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常 剑 黄建新 郑辉昌/重庆石油高等专科学校
[摘要]在论述物业管理行业实施招投标的重要性及其意义的基础上，分析了物业管理招投标实施过程中所面临的主要问题，并提出了提高认识、明确准入条件、反不正当竞争、规范程序及过程等解决问题的对策措施。
[关键词］物业管理 招投标 问题 对策
在全行业内推行物业管理招投标制度是培育和规范物业管理市场，打破“谁开发谁管理”的垄断局面，是建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理体制的必然趋势。1999年5月24日在深圳召开的全国物业管理工作会议上建设部领导明确指出“各地要尽快引入竞争机制，推行物业管理招投标。”随着这种公开、公平竞争机制的引入，对推动物业管理企业主动与市场接轨、降低物业管理成本、提升物业管理服务质量，促进和实现全行业的资产重组、优化必将带来推动作用。
一、物业管理招投标的重要性及其意义
l、企业竞争和市场发育的必然要求
在市场经济条件下，物业管理企业被推向市场前台。按照市场经济的发展规律，企业经营的目的应当是最大限度地获取利润。目前物业管理企业普遍存在管理规模过小、经济效益差的问题。究其原因，由于社会物管资源有限，物业管理企业过多、过滥，致使物业管理水平低下，政府的行政管理的手段难以扶优扶强，缺乏规模经济效益所致。因此必须摒弃计划经济色彩的物业市场管理模式，树立“竞争主体”的意识和角色定位，并以优质服务、高水平的管理和良好的企业信誉去获取市场份额，企业才会有生命力。竞争是市场经济的内在要求。物业管理水平和物业管理人员素质的提高，业主利益的满足和保证，管理体制的创新都需要通过竞争来实现。如今，物管行业的竞争在比管理水平、资金实力、管理规模的同时，已经上升为在真正市场化运作基础上的持续竞争。随着物管市场竞争机制的引入和深入发展，物业管理招投标呼之欲出。只有通过招投标才能真正体现公正、客观的市场竞争要义，也才能真正实现优胜劣汰的竞争法则。
2、推进全行业市场化进程的必然趋势
我国物业管理发展极不平衡，尤其是在中西部地区由于其发展时间短，行为不够规范，服务水平参差不齐，社会对物业管理认识不足，人们的物业管理消费水平不高、消费意识和观念还未到位，使得这些地区物业管理市场发育缓慢。经过几年的发展，全国各地目前已初步形成了不少有较强市场竞争意识的专业物业管理企业，迫切希望能扩大市场占有率。如果不能保证市场竞争始终处于有序、公平的状态，就有可能造成不正当竞争的蔓延，对行业发展产生不利影响。只有在公开、公平、公正的竞争机制影响下，才能保证一批观念新、效益好、实力强、规模大、机制活的物业管理企业在市场竞争中凭借自身的优势脱颖而出。物业管理的发展也需要一批优秀的企业尽快崛起，通过企业的不断自我完善和创新，通过相互间的竞争交流，最终将带领行业及其他企业共同进步和提高。而招投标的实行为行业内综合实力强的企业迅速成长提供了更为有利的条件。
3、行业自身建设发展的需要
我国加入WTO后，将与国际经济全面接轨，国外先进的物业管理理念、专业化物业管理方式，将对国内物管行业造成巨大的冲击；同时，国外具有物管招投标实力和技巧的企业也将成为国内同行业的直接竞争对手。所以要想在竞争中取胜，政府主管部门必须在国门打开之前全面规范和建立物管招投标市场，让国内物管企业真正成为法人企业参与竞争。物业管理是微利行业，企业面对激烈的市场竞争，只有规模经营才能维持企业的生命力，只有加强企业的自我完善，才能接管更多的物业，才能经得起市场的考验。
4、保证服务质量、提升企业资信程度的基础
通过近几年全国物业管理招投标的实践来看，许多地方物业管理招投标的基本思路是根据当地政府确定的收费标准，各物业管理企业依据目标物业，结合本企业的管理水平，策划管理方案，细化各项组织实施步骤，提出服务质量保证措施。而标书的评定实际上是对管理服务项目和质量进行评定，根据该企业以往开展物业管理的住宅小区（大厦）的信誉调查，综合评价中标单位。服务及质量是评价中标单位的首选条件之一。在这种情况下，各物业管理企业要想中标就必须对目标物业服务管理考虑周到细微，制定措施，保证质量。
另外，物业管理开标时，也要开管理服务质量标，这对从事物业管理服务的各企业来讲，起到了一个好的导向作用，物业管理招投标活动就是要先评论服务质量，所有参加竞标企业必须认真制定出目标物业的管理服务方案、措施，否则就成为废标，而不能进入第二轮竞争。对于产权人来讲，由于物业管理企业强化了服务意识，制定了各项服务管理措施，保证服务质量，广大业主（住用人）能感到满意。所以，实施招投标后，各物业管理企业将会花大力气去提高服务质量以适应市场竞争的需要。
