物业管理法律关系中的几个问题

李媛辉 / 北京林业大学

　　在物业管理活动中之所以出现许多问题，一个主要原因是很多人对物业管理中的法律关系认识不清，错误地理解自己在物业管理中的法律地位。物业管理是一个非常复杂的系统工程，涉及一处物业区的法律关系是由几个方面构成，首先是开发物业区的房地产开发公司，随后有物业管理公司、购房人（以后的产权所有人――业主）、使用人以及主要由业主代表构成的业主委员会和向物业区内提供其他方面专业服务的有关单位，另外还有政府有关部门。上述几个方面的物业管理法律关系的构成都应该由物业管理法律规范来确定。所有参与物业管理的部门和人员都要认真学习物业管理法律规范，都要弄清楚什么是物业管理中的法律关系，树立法制意识，只有这样，物业管理工作才能搞好。

　　一、物业管理法律关系的概念

　　法律关系是法律规范在调整人们行为的过程中所形成的一种特殊的社会关系，即法律上的权利与义务关系。

　　物业管理法律关系是法律关系的一种，即物业管理法律规范调整人们在物业管理过程中形成的权利与义务关系。物业管理法律关系的这一概念包括以下几层含义：

　　1、物业管理法律关系是物业管理法律规范调整物业管理活动的结果。要想把物业管理工作搞好，首先应当理顺物业管理中的法律关系。只有理顺了关系，才能够知道怎样协调各方面的关系。怎样理顺其中的关系？我国的物业管理必须实现有法可依、依法办事、违法必究的法制化运作。严格依照物业管理法律规范来调整物业管理活动，就会形成物业管理法律关系。

　　2、物业管理法律关系是在物业管理法律规范调整之下的物业管理主体之间的社会关系。这种社会关系既包括业主管理委员会与物业管理公司之间的关系，也包括业主与物业管理公司之间的关系、业主与业主之间的关系、业主与业主委员会之间的关系，还包括上述主体与行政管理机关的关系等等。

　　3、物业管理法律关系是物业管理各参加主体之间的权利和义务关系。物业管理法律关系并不是以物业管理行为与物业管理行为产生的后果为内容，而是以物业管理主体的权利和义务为内容的。比如，某物业管理公司与某房地产公司签订了物业管理服务合同，合同签订后一个月物业公司如约提供了物业管理整体策划等技术文件，还承诺“物业管理将达到国内外先进水平。”房地产公司如约给付双方合同中约定的物业管理费。双方签合同行为、物业管理公司提供文件的行为和房地产公司给付管理费的行为都不是物业管理法律关系的内容，只有双方在合同中享有的权利与承担的义务才是物业管理法律关系的内容。

　　二、物业管理法律关系的特征

　　物业管理法律关系有如下特征：

　　（一）物业管理法律关系是由多重关系共同组成的统一体，即它并非仅指某一对主体之间的关系，而是人们在取得、利用、经营和管理物业的过程中形成的多重关系的组合。

　　在这个多重关系中有主要关系和次要关系之分，比如：物业管理公司受业主管理委员会的委托，承担居住小区的物业管理，物业管理公司与委托单位签订了委托管理合同。合同签订后，由物业管理公司向所在地的区、县房地产行政管理机关备案。在这个物业管理法律关系中，主要关系是物业管理公司与业主管理委员会之间的关系，次要关系是物业管理公司与房地产行政管理机关之间的关系。次要关系是从属于主要关系的，也就是说，没有主要关系的发生，次要关系也不会存在。

　　（二）物业管理法律关系的内容即主体间的权利、义务既有平等主体间的民事关系，又有不平等主体间的行政管理关系。

　　如前所述，物业管理公司与业主管理委员会的关系是平等主体之间的民事关系，在物业管理过程中，物业管理公司作为一种民事主体，对物业进行修缮、养护、经营和对业主或非业主使用人提供特约服务，业主或非业主使用人给物业管理公司支付一定的劳务报酬。双方的权利义务用物业管理合同的形式予以反映。另外，物业是城市的基本组成部分，管理维护物业及环境是一种重要的社会管理内容，各种物业管理主体在公共安全、公共秩序、社会责任等方面也应当承担一定的法律责任，所以政府或司法机关对开发建设单位、物业管理公司、业主、物业使用人在物业使用、维护、监控等方面存在着监管关系。并不是说，只要界定和规范好业主与物业管理公司的关系，政府就可以不用管了，在民事关系之外，还必须存在着行政管理关系。

