前期物业服务合同（新版）八大新意

       吴春兴 叶国基 / 深圳物业管理进修学院

物业管理活动的基础是物业服务合同。没有物业服务合同，任何一个物业管理企业都无法与任何一个物业区域的业主建立稳定、合法的服务关系。从这个意义上说，无论是对物业管理企业的生存发展，还是对维护全体业主的合法权益，物业服务合同是第一重要的。因而如何理解和把握好物业服务合同，必然成为大家关注的热点。笔者对国家建设部最新(2004年9月6日)颁布的《前期物业服务合同(示范文本)》进行了研究，认为合同有以下八大新意。
    新意一：明确合同性质，强化"公众服务"核心
    最为醒目的是合同的名称，由"物业管理委托合同"改为"前期物业服务合同"，"委托合同"改为"服务合同"这不是简单的遣词用语的差别，而是对合同的性质予以了明确的界定。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，它是一种比较古老的合同类型，古巴比伦"汉谟拉比法典"对委托合同就有专门规定。物业服务合同与委托合同有一些"近似"，但与纯粹的委托合同有差别。并且这种差别是明显的，实质的差别，这种差别足以使物业服务合同构成一种新的合同类型。
    委托合同的订立以双方当事人相互信任为基础。没有当事人双方相互信任和自愿，委托合同关系不可能建立。从而，当事人双方均享有任意终止权，可任意终止合同。《合同法》第四百一十条明确规定："委托人或者受托人可以随时解除委托合同。"这一点使委托合同具有了区别于其它任何合同的本质特征，因而被列为十五种有名合同中的一员。而在实践中，物业服务合同的任何一方都不能随时任意地单方解除合同，否则势必造成物业管理企业短期行为，小区管理极度不稳定，从根本上造成对全体业主利益的损害，并造成社会资源浪费，激化各种社会矛盾。物业服务合同只是《合同法》中的普通的无名合同。
    这次改名为前期物业服务合同，主要是明确界定好合同双方之间的关系，既不是委托与被委托的关系，也不是管理与被管理的关系，双方之间的法律关系是一种平等的关系，是服务与被服务的关系。与此同时，突出了物业管理企业提供公众服务是核心这样一个主题。
    新意二：引进市场准入机制，设立企业资质门槛
    在前期物业服务合同主体的乙方一类，赫然增加了资质等级和证书编号两个条目，其根本目的是在合同中充分体现和实施物业管理企业的资质管理制度。
    物业管理具有一定的特殊性。物业管理服务实质上是对业主共同事务进行管理的一种活动，带有公共产品的性质。在物业管理区域内，物业管理企业要依照全体业主的授权，约束个别业主的不当行为，如制止违章搭建及违章装修，制止扰乱公共秩序及危害环境卫生等，以维护全体业主的利益和社会公共利益。物业管理企业还有与业主长期保持密切联系的特点，企业的素质及其管理水平的高低，直接影响到业主的生活环境和工作质量。物业管理具有一定的专业性，随着经济的发展和科技的进步，新技术、新产品在房地产开发建设中被广泛采用，物业的智能化程度越来越高，这也要求物业管理企业具有一定数量的高素质管理和技术人员，具有先进的工具及设备，建立科学、规范的工作程序，对价值量巨大的物业资产实施良好的管理与维护。基于以上认识，并为了有利于整顿和规范物业管理市场，《条例》第三十二条第二款规定："国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。"在现阶段对物业管理行业实行市场准入制度，严格审查物业管理企业的资质，是加强行政监督的有效手段。
    新意三：依据《物业管理条例》订立，认真贯彻《条例》强制性规定
    "平等、自愿"原则是合同法的重要的基本原则．合同当事人通过协商，自愿决定和调整相互权利义务关系；平等是自愿的前提，"合同当事人的法律地位平等"。但是，这种自愿不是绝对的，不是想怎么样就怎么样，也不是把一般的服务模式套用在"物业服务"中，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，其中，特别是要按照《物业管理条例》来规范合同的行为。
    判断"物业服务合同"是否合法的主要依据是《物业管理条例》，尤其是《条例》中有关服务合同规定的条款。如第二十一条，关于签订前期物业服务合同的约定，包括合同签订的主体是建设单位和物业管理企业，合同的形式是书面的，合同具有过渡性的特点；第二十四条，关于招投标的规定；第二十六条，关于前期物业服务的期限；第二十八条，关于查验的规定：第二十九条，关于移交资料的规定；第三十条，关于配置物业管理用房的规定：第三十一条，关于建设单位的保险责任，等等。
    另外，需要说明的是"合同示范文本"不同于"格式合同文本"，它没有强制性，经过协商可以对其条款内容进行选择、修改，增补或删减。但是，对条款内容的变动都不得违背《物业管理条例》的有关规定。
    新意四：服务内容与质量更为明细，保安、装饰装修管理名正言顺
    本次示范文本的一大特色是附件多，而附件又集中在"服务内容与质量"上，其中有"物业共用部位明细"9项、"物业共用设施设备明细"20项、"前期物业管理服务质量标准"9大项。
    在"物业共用部位的维修、养护和管理"的项目中，增加了房屋主体结构，内天井和传达室：在"物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理"的
    项目中独立出污水井、雨水井，增加了垃圾中转站、水箱、信报箱、消防设施，监控设施、避雷设施、共用设施设备用房，物业管理用房：在"前期物业管理服务质量标准"的项目中明确了安全防范事项，增加了装饰装修管理服务。
    示范文本第二条第六款规定"公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理"，这是对物业管理提供"保安"服务性质的明确界定，突出了"防范"和"协助"的功能，有利于缓解由于安全问题引发的物业管理企业与业主之间的纠纷。
