物业维修基金归集的难点与对策

尹凤淑/中国房地产报/20050804

    延吉市物业维修基金归集工作起步于2002年，以《延吉市物业维修基金管理暂行办法》的出台为标志，经过近三年的探索与实践，物业维修基金管理制度在全市范围内得到初步建立与推广，很好地实现了从无到有，从小到大的转变。截止目前，共累计归集物业维修基金近1800万元，可以说，无论是在归集规模，还是在管理工作上都有了较明显的扩大与增强。然而，随着住房制度改革的深入和物业管理工作的进一步发展，作为新生事物的物业维修基金制度，其不平衡性和滞后性亦日益凸显，呈现出了较多的矛盾和问题，从近年来的工作实践看，主要表现在下面几个方面。
   一、部分居民的思想观念需要改变
   物业维修基金是用于物业共用部位、共用设备和公共设施的维修与更新的专项基金。本着“取之于民，用之于民”的精神，归集物业维修基金既有利于民，又有利于社会，理应得到社会的认可和住户的欢迎，但是在具体实施过程中，人们对此反应淡漠，对住房维修与管理的社会化缺乏必要的认识，表现为住房市场化与维修社会化不同步，尽管住房私有率达到了较高的水平，但人们没有摆脱传统计划经济的影响，对政府仍存有较强的依赖性。现实生活中，我们经常会遇到这样一个怪圈，为防范所谓风险，人们争着抢着住好楼层、好小区，然而一旦需要交纳维修费用，却千方百计找理由、找借口，甚至找政府，不惜层层上访解决。分析众居民心理，主要表现为：一是混淆概念，没有分清物业管理费和物业维修基金二者之间的界限，认为自己已交了物业管理费，凭什么还要再交物业维修基金；二是对共用部位、共用设备和公共设施的理解存在误区，认为既然交了物业维修基金，就应负责全部维修，当自己的要求得不到满足时，对此项制度产生抵触情绪，散布所谓的“无用论”；三是对所交资金不放心，怕挪用、占用，保证不了及时维修，且由于物业维修基金不象住房公积金那样见效快，所以群众交纳物业维修基金的积极性不高；四是消费观念不成熟，由于居民收入水平低，对物业维修基金的承受能力相对较差，给物业维修基金的收缴管理造成了一定困难和压力；五是依赖性强，认为住房出现险情，自然会有政府来管，持无所谓态度。
   二、有关物业维修基金的法制不健全
   延吉市物业维修基金的最初营运主体是延吉市物业管理办公室。依据国家建设部、财政部《关于印发住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的通知》及吉建房字[1999]21号文件精神，物业维修基金管理工作，从2002年开始运作，2003年正式出台并实施了《延吉市物业维修基金管理暂行办法》，并于2004年进一步规范运营主体，成立了延吉市物业维修基金结算中心，进而为处理好资金交存与统一管理的关系、监督管理与职能管理的关系奠定了良好的基础。实践证明，该制度是切实可行，而且是行之有效的，但由于物业维修基金的归集工作还处于摸索阶段，因此在操作过程中，也遇到了一些具体问题。如对于物业维修基金续筹方法、标准及具体收取时间等，没有明确的政策规定，从而增加了物业维修基金的收缴难度，同时由于没有形成有效的处罚机制，出现了个别开发建设单位代收物业维修基金后，不及时上交“中心”的现象。
   三、物业维修基金管理覆盖面有待提高
   延吉市的物业管理起步晚，截止2004年底，全市物业管理企业有87家，实际物业管理面积为650万平方米，占应管物业面积的48 %。有很大一部分城区，特别是老区，没有实行物业管理，这是导致物业维修基金制度归集率低的重要原因。而延吉市现行申请维修的房屋大部分是1999年前建设的房屋，由于1999年前开发建设的房屋没有象现在这样形成物业管理小区，一方面存在收缴难的问题；另一方面，因没有具体的业主委员会和物业公司，所以在使用方面也出现了诸多矛盾，物业维修纠纷相对集中。
   四、缺乏必要的管理经验和培训
   物业维修基金是一项储富于国、藏富利民的、新生的专项资金。如何管理和有效使用维修基金，维护和保持物业的良好状态，是关系到住房百年大计和业主利益的大事。目前部分业主委员会由于成员自身素质参差不齐，职责作用发挥不理想，另外物业管理公司在基金收缴过程中，不规范资金运行及操作程序，损害业主利益的情况屡有发生，影响了物业维修基金的正常运作，制约了物业管理的健康有序发展。
   针对物业维修基金归集中存在的问题，要使物业维修基金真正为住房改革服务，给广大居民带来实惠与方便，笔者认为应采取以下几点措施。
   一是加大物业维修基金制度的宣传力度。要通过各种形式加强宣传，使社会各阶层广泛重视、关心、支持这项工作，并因势力导，转变房屋维修消费观念，维护相关利益，进一步推动物业维修基金制度的实行，为物业维修基金制度的健康发展打下坚实的社会基础。
   二是完善有关法规，建章建制。物业和共用设备设施的维修与更新是一项长期的任务，要尽快制定出台《补充意见》，采取相应措施，进一步完善物业维修基金制度，加强物业维修基金的归集程度、有效使用和规范管理，充分发挥其在房改和住房建设中应有的作用。
   三是逐步扩大物业维修基金管理覆盖面。积极探索旧小区物业管理模式，要有计划、有步骤地对旧住宅小区进行整治、改造和出新，并以此带动旧区物业维修基金的管理，不断提高物业维修基金的归集率。
   四是进一步规范和完善物业维修基金监管体系。加快启动物业维修基金自动化管理系统，尽快制定出台维修基金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询对帐制度等，建立公开、透明的管理程序，尽快解决管理措施和制约手段不够完备的问题，实行信誉积分制度，形成有效的监管机制，使物业维修基金归集、管理、使用、核算工作更加系统化、规范化。
   五是服务大众，坚持“专款专用”。要全面安排、计划使用物业维修基金，为业主精打细算。一方面要加强物业例行的保养，延长房屋及各种设施的使用寿命；另一方面要按自然周期，有计划地轮流对物业进行大修和设备的更新，以保证其安全运行和有效使用。房屋及其共用设施设备的大修、更新计划，应由物业管理公司编制，并交业主委员会审定后实施。
    六是加强培训，实行专业化管理。要进一步明确职能职责，改进管理程序和监督机制，组织统一的维修和管理，努力避免矛盾纠纷，保证物业得到良好的维护，使物业维修基金发挥最大效益。