息，填写用户的具体材料，根据用户的选择得出用户所要求的具体服务。计算机会将该用户的服务要求会自动产生记录，并分类保存，与此同时，打印出通知单通知给物业公司专职服务人员前往处理，使得服务得到有效的落实。专职服务人员若不在单位，自动通过其他通信方式呼叫（BP机，电子广告牌）呼叫，每隔一段时间呼叫一次，直到管理人员回答。专职服务人员收到信息后向服务控制中心查询，中心计算机会将用户信息以及服务内容用语音告诉管理人员。以上工作完毕以后，服务中心计算机将资料汇总，在一定时间内与其他用户的服务信息一起送往房管局的计算中心，由房管局进行备案归档，可以做到有案可查。
2) 对于家庭情况以及生活信息的查询，如：本月水电煤的结算指数是多少、是否付清了帐款、物价参考指数、病理心理咨询等等，服务中心计算机自动生成图文和视频、音频信息，回答用户。软件能够自动对每月所接受的用户服务要求进行分类统计，以得出用户要求比较集中的一些问题，以便进行改正、补充或添加预防措施。
3) 物业控制中心从房管部门接受信息。房管部门可以通过该系统将一些材料分发到各个物业公司。当物业公司接受到来自房管部门的文件后，立即提示系统管理人员或准备供用户查询。
3.2 功能体系
根据系统的实施目标和住宅建设中物业管理的过程，可以设计出如下图所示的物业管理系统的总体功能模型。
智能小区的信息服务与物业管理中心，是向小区内每一家庭提供公共服务的设施,通常由住宅小区开发商负责建设，同时也要得到政府在资讯和通讯方面提供相关服务的支持。智能小区“服务与管理中心”基主要的服务与管理包括以下两项的内容。
1) 综合信息与资讯服务
随着信息技术（IT）和计算机网络技术等高科技的迅猛突破与广泛普及，将会有越来越多的家庭通过Internet网或Intranet网来获取信息和资讯。作为一个现代化的智能小区的物业管理系统，必须具备向居民家庭提供综合信息的资讯服务功能，具体包括以下几个方面：
- 娱乐：包括影视点播（VOD）、音乐剧场、多人游戏（不同地理位置）、虚拟旅行等；
- 信息资讯：包括新闻、财经股市商情服务等；
- 服务：包括旅馆服务、商业服务、电子购物与转帐、餐馆预订等；
- 教育：包括函授课程、虚拟学院、虚拟实验室等；
- 医疗保健：包括远程疾病诊断与会诊、电子病历、虚拟医院、保健咨询等。
2) 公共物业管理
现代化智能小区的文明建设是建立在社区内的公共物业管理现代化的基础之上的，这也是智能小区“服务与管理中心”所提供的第二项服务于管理的内容，其内容通常包括以下几个方面：
- 小区内集中的安全防范综合管理：包括家庭防盗报警系统、家庭消防报警系统、门禁系统、家庭可视对讲系统、小区周边防盗监视系统、小区消防监控制系统等；
- 小区内公共场所的机电设施集中管理：包括小区供小集中控制系统、小区供电集中监视系统、小区电梯控制系统、小区停车场监控系统等；
- 小区房产与承租户管理：包括小区住户信息管理、小区房产信息管理等；
- 小区物业保养与维修管理
- 小区内家庭四表（电表、水表、煤气表、热表）计量、收费与统计。
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2005/12/7 14:22:00