5、促进专业化管理、实现规模效益的条件
物业管理企业生存必须依赖于经营收入的支撑，需要有一定面积的物业来保证经费来源，燃而投标中价格竞争激烈，这对物业管理企业来讲，除了加强成本核算，控制各项支出之外，还需要提高企业的专业化管理水平，通过规模促进效益，通过管理提高效益，通过质量保证效益。
在招投标实施过程中，标书就是企业实力的写照，评委通过标书可以得知企业的管理水平、服务质量、办事效率。参与竞争就是为了取得胜利，为了在物业管理市场中保持自已的优势，促使各个企业不断总结经验，不断改进管理降低成本，在进行管理服务过程中不断进行管理创新、项目创新。竞争一方面促进管理水平的提高，因为改进和加强了管理，提供了优质服务，以获得业主的认可；竞争也促进了物业管理新方法和手段的推广，从而推动整个行业的发展。
二、实施物业管理招投标所面临的主要问题
l、地方保护主义使区域性物业管理招投标受到制约
就目前来说，虽然有的物业管理公司凭借自身的实力和利用品牌影响力，经过种种考核和答辩赢得了异地或多种类型的物业管理权，但由于当地政府有关部门或发展商，从本地区或部门的利益出发，采取不合作态度，或提出苛刻条件，使中标的物业管理公司的各项管理工作无法正常开展，无奈被迫撤出。也有的物业招标单位，先利用外地名牌物业管理公司的名声和影响力，帮助自己把物业推出或进行前期管理运作，等管理工作基本正常后，再另找借口逼迫外地公司退出，而重组公司另行管理。这样，物业管理招投标实际上演变成了局部性的市场竞争。因此要想招投标顺利进行，就必须打破这种瓶颈现象。
2、开发商受经济利益驱动增大招投标难度
到目前为止，物业管理企业多数还没有作为一个真正的法人企业存在，其企业行为和活动受到开发商的约束。开发商也从自身利益出发，将其自己开发的物业交给属下的物管公司管理，而不愿意将物业推向市场公开招投标。同时，处于自我保护需要，个别开发商也不允许其下属物业公司对外接管物业，这样开发建设与管理不分，必然造成许多难以调和的矛盾。从隶属开发商的物业公司角度看，若不对外接管物业，不实行自主经营、独立核算，就很难降低成本，提高效益，也难以经得起市场的考验，而独立经营的物管公司由于受开发商自我经济利益保护，致使公开招投标的物业管理市场资源有限影响企业发展。所以，要实行招投标，当务之急是做好建管分离和建管衔接。
3、法规不完善，缺乏招投标基础
（l）没有统一的专业评判机构，使招投标工作缺乏公正性
现在进行的物业管理招投标一般是由物业发展商或业主委员会委托政府管理部门一起组织招标；或是物业发展商或业主委员会自己组织人员招标。由于没有统一的招投标权威管理评价部门，对招标内容、程序、评标人员组成等没有一个标准模式，在实际操作中受人为因素影响非常大，缺乏规范性和公正性，也缺少公正机关和社会舆论的监督，使招投标运作起来难度很大。
（2）物业管理招投标法规不健全
目前实施招投标仅依据《中华人民共和国招投标法》来进行具体操作，虽然某些城市已制定出《物业管理招投标暂行办法》，但有限的法规仍给一些物业管理招投标中的不正当竞争留下了可钻的空子，使竞争者参与者无法可依，也无法对有关方面进行有效的监督。
4、社会监督机制不健全，易引发行业不正之风
（l）“关系”竞争
有的物业管理公司不是靠品牌、实力和整体管理水平去投标参与竞争，而是通过走“门子”，找熟人，或利用上层关系，甚至送好处及通过其他不正当的手段取得竞争项目。
（2）“暗箱”交易
某些物业招标单位实际上早已内定好了物业管理公司，但也打着公开招标的幌子，向其他管理公司进行招标作为陪衬。还有些物业发展商为了使自己看好或有特殊关系的物业管理公司能中标，事前透露招投标消息，并对竞标的其它物业管理公司了解物业情况或看现场进行限制。或利用招投标形式，骗取物业管理公司的投标资料和管理方案。
（3）违法违规
有的物业管理公司违反政府有关规定，不遵守行业”游戏规则”，以低于成本价参与竞争。个别物业管理公司更是公开表示，参与竞争是为了扩大公司的对外影响，并不在乎企业效益问题，所以亏损也要争取把项目抢到手。也有的管理公司不顾自己的综合实力，盲目扩张，参与竞争，结果背上了沉重的包袱，接管物业后，管理跟不上，服务不到位，引起招标单位及业主的强烈不满和投诉不断。
三、实施物业管理招投标的对策措施
l、转变和提高思想认识