　　三、物业管理法律关系与物业管理法律规范

　　物业管理法律关系是物业管理法律规范与现实生活发生联系的途径，物业管理法律规范正是通过物业管理法律关系实现其调整一定社会关系的目的。

　　（一）物业管理法律规范是物业管理法律关系产生的前提

　　如果没有相应的物业管理法律规范的存在，就不可能产生物业管理法律关系。有些社会关系领域，比如业主与业主之间的友谊关系、业主与业主之间的爱情关系等等，一般不由法律调整，不存在相应的法律规定，所以也就不存在法律关系。还有些社会关系领域，比如，每月交物业管理公司的小区保安费究竟保什么？家里的财产被盗，物业管理公司是否应承担责任？虽然应该得到法律调整，但立法者的步伐跟不上物业管理实践的需要，调整这些关系的一般规范还没有成熟，没有上升为法律，因此也不能产生法律关系。

　　另外，还有些社会关系领域，由于一些人对物业管理概念认识不清，对物业管理法律规范理解不准确，也不能产生物业管理法律关系。例如，某住宅小区即将入住，但在物业管理方面出现问题。某机关将小区内的一栋住宅楼全部买下，分给单位职工居住。由于小区的物业管理公司将对小区内物业进行统一管理，该单位感觉物业管理费比较高，而且物业管理服务质量也差强人意，所以就想把自己买下的这栋楼封闭起来，由本单位自己进行管理或由本单位委托其他物业管理公司来管理。发展商明确告知该单位，绝不能由其单独进行物业管理。该单位对此不以为然。该单位员工认为，不是说业主有权选聘物业管理公司吗？我们的权利你发展商有什么权力来干涉。所以双方为此争得不可开交。《北京市居住小区物业管理办法》规定：新建居住小区必须统一实行物业管理，由业主委员会选择物业管理企业。该单位的住户都是业主，他们有权利对物业管理公司的工作进行监督、审查、批评，也可以选聘、解聘物业管理公司。但是这种权利不能任意地、无限制地行使，而必须按照法定的程序通过业主委员会来行使。业主委员会应该是全体业主的代表，代表全体业主的利益，部分业主不能按照自己的意愿，在没有业主委员会或绕过业主委员会的情形下，擅自作出决定。因为没有相应的物业管理规范规定住户入住时可以自己进行物业管理或单独委托其他物业管理公司，假使这些住户擅自这样做了，他们自己所从事的物业管理只能是无效的，他们与单独委托的物业管理公司之间根本不会产生物业管理法律关系。

　　物业管理法律规范是物业管理法律关系产生的前提，它保证各种具体物业管理法律关系的建立都必须有严格的法律根据，广而言之，保证全国物业管理法律规范的统一实施。反之，不根据物业管理法律规范去建立物业管理法律关系，则必然使一个国家的法制的统一性遭到破坏。

　　（二）物业管理法律关系是物业管理法律规范实现的特殊形式

　　物业管理法律规范属于可能性的领域，而物业管理法律关系则属于现实性的领域。同时，物业管理法律规范总是针对同一类情况、同一类人而制定的，物业管理法律关系则是在某一具体情况下具体的权利人与义务人之间所结成的具体的权利与义务关系。因此，物业管理法律规范是抽象的，物业管理法律关系则是具体化了的。以建设部1994年第33号令《城市新建住宅小区管理办法》关于物业管理合同的法律规定为例，该合同的主体是针对一切业主委员会和物业管理公司的，该合同的内容，管理项目、管理内容、管理费用、双方权利和义务、合同期限和违约责任也都没有具体到是哪一个（××花园、广场、大厦、公寓等）业主管理委员会和哪一个物业管理有限责任公司、委托管理的物业坐落于什么位置、委托管理事项有哪些、委托管理期限有多长（从何时起至何时止）、双方具体的权利义务是什么、物业管理服务质量达到什么要求、物业管理服务费用按什么标准收取、违约责任如何承担等等；而当双方根据该办法签订合同，即建立物业管理法律关系时，物业管理法律关系的主体具体化了，比如××花园小区业主管理委员会与××物业管理公司签订了为期5年的物业管理委托合同。在这里，物业管理法律关系的主体、客体以及权利和义务都是具体的。如果说物业管理法律规范是人们抽象的行为模式的话，那么物业管理法律关系则是使物业管理法律规范在人们的实际行为中加以具体化的主要工具。物业管理关系的法律调整如果没有物业管理法律规范就会缺乏根据，不能形成统一的社会秩序，我国目前的状况正是如此，有人说：“全国缺乏系统完善的法律体系。半数以上的省、自治区、直辖市及较大城市没有地方性法规，有的甚至连规范性文件都极少；即使在法制建设较早的地区，法规政策仍然存在结构、体系、覆盖面、执法等许多缺陷甚至混乱现象。”反过来说，如果没有物业管理法律关系也不可能使物业管理法律规范的抽象的一般的规定转化为现实的具体的物业管理关系，形成现实的法律秩序。

