民营物业管理企业发展机遇与挑战的探索

杨智勇 翁道均 / 重庆绅帝物业 

国内当前对民营企业这一范畴的认识不一，有认为它是私有的，有认为它是非国有的，还有人认为这一范畴不规范而主张取消。认识上有误区将不利于民营企业的发展。经济学家张维迎教授说：民营企业很大程度上实际就是指私营企业。其范围界定十分广阔宽泛，即民营企业是由某一民间集体不可分割的共同拥有全部或部分企业所有权，并直接或间接地去加以经营的经济实体。在这个范畴界定下，非国有产权、集体产权、国有产权参与但不占控股地位的企业组织形式都应该说是民营企业。

早期的物业管理企业很多是由房管所转制而来的，国有和集体的比较多，体制上计划经济的成分比较重。随着市场经济体制改革不断向纵深方向发展，社会分工不断细化，为了适应城市管理和房地产业发展的客观要求，新的物业管理企业如雨后春笋般涌现出来。但是，在众多的新的物业管理企业中，更多的却是民营物业管理企业，包括诸多的房地产开发商自己组建的物业管理企业，它们也大都属于民营企业的范畴。因此，探讨民营物管企业的发展问题有重要现实意义。

　　
　　一、民营物业管理企业的发展优势
　　首先，民营物业管理企业作为新兴的物管行业的重要力量，它的发展易得到政府政策的扶持。物业管理企业首先是一个劳动密集型企业，它可以解决部分人的就业问题。而中国又是世界上人口最多的国家，就业问题是一个突出的社会问题。民营企业在解决这个问题上作出了巨大的贡献。物业管理企业从整个行业来说是属于劳动密集型企业，有利于缓解社会就业，应该得到政府的大力扶持。
　　其次，民营物业管理企业的民营特性，决定了它能够做到“忍辱负重”。物业管理行业总体来说，技术含量不算高，但对从业人员的从业素质要求却十分高，要求企业及从业人员“用心作好每一个细节”，其从业人员要有极强的服务意识，极高的心理承受能力，能够处理好与不同层次、不同性格、不同目的、不同需求的业主、客户的各种沟通。民营的特性决定了这些物业管理企业要想生存，就要有极强的服务意识，约束自己，约束本企业的从业人员的从业行为、服务态度，在处理与业主、客户各种关系过程中能够做到“忍辱负重”，而这些恰恰是民营物业管理企业的优势，也是其发展的动力。
　　第三，物业管理企业存在着生存发展的合理性及其固有的结构优势。随着城市化进程的不断加快和人民群众生活水平的不断提高，跨地域物业、不同类型物业、不同档次物业存在多个细分的市场。由于地区支付能力的差异，每种物业、每个细分市场所需要提供的服务类别、服务层次、服务内容有所不同，这样的现实决定了短时间内中国的物业管理市场不可能是少数几家、几十家企业就能垄断得了的。
　　另外，在当前房地产业大规模开发越来越多的同时，个性化的物业、强调差别定位的物业也越来越多，这些新的物业为了开发其品牌,必然要求个性化的物业管理服务，个性化是一般大企业所不具有的优势，这部分市场正适合民营物管企业特别是为中小型物业管理企业创造了生存和发展的空间。

　　二、民营物管企业发展的机遇与风险

（一）面临的机遇
　　民营物管企业特别是中小型物业管理企业目前面临着前所未有的发展机遇。

第一个机遇就是中国加入WTO，加入WTO对我国物业管理行业的影响是多方面的。首先，导致物业管理市场的扩大，尤其使物业管理利润相对较有保障的中高档的物业管理需求增加。其次，政府的行业管理和物业管理的法规和制度将逐步完善，有利于物业管理企业在更为公平合理的政策环境下参与竞争。第三，外资物业管理企业的进入，会带来新的竞争理念和管理模式。
　　第二个机遇就是个性化服务时代的开始。随着信息化的发展，人们越来越注重消费的个性化。物业具有个性化的特征，从而使人们对物业管理的需求亦呈现多样性，因此物业管理服务也要求个性化。物业管理企业不应该只是简单的物业本体及配套设施设备维护以及保安、绿化等基本功能的执行者，更应该是个性化服务的提供者，个性化居住文化与居住艺术的挖掘者。个性化不是大规模企业的优势所在，因此在这种现状下为物业管理企业，特别是中小型物业管理企业的发展提供了发展空间。
　　第三个机遇是服务专业化的发展。专业化的发展趋势是业内人士和理论界都达成的一个共识。随着社会的不断进步，对于物业的日常管理维护保养的要求也越来越高，物业管理起到的将是统一组织、统一调度和资源整合与分配的作用。专业化服务是物业管理企业的发展趋势。通过服务集成化来发挥其管理优势。

（二）存在的风险

民营物管企业，因其起步较晚，内外部环境还不够成熟，组织运作还存在不规范的地方，导致其面临很多风险。风险的表现形式主要有：

第一、接管新建物业可能存在的风险。

主要包括：1．接管新建物业缺合法手续，或属违章建筑，物业接管后造成“违法管理”；2．发展商与业主之间的矛盾纠纷不断，物业管理遭腹背夹击；3．装修管理中的安全隐患及装修监控难以到位；4．随时会被雇主解聘；5．业主大会或业主委员会滥用职权造成物管的被动局面；6．业主大会、业主委员会未按法定程序成立，使物管企业无法与其合作；7、非业主滥用业主权利造成物管公司与业主等多方矛盾；8．物管公司之间存在恶性竞争及不正当招投标；9．企业本身服务质量低下等问题造成与业主之间的矛盾纠纷。

