物业企业安全管理与法律风险

第一、物业企业安全管理法律法规分析

1、全国人大《安全生产法》（2002年11月1日实 施），解读与分析

十八条生产经营单位的主要负责人对本单位安全生产工作负有下列职责：

（一）建立、健全本单位安全生产责任制；

（二）组织制定本单位安全生产规章制度和操作规程；

（三）组织制定并实施本单位安全生产教育和培训计划；

（四）保证本单位安全生产投入的有效实施；

（五）督促、检查本单位的安全生产工作，及时消除生产安全事故 隐患隐患；

（六）组织制定并实施本单位的生产安全事故应急救援预案；

（七）及时、如实报告生产安全事故。

安全生产法第二十二条

生产经营单位的安全生产管理机构以及安全生产管理人员履行下 列职责:

(一)组织或者参与拟订本单位安全生产规章制度、操作规程和生 产安全事故应急救援预案;

(二)组织或者参与本单位安全生产教育和培训,如实记录安全生产 教育和培训情况;

(三)督促落实本单位重大危险源的安全管理措施;

(四)组织或者参与本单位应急救援演练;

(五)检查本单位的安全生产状况,及时排查生产安全事故隐患,提 出改进安全生产管理的建议;

(六)制止和纠正违章指挥、强令冒险作业、违反操作规程的行为;

(七)督促落实本单位安全生产整改措施。

2、全国人大《突发事件应对法》（2007年11月1日实 施），解读与分析

22条：所有单位应当建立健全安全管理 制度 定期检查本单位各项安全防范措制度，定期检查本单位各项安全防范措 施的落实情况，及时消除事故隐患；掌 握并及时处理本单位存在的可能引发社 会安全事件的问题，防止矛盾激化和事 态扩大；对本单位可能发生的突发事件态扩大；对本单位可能发生的突发事件 和采取安全防范措施的情况，应当按照 规定及时向所在地人民政府或者人民政 府有关部门报告。

54条：任何单位和个人不得编造、传播有关 突发事件事态发展或者应急处置 作的虚假突发事件事态发展或者应急处置工作的虚假 信息。

3、国务院《国家安全生产事故灾难应急预案》 （2006年1月22日实施），解读与分析（1.3条）

（1）造成30人以上死亡（含失踪），或危及30人以上 生命安全 或者100人以上中毒（重伤） 或者需要紧生命安全，或者100人以上中毒（重伤），或者需要紧 急转移安置10万人以上，或者直接经济损失1亿元以上 的特别重大安全生产事故灾难。

（2）超出省（区、市）人民政府应急处置能力，或者 跨省级行政区、跨多个领域（行业和部门）的安全生产 事故灾难事故灾难。

（3）需要国务院安全生产委员会（以下简称国务院安 委会）处置的安全生产事故灾难。

3.国务院《国家安全生产事故灾难应急预案》（2006年1月22日实施），解读与 分析（3.1条）

3.1 事故灾难监控与信息报告

国务院有关部门和省（区、市）人民政府应当加强对重大危险源的监 国务院有关部门和省（区、市）人民政府应当加强对重大危险源的监 控，对可能引发特别重大事故的险情，或者其他灾害、灾难可能引发 安全生产事故灾难的重要信息应及时上报。

特别重大安全生产事故灾难发生后，事故现场有关人员应当立即报告 单位负责人，单位负责人接到报告后，应当立即报告当地人民政府和 上级主管部门。中央企业在上报当地政府的同时应当上报企业总部。（更多精彩请关注：雅吟天下）上级主管部门。中央企业在上报当地政府的同时应当上报企业总部。 当地人民政府接到报告后应当立即报告上级政府，国务院有关部门、 单位、中央企业和事故灾难发生地的省（区、市）人民政府应当在接 到报告后2小时内，向国务院报告，同时抄送国务院安委会办公室。

自然灾害、公共卫生和社会安全方面的突发事件可能引发安全 生产事故灾难的信息，有关各级、各类应急指挥机构均应及时 通报同级安全生产事故灾难应急救援指挥机构，安全生产事故 灾难应急救援指挥机构应当及时分析处理，并按照分级管理的 程序逐级上报 紧急情况下 可越级上报程序逐级上报，紧急情况下，可越级上报。