　　因此，物业管理法律规范与物业管理法律关系的统一是法律调整物业管理关系正常发挥作用的重要保证。

　　四、物业管理法律关系的种类

　　物业管理法律关系可以根据不同的标准进行分类。

　　（一）平权的物业管理法律关系与隶属的物业管理法律关系

　　按照物业管理法律关系主体的相互地位，可以把物业管理法律关系分为两大类：一类是平权的物业管理法律关系，即法律关系主体之间是平等的，没有相互隶属的关系，比如民法关系，《商品房销售管理办法》规定：商品房销售时，房地产开发企业和买人应当订立书面商品房买卖合同，商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。这一类法律关系主要是指物业管理民事法律关系。另一类是隶属的物业管理法律关系，即法律关系主体之间是相互隶属的，一方服从于另一方的，比如行政法关系，《城市新建住宅小区管理办法》规定：房地产行政主管部门负责小区的管理工作；市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按职责分工，负责小区管理中有关工作的监督和指导。这一类法律关系主要是指物业管理行政法律关系。

　　（二）一般的物业管理法律关系和具体的物业管理法律关系

　　按照物业管理法律关系的具体化程度不同可以划分为一般的物业管理法律关系和具体的物业管理法律关系。一般的物业管理法律关系的特点在于，该关系的主体是不具体的个人、社会组织或国家机关，如《宪法》第13条规定：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”这种物业管理法律关系的主体是指一切取得中华人民共和国国籍的拥有公民权的人，而并没有具体化为哪一个人，所有我国公民的合法的房屋所有权都受到国家的保护，它是一种“一切人对一切人”的关系，即任何人都不能非法侵占、损毁其他公民的房屋。同时，一般物业管理法律关系的产生不需要特殊的事实，只要求国籍，因此它是与物业管理法律规范同时存在的，是一个国家经济制度和公民的法律地位的固定化形式。具体物业管理法律关系的特点在于，该关系的主体是具体的（或者一方是具体的，或者双方都是具体的），该关系的产生不但要有物业管理法律的规定，而且要有具体事实的发生。比如房屋租赁物业管理法律关系，出租人与承租人都是具体的，该物业管理法律关系的产生，不但要依据《城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》的有关规定，还必须有承租人与出租人签订的租赁合同以及承租人向出租人租赁的事实的存在，否则该法律关系不能建立起来。

　　（三）绝对物业管理法律关系和相对物业管理法律关系

　　具体物业管理法律关系依据主体单方具体化还是双方具体化可以划分为绝对物业管理法律关系和相对物业管理法律关系。绝对物业管理法律关系的主体的一方——权利人是具体的，而另一方——义务人则是除了权利人之外的所有的人，这种法律关系以“一个人对其他一切人”的形式表现出来。绝对物业管理法律关系最典型的是房屋所有权关系，房屋的所有权人是具体的，而义务人则是不具体的一切人，他们都有义务不得侵犯权利人对房屋的占有、使用、收益和处分。相对物业管理法律关系的主体，无论权利人还是义务人都是具体的，这种法律关系则以“个人对个人”的形式表现出来。相对物业管理法律关系最典型的形式是商品房销售合同的债权关系，买卖双方互为债权债务人。债权人（某一个具体的购房人——业主）享有请求债务人（开发商）将约定的房屋按时交付的权利，债务人（开发商）负有满足该项请求的义务；债权人（开发商）享有请求债务人（购房人——业主）按约支付价款的权利，债务人（购房人——业主）负有满足该项请求的义务。在上述债权关系中，债权人与债务人都是具体的，而且债权人享受的权利依赖于债务人承担自己的义务，否则债权人的权利也不可能得到享受。