物业管理是市场经济的产物，而目前通过招投标进行物业委托管理的项目微乎其微。这其中最重要的原因就是各有关单位思想上缺乏统一认识和长远的发展目光。
首先是开发商。前几年房地产市场异常火爆，再加上国家有关法规不健全，许多隐含的问题都没有暴露出来。另外，住宅共用部位、共用设施的维修基金至今还没有建立起来，物业公司完全靠开发商的一点补助来维修房子。这一方面是怕房子不好卖而没有向购房者收取，另一方面就是开发商自己还要解决一部分。如果实行物业管理招投标，问题就会很快解决。如今的房地产市场，价格竞争的空间已经相当小，因而，竞争的主体自然就是相关的配套设施及售后服务。这样，谁解决了业主的后顾之忧谁就会在竞争中取胜。因此开发商绝对不能因眼前利益而抵制招投标。
其次是物业管理公司。不管是转制型的物业管理公司还是开发商下属的物业管理公司，都存在着职工素质不高、专业能力不强的现象。由于长期的补贴制使物业管理公司人员缺乏竞争意识，企业竞争能力和应变能力差。因此，物业管理公司大力加强人力资源开发、不断提高管理经营水平，是物业管理招投标实施的又一前提。
再次是政府职能部门。政府职能部门应该在实施招投标中统揽全局，既是物业管理招投标市场的管理者、监督者，又是建设者。政府应主动为招投标明确方向、规范程序，并制订相关法则、法规积极引导招投标顺利进行。
最后是业主。业主普遍参与意识不强、维权意识淡薄，遇到问题各自为阵，没有统一的思想和行动。又由于专业知识匾乏，对物业管理认识程度不够等原因而难以组织起一个起决定作用的业主委员会。这也制约着招投标的顺利实施。因此，业主必须提高思想认识积极参与招投标。
2、设定招投标市场准入条件
为了减少对投标企业的初审工作量，对于有较高管理要求的物业项目应限定只有达到一定资质等级的企业才能参与招投标。今后在一些全国范围内的招投标，甚至可以限定只有一级资质企业才具备投标资格。引导市场资源向优势企业集中。
政府部门还应当采取必要措施，强制一定条件下的物业（新建物业达到一定规模的；由业主委员会选聘物业管理公司的）必须实行招投标。
3、规范招投标的程序、过程
（1）准确界定招投标资格
目前市场上主要是由开发商、业委会或政府进行招标。在招标方行为随意性很大的情况下，物业管理行政主管部门应该明确在哪种情况下应该由谁来进行招标。因为不明确这一点的话，就容易造成压价招标、遗留问题多，与原开发建设单位及相关单位部门协调难度大等问题。因此，为了避免这种情况的产生，在认定由谁来招标时必须根据当地的具体情况和主管部门对招投标的具体要求来确定。
在当前全国及各地缺乏招投标规则、招投标者，市场化程度不足，经济效益稍弱等情况下。应确定采用公开招标、邀请招标还是议标方式，以使招投标完善、规范。
（2）规范管理招投标活动
目前许多招投标因缺少监管而偏离了正确的轨道，因此，应设立权威的、非官方的物业管理招投标机构专门负责指导和监督物业管理招投标的工作，以避免政府行为与市场行为的混乱。同时，对于招投标程序还应明确以下事项：第一，物业管理招投标必须事先到专门机构备案，取得专门机构的认可方可进行；第二，招投标机构应指定专人负责管理招投标标书，推荐合格的物业管理企业参加招投标；第三，招投标的开标和决策等重大事件的进行必须有监督机构的参与，以维护“三公”原则。同时还应邀请公正机关参与招投标工作的全过程。
4、规避物业管理招标中的不正当竞争
（1）积极培育和营造物业管理招投标的市场环境
物业管理市场的培育和发展，重要前提是要具有公平竞争的市场环境和机制。物业主管部门应注意用市场观念、市场机制来培育和发展物业管理市场。打破地区保护和区域垄断，把先进的物业管理理念、方法和机制推向整个行业范围，为物业发展商、业主及用户选择合适的管理者提供较大的空间；并积极引导物业管理企业练好内功，增强综合素质，凭企业品牌影响和整体实力进入市场进行竞争，公正、公平地分享市场份额。
（2）尽快制订、颁布物业管理招投标法规和配套实施细则
在国家对此项法规正式出台之前，各地政府主管部门应事先制订招投标暂行办法，明确一些常规性的基本要求和操作程序，以便使参与者有章可循，用法规和制度来限制和约束不正当竞争行为，同时制约和保护法律主体双方的权责利行为。
（3）建立招投标良好的市场经济秩序
在整个招投标过程中，不管是开发商还是物业公司都应重视信誉、注重企业形象、遵法守纪、公平参与，建立良好的企业信誉，自觉抵制不正当竞争，并将竞争引入法制化、规范化、科学化的轨道，创造公平、公正的物业管理招投标竞争环境，保证物业管理招投标的顺利进行。
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