发生安全生产事故灾难的有关部门、单位要及时、主动向国务 院安委会办公室、国务院有关部门提供与事故应急救援有关的 资料。事故灾难发生地安全监管部门提供事故前监督检查的有 关资料，为国务院安委会办公室、国务院有关部门研究制订救 援方案提供参考援方案提供参考。

4、国务院《国家突发公共事件总体应急预案》（2006年1月8 日实施），解读与分析

1.3 分类分级 本预案所称突发公共事件是指突然发生，紧急事件。

根据突发公共事件的发生过程 性质和机理 突发公共事件主要分为以下四类： 根据突发公共事件的发生过程、性质和机理，突发公共事件主要分为以下四类： ⑴自然灾害。主要包括水旱灾害，气象灾害，地震灾害，地质灾害，海洋灾害，生物灾害和森林草原火灾等。 ⑵事故灾难。主要包括工矿商贸等企业的各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，环境污染和生态破坏事件等。 ⑶公共卫生事件。主要包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件。危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件。 ⑷社会安全事件。主要包括恐怖袭击事件，经济安全事件和涉外突发事件等。 各类突发公共事件按照其性质、严重程度、可控性和影响范围等因素，一般分为四级：Ⅰ级（特别重大）、Ⅱ级（重大）、Ⅲ级（较大）和Ⅳ级（一般）。

4、国务院《国家突发公共事件总体应急预案》（2006年1月8日实施），解读与 分析

1.6 应急预案体系

全国突发公共事件应急预案体系包括：

⑴突发公共事件总体应急预案。

⑷突发公共事件地方应急预案。具 体包括：省级人民政府的突发公共 事件总体应急预案、专项应急预案

⑴突发公共事件总体应急预案。总体应急 预案是全国应急预案体系的总纲，是国务 院应对特别重大突发公共事件的规范性文 件。

⑵突发公共事件专项应急预案。专项应急 预案主要是国务院及其有关部门为应对某 一类型或某几种类型突发公共事件而制定和部门应急预案；各市（地）、县 （市）人民政府及其基层政权组织 的突发公共事件应急预案。上述预 案在省级人民政府的领导下，按照 分类管理、分级负责的原则，由地 方人民政府及其有关部门分别制定。类型或某几种类型突发公共事件而制定 的应急预案。

⑶突发公共事件部门应急预 案。部门应急预案是国务院有关部门根据总体应急预案、专项应急预案和部门职 责为应对突发公共事件制定的预案。

⑸企事业单位根据有关法律法规制 定的应急预案。

⑹举办大型会展和文化体育等重大 活动，主办单位应当制定应急预案。

5、安监总局《生产安全事故应急预案管理办法》 （2009年5月1日实施），解读与分析

第一章：总则

第二章：应急预案的编制

第三章：应急预案的评审

第四章：应急预案的备案

第五章：应急预案的实施

第六章：奖励与处罚

第七种：附侧

6、安监总局《安全生产事故隐患排查治理暂行规定》（2008年2月1日实施）解读与分析

第一章总则

第二章生产经营单位的职责

二、消防管理规定

1、住宅物业企业在消防管理中 的义务解析；

（一）开展日常消防安全宣传传 教育，提示火灾隐患，组织居民进行灭火和应急疏散演练。

（二）组织安全巡查，发现火灾隐患及时采取措施。

（三）对管理区域内 的共用消防设施、器材进行维护管理 确材进行维护管理，确 保完好有效。

（四）保障疏散通道、 安全出口、消防车通道 畅通，划定和设置停车 泊位及设施时不得占用、 堵塞消防车通道。

（五）对占用、堵塞、封 闭疏散通道、安全出口、 消防车通道的行为予以劝消防车通道的行为予以劝 阻并督促改正；对拒不改 正的，及时向公安机关消 防机构或者公安派出所报 告。

