物业管理作为一个劳动密集和技术劳务型的服务性行业是住房制度改革深化的产物，是房屋管理与社区综合服务合二为一的一种新模式。它主要是以提供各种劳动、技术、信息获取经济效益。不像有些行业可能由于介入时机、营销策略、商业形式等的不同则产生巨大的经济效益差别。它虽然是属于微利性行业，但现实中绝大多数物业管理企业却大都赔本经营。这在其它行业是极为罕见的，这一奇怪现象引起社会各界的广泛关注，个中原因耐人品味，笔者对物业管理的赔本原因及其对策分析分别采访了物业管理企业、业主、行业主管部门及业内人士。
一、小区部分业主的思想观念问题导致物业管理企业正常的服务费用收不上来。有些业主的思想观念仍停留在计划经济时代，传统思想根深蒂固。因此这部分业主在花钱买了房屋产权之后又要支付物业管理费在观念上不能接受。他们认为买房后应该享有物业管理服务，服务不是一种商品不应该缴费。
对策：加大宣传力度，引导业主树立主人翁责任感，加快业主管理委员会的组建步伐。通过业主管理委员会、物业管理企业、行业主管部门、新闻媒体的宣传，提高业主对物业管理的理解度。从某种意义上讲，业主管理委员会的规范运作是物业管理行业规范化的重要标志。
二、物业管理企业服务质量不高，经营管理不善，服务得不到业主认可。物业管理达不到标准，造成了一些业主的抵触情绪，比如说，以小区卫生每天打扫两次为标准，而有的物业管理企业只清扫一次却照常收费，业主当然不满意致使物业管理费收交率低。
对策：物业管理企业应从自身提高服务质量，严格按照有关法规政策和物业管理委托合同，为小区业主提供尽善尽美的服务，与业主管理委员会处好关系，使物业管理得到业主认可，提高物业管理费用的收缴率。
三、物业管理企业规模小、服务项目少、成本高。目前的物业管理企业都以住宅小区、其它商品房或直管公房为管理对象而对前景广阔的其它类型的物业管理特别是收益性的物业管理似乎还未引起重视。另外小区的管理仍局限于对物业维修和对共用设施、设备的养护，可以说这种物业管理实质是商品房屋的售后服务。
对策：物业管理有一个原理，物业管理的规模越大，成本越低，经济效益越好。物业管理企业应该总结经验扩展服务范围向综合型发展，可以围绕为居民提供全方位的服务兴起“多业”，比如休闲娱乐室、老年人服务部、洗衣店、面包房、书报室，有条件的可有商店、医院、学校及酒店等和各种代办服务，各种特约服务，当然物业管理企业从事这一切不能只考虑经济效益，而应以服务为宗旨，树立自己的品牌，使业主对物业管理企业产生一种信任感、亲近感。另外物业管理也不要仅局限于住宅小区，一些收益性好的物业如商场、写字楼、宾馆等对物业管理的需求也很迫切。因此，有必要开阔视野，走出小圈子，扩展服务范围。为企业增收创收。
四、大部分物业管理企业是二级法人没有成为真正的企业法人，都是自己管自己开发的房子，思想上有一种惰性没有压力，没能主动地为业主服务，没有动力和创业意识，企业形象差，影响了企业的效益。
对策：物业管理企业要真正地独立核算，成为真正的法人、去掉惰性，加压驱动，去认真负责地为业主提供常规性服务、委托性服务、特约性服务等全方位的服务。
五、物业管理办公、管理经营用房不到位，特别是经营用房不到位，物业管理便少了一个创收点。
对策：为改变这种局面，房地产开发商或原产权单位在与物业管理企业交接时，要按规定提供办公和经营用房。
六、有关单位对物业管理企业的乱摊派，乱收费
对策：物业管理企业要对乱摊派、乱收费理直气壮地加以拒绝。有关单位在收费时要提供收费许可证、收费标准、政府文件。
七、物业管理企业自身开支不合理，财务制度不严格。物业管理企业在不正当开支上诸如：交通、通讯、公款吃喝等方面有大手大脚的现象。
对策：物业管理企业要严格按照财务制度节省公司每一分钱，不该花的钱一分不花，要学会“积累”资金，当然该添加的物业管理服务设备，维修工具一定要添加。在一些软性支出诸如交通、通讯、吃喝上实行定额支出，谁超支谁负责。
八、有些业主由于下岗或失去劳动能力造成经济紧张，确实没钱交物业管理费用。
对策：如果家中确实没有钱，上有老，下有小，确实拿不出物业管理费用，物业管理企业是否也可以考虑作为特殊情况进行适当减免。
九、政策法规不配套、不完善。
对策：作为新兴行业的物业管理在起步阶段政府应有倾斜政策，比如减税、免税等，以支持物业管理行业的发展，这将对物业管理行业的发展起到积极作用。
十、开发商和原产权单位在交接时，责任、权限不分，造成扯皮现象。比如说：房屋的保修费用在保修期应该由开发商和原产权单位负责，但在小区交接时由于责权利不明，造成维修费由物业管理企业负责，或保修费与物业管理费模糊不清，这是不正确的。
对策：开发商和原产权单位在物业管理企业交接时，应签订合同，明确责权利，在签订合同时，各种条款要清晰、明确、严密，不要为以后的扯皮埋下隐患。
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2005/8/20 9:32:00