    把"装饰装修管理服务"明确纳入物业管理的服务内容之一，使物业管理企业原本已经提供的装饰装修管理服务合法化，同时也使《物业管理条例》第四十六条、第五十二条有关装饰装修管理的要求落到了实处。
    新意五：首次引入酬金制，费用构成更加透明
    费用是合同中极为敏感的问题，新版合同恰恰在这部分变革最大。第一次正式引入酬金制，并实行双轨制，也就是说既可以选择酬金制，又可以选择包干制。所谓物业管理酬金制是物业管理企业向业主提供物业服务和相关服务而获取报酬的一种形式，具体是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
    无论是实行包干制的物业服务费用开支，还是实行酬金制，物业服务资金构成通常有9项内容可以纳入"物业服务支出"，这9项内容是：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；(4)物业管理区域绿化维护费用；(5)物业管理区域秩序维护费用；(6)办公费用；(7)物业管理企业固定资产折旧；(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；(9)其他费用。9大支出中，有一项是"物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用"，这一项规定实际上明确了物业公司应该为小区内的"物业共用部位、共用设施设备及公众责任"购买保险。以前有的物业公司和业主在这个问题上会出现扯皮，互相推诿，把购买保险的责任推到对方头上。如果按照新版合同签订并履行，则公共设施出现大的事故后，可以在相当程度上避免损失。当然，实行包干制的，物业服务费用的构成除包括物业服务成本外，还应包括法定税费和物业管理企业的利润。
    此外，新版合同强化了交费主体和交费时间。交费主体有三类：一是业主，二是建设单位("空置房"按全额缴纳)，三是物业使用人(按业主与物业使用人的书面约定)，而且业主对物业使用人的交费负连带责任。明确了交费起始时间，规定了交费的间隔时间和每次交费的具体时间。
    新意六：物业经营收费区别对待。突出产权形式和服务性质
    停车场收费根据不同的产权形式，采取不同的方式。停车场属于全体业主共有的和建设单位拥有的，车位使用人向物业管理企业交纳的是"停车费"，而物业管理企业收益的，是在停车费中提取一定标准的"停车管理服务费"，至于"停车费"与"停车管理服务费"的差额显然归产权人所有。停车场属于业主购置所有权或使用权的，车位使用人只需向物业管理企业交纳"停车管理服务费"。
    业主交纳的物业服务费并不包括停车费或停车管理服务费，换句话说，业主交纳了物业服务费，如果还要使用停车场的停车位，那么还需交纳停车费或停车管理服务费。这说明了物业服务与停车管理服务是不相同的法律关系，因而停车场的车位使用人还应与物业管理企业签订书面的停车管理服务协议，而不是签订"车辆保管合同"。
    至于物业管理区域的会所根据产权的不同性质，都可以向业主或物业使用人收取约定的费用。物业管理企业在接受全体业主委托对物业经营的，有权获得一定比例的分成。
    新意七：专项维修资金纳入合同，努力保障及延长物业寿命
    物业共用部位、共用设施设备专项维修资金是物业保修期满以后，专项用于物业共用部位、共用设施设备维修保养的资金，是物业的"养老金"，对物业的物理寿命和经济寿命有直接的作用，对业主和物业使用人的生活环境和人身安全有至关重要的影响。
    专项维修资金的筹集和管理的确是个老大难问题，且具有广泛性。一般社会舆论普遍认为是由于开发商居心不良或物业管理公司行为不轨所致，却忽视了业主未尽到职责、大量欠交维修资金的事实。笔者认为，专项维修资金筹集和管理难，除了法规体系不完善，造成操作难以外，一个重要方面就是对建立维修资金的重要意义的宣传、引导和制约不够，大多数业主认为维修资金没有必要交，不交也不会怎么样。随着计划经济向市场经济的过渡，人们已逐步经历了从享受福利分房到购买商品房的转变，并慢慢接受了购房之后还要对房屋进行管理，即
    支付管理费的事实，但对于房屋需要进行维修养护，要支付大笔的维修费用的事实仍未能接受。因此，首先要从观念上进行转变，要让业主明白，物业需要管理和维护是不争的事实，建立和收取维修资金决非物业管理公司乱收费，而是政府为了保证物业的正常使用．维护业主的最终利益而做出的规定。
    新版合同第一次把物业专项维修资金直接纳入物业服务合同中来，是具有极强的针对性和紧迫性的，我国自改革开放以来，各类商品房才开始投入使用，到目前物业已逐步进入中修、大修及更新改造期，亟需大量的专项维修资金。增加独立的四项条款，涵盖了物业专项维修资金的筹措、收取、使用和管理的全过程，不能不说对解决物业专项维修资金的难题是雪中送炭。
    新意八：权利义务基本一致，特别为乱收费划定"雷区"
    前期物业服务合同是一个附带条件的合同，合同第三十五条规定：尽管前期物业服务合同可以像其他合同一样，规定具体的年限和时间，但是当业主委员会代表全体业主与选聘的物业管理企业签订了物业服务合同，那么前期的合同就自然终止，这对物业管理企业而言无疑是一个风险。面对这一事实，如果物业管理企业能正确树立"风险意识"，严格履行合同，努力提高服务质量，赢得大多数业主的信赖，又可以续签新一轮的物业服务合同，到那时"风险"就转换为"机遇"了。
    本合同违约责任共设计六条，除三十六条作为不承担责任的例外条款外，其他所有的五条违约条款的设置，都是以不履行某一或某几条条款义务为前提的。这就是说，义务与责任是同一关联的。
    特别值得关注的是第三十二条，"乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。"有了这条约定，物管公司在收取物业服务费用时一定要核查清楚，如果"一不小心"多收了，那么最后吃亏的一定是"粗心"的物管公司。