（六）对初起火灾采取 必要的处置措施。

2、高层建筑管理人应当遵守下列的消防管理规定；

（一）成立消防安全组织统一管理消防工作，或者配备防火负责人和从事消防设施管理、维护的专职配备防火负责人和从事消防设施管理、维护的专职技术人员；

（二）按照国家和本市的消防技术标准和管理规定，整改、消除火灾隐患；

（三）清除高层建筑 周边、消防扑救场地周边、消防扑救场地 上空妨碍登高消防车 作业的建筑、设施、 设备；

3、人防工程和普通地下室的管理使用人有 哪些消防安全义务？

（一）维修消防设施时采取有效的替代措施；

（二）不得生产、经营、储存易燃易爆危险 品；

（三）不得占用安全出口外的人员疏散场地；

（四）不得使用液化石油气；

（五）不得变更规划使用功能。

4、在出入口、电梯口、 防火门等醒目位置设置防火门等醒目位置设置 提示火灾危险性、安全 逃生路线、安全出口、 消防设施器材使用方法 的 标志 警 标语的明显标志和警示标语；

三、安全生产管理规定

1.物业企业承担安全管理职责解析

物业单位应当将安全生产经费用于楼宇及其消防设施、重要设施的维护、保养、更新、改造等。

物业单位应当保证楼宇疏散通道、安全出口的畅通，并保证楼宇的整体消防设施、重要设施的完好有效施的完好有效。

物业单位应当建立楼宇内使用单位详细档案，包括基本情况、应急救援物资、应急救援人员配备等情况。

2、物业企业如何签订安全管理协议； 物业单位对楼宇实施管理前，应当对建筑结构、消 防设施 重要设施等进行查验 合格后方可接收防设施、重要设施等进行查验，合格后方可接收， 并做好记录。物业单位应当定期开展安全检查，发现使用单位存 在事故隐患的，应当书面告知使用单位，拒不整改 的 物业单位可报告产权单位和相关行政管理部门的，物业单位可报告产权单位和相关行政管理部门。物业单位应当与使用单位签订安全管理协议，明确 物业单位和使用单位之间的权利义务

3、物业企业如何开展安全检查？

物业单位对楼宇实施管理前 应当物业单位对楼宇实施管理前，应当 对建筑结构、消防设施、重要设施 等进行查验，合格后方可接收，并 做好记录。 物业单位应当定期开展安全检查，发现 使用单位存在事故隐患的 应当书面告使用单位存在事故隐患的，应当书面告 知使用单位，拒不整改的，物业单位可 报告产权单位和相关行政管理部门。

4、物业企业如何应对事故隐患

生产经营单位应当根据本单位生产经营活动的特点，对 安全生产状况进行经常性检查。检查情况应当记录在案，安全生产状况进行经常性检查。检查情况应当记录在案， 并按照规定的期限保存。 （更多精彩请关注：雅吟天下）生产经营单位对本单位存在的生产安全事故隐患的治理 负全部责任，发现事故隐患的，应当立即采取措施，予 以消除；对非本单位原因造成的事故隐患，不能及时消 除或者难以消除的 应当采取必要的安全措施 并及时除或者难以消除的，应当采取必要的安全措施，并及时 向所在地的安全生产监督管理部门或者政府其他有关部 门报告。电梯发生事故的 事故发生单位电梯发生事故的，事故发生单位应当迅速采取有效措施，组织抢救，防止事故扩大，减少人员伤亡和财产损失。电梯事故的报告和调查处理程序，按照国务院《生产安全事故报告和调查处理条例》的规定执行。

5、电梯管理使用单位的电梯安全管理人员的职责。

（一）进行电梯运行的日常巡视 做好电梯日常使用状况记录，落实电梯的定期检验计划；

（二）妥善保管电梯层门钥匙、机房钥匙和电源钥匙；

（三）监督电梯日常维护保养单位定期检修、保养电梯；

（四）发现电梯存在安全隐患需要停止使用的，有权作出停止使用的决定，并立即报告本单位负责人；

（五）遇有火灾、地震等影响电梯运行和电梯乘客人身安全的突发性事件时 应当迅速采取措施客人身安全的突发性事件时，应当迅速采取措施，停止电梯运行。

四、有限空间管理规定有限空间管理规定

1.有限空间分为三类：

密闭设备：如船舱、贮罐、车载槽罐、 反应塔（釜）、冷藏箱、压力容器、管 道、烟道、锅炉等；

2.地下有限空间：如地下管道、地下室、地下仓 库、地下工程、暗沟、隧道、涵洞、地坑、废 井、地窖、污水池（井）、沼气池、化粪池、 下水道等

3. 地上有限空间：如储藏室、酒糟池、发 酵池、垃圾站、温室、冷库、粮仓、料 仓等。

2、物业管理区域内，如何开展 有限空间作业；

在作业环境条件可能发生变化时，生产经 营单位应对作业场所中危害因素进行持续 或定时检测。作业者工作面发生变化时， 视为进入新的有限空间，应重新检测后再进入。 实施检测时检测人员应处于安全环境实施检测时，检测人员应处于安全环境， 检测时要做好检测记录，包括检测时间、 地点、气体种类和检测浓度等。