第二、治安及车辆管理中的风险。

主要包括：1．业主家中财产被盗；2．业主人身及生命、财产在小区内及户内受到危害； 3．车辆被盗或损伤；4．保安或物管公司员工内乱；5．火灾、屋内浸水、爆炸等意外事件发生。

第三、收费管理中的风险。

业主拖欠管理费时间过长、数量较大。追收成本过高，效果不理想。

第四、公司内部管理及劳资纠纷的风险。

主要包括：1．管理不严出现漏洞致使个别员工出现损公肥私行为；2．员工素质低下使企业形象受损；3．人才流失等。此外，还有装修及超标排污等造成环境污染的风险，企业能力低下、管理失控等原因导致管理危机及经营危机，恐怖事件及疾病流行等造成的社会性危机以及企业的不安全生产及违规操作造成的人员伤亡及设备财产损害的风险等。

第五、民营物业管理企业面临的外部环境风险.
　　民营物业管理企业面临的外部环境事实上有两层含义，一个是作为民营企业所面临的外部环境，另一个是作为物业管理企业所面临的外部环境。
    作为民营企业，目前面临着改革开放以来最佳的外部环境。国家无论从政策上，还是从法律法规上都逐渐给予了极大的认同和支持。但是，作为物业管理企业所面临的外部环境却并不令人乐观。
    首先是政策法规的严重滞后。随着物业管理在中国的迅速发展，物业管理企业不断涌现，物业管理中的问题也层出不穷。物管立法严重滞后，到目前为止，尽管出台了一部《物业管理条例》，但一些相关的配套法规，如：维修资金管理办法等还处在修改、论证中，物业管理法律体系还没有完全建立起来。在这种情况下，开展物业管理工作缺乏法律依据，业主的合法权益和物业管理企业的合法权益得不到有效的保护，极大地阻碍了物业管理的进一步发展。虽然国家有关部委颁布了一些与此相关的法规，但这些法规缺乏系统性、完整性和针对性，且均为行政规章，没有上升到法律、法规的层次，显然已经远远落后于物业管理发展的实际。
　　其次，舆论宣传不当，误导物业知识缺乏的业主。某些媒体为了吸引观众、读者，缺乏职业精神与职业道德,肆意扩大物业管理中的矛盾报道，或者受企业恩惠为企业摇旗呐喊，热衷于典型事件的炒作，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的思考。

　　三、民营物管企业的发展策略
　　民营物业管理企业虽然面临着诸多机遇，但是对每一个民营物业管理企业个体来说，竞争还是残酷的，探索自身的发展策略也成了大家义不容辞的责任。笔者认为有以下几个方面值得重视：
　　第一就是要有准确的市场定位。在管理上要有专业化水准，要有专门的目标对象和具体的细分市场。由于整体实力有限，民营物业管理企业要做到有所为、有所不为，才能在细分市场的竞争中保持优势。
　　第二要选择合适的价值链增值环节。物业管理行业的基本增值环节可以分为三个：基本服务项目专业化操作；服务项目管理集成；增值服务。特别是中小型物业管理企业，切忌走小而全的道路。要做服务集成，要向知识型、管理型过渡，从根本上提升企业的生存和竞争能力。
　　第三要增强自身竞争能力。随着消费群体的日渐成熟，他们对企业文学性的描述宣传已经产生了质疑。如果民营物业管理企业能够通过ISO9000系列认证，建立一套完整、规范的管理体系、工作标准和服务程序，企业的可信度就可以大大增强，竞争的砝码会在无形中加重。

    第四要建立健全企业运行机制，特别是风险防范机制。以积极的态度防范风险，尽量让风险化解于未发阶段；建立风险快速处理机制；有效地利用法律法规来排解风险、处理风险，同时，企业还要从中吸取经验教训，避免类似的情况重复发生。

第五加强人才战略。企业要做到可持续发展，其因素多种多样，除了外部的环境，内部的体制以外，人才的因素却是至关重要的。所有的竞争，归根结底就是人才的竞争。企业应多吸纳高素质的人才。
　　第六要牢固树立“品牌”意识。作为服务行业，其有形价值较少，更多的则是无形价值，而品牌则是物业管理企业最为重要的无形价值。创立品牌是企业发展的必由之路，要利用创品牌意识来约束企业行为，带动企业壮大。民营物业管理企业一般较小，所以其品牌战略应当与所管理的物业品牌紧密结合。通过物业品牌带动企业品牌，直至壮大自己的品牌。
　　当然，民营物业管理企业的发展离不开政策的导向。政府部门在政策上应该为物业管理市场的开放和扩大创造条件，打破物业管理一级市场的垄断，而形成开放的物业管理市场，真正做到“建管分离”，在政策上应该为物业管理行业的竞争提供一个“公平、公开、公正”的市场环境。使每个企业都成为市场中平等的竞争主体，各类物管企业孰胜孰负应该由市场来决断，不会因为其姓“公”姓“民”而受到不同等的待遇。我们相信，随着物业管理意识的不断改变，物业管理法规的不断完善，以及物业规模的不断扩大，民营物业管理企业生存和发展的空间将会越来越大，民营物业管理企业将会成为行业中一朵灿烂的奇葩。