【检测】实施有限空间作业前， 生产经营单位应严格执行"先检测、后作业"的原则，根据作业现场和周边环境情况检作业现场和周边环境情况，检测有限空间可能存在的危害因 素。检测指标包括氧浓度值、 易燃易爆物质（可燃性气体、 爆炸性粉尘）浓度值有毒气爆炸性粉尘）浓度值、有毒气体浓度值等。未经检测，严禁作业人员进入有限空间。

【危害评估】实施有限空间作业前，生产经营单 位应根据检测结果对作业环境危害状况进行评估，制定消除、控制危害的措施，确保整个作估，制定消除、控制危害的措施，确保整个作业期间处于安全受控状态。 【作业审批】凡进入有限空间进行施工、检修、清理作业的，生产经营单位应实施作业审批。未经作业负责人审批，任何人不得进入有限空间作业。【危害告知】生产经营单位应在有限空间进入点附近 设置醒目的警示标志标识，并告知作业者存在的危险 有害因素和防控措施，防止未经许可人员进入作业现场。

作业

作业监护

作业 负责人

作业 人员

监护 人员

作业 现场

【现场监督管理】有限空间作业现场应明确作业负责人、 监护人员和作业人员，不得在没有监护人的情况下作业。

作业负责人职责：应了解整个作业过程中存 在的危险危害因素；确认作业环境、作业程 序、防护设施、作业人员符合要求后，授权批准作业；及时掌握作业过程中可能发生的批准作业；及时掌握作业过程中可能发生的条件变化，当有限空间作业条件不符合安全要求时，终止作业。

（二）作业者职责：应接受有限空间作业安全生产培训；遵守有限空间作业安全操作规程，正确使用有限空间作业安全设施与个人防护用品；应与监护者进行有效的与个人防护用品；应与监护者进行有效的操作作业、报警、撤离等信息沟通。

（三）监护者职责：应接受有限空间作业安全生产培训 全过程掌握间作业安全生产培训；全过程掌握作业者作业期间情况，保证在有限空间外持续监护，能够与作业者进行有效的操作作业、报警、撤离等信息沟通；在紧急情况时向作业者发出撤离警告，必要时立即呼叫应发出撤离警告，必要时立即呼叫应急救援服务，并在有限空间外实施 紧急救援工作；防止未经授权的人员进入

4、物业企业在有限空间作业中的责任生产经营单位主要负责人应加强有限空间作业的安全管理，履行以下职责：

01.建立、健全有限空

02.组织制定专项作业方案、

03.保证有限空间作业的安 全投入 提供符合要求间作业安全生产责 任制，明确有限空 间作业负责人、作 业者、监护者职责；安全作业操作规程、事 故应急救援预案、安全 技术措施等有限空间作 业管理制度；全投入，提供符合要求 的通风、检测、防护、 照明等安全防护设施和 个人防护用品；

04.督促、检查本单位有限 空间作业的安全生产工 作 落实有限空间作业

05.及时、如实报告 生产安全事故。供应急救援保障， 做好应急救援工作；落实有限空间作业 的各项安全要求；生产安全事故。

五、违章建筑管理规定

一、在违法建设处理中，物业企业有哪些义务？

各物业服务企业要立即在物业管理 区域内进行全面排查，发现物业管 理区域内违法建设和违法经营行为理区域内违法建设和违法经营行为， 特别是违法建筑内存在生产经营、 出租、住人行为的，要及时予以劝 阻和制止，并按照相关行政主管部 门职责分工及时向规划、城管、工职责分 规 城管 商等部门报告。 居民委员会、村民委员会、物业服务企 业发现本区域内违法建设行为的，有权 予以制止，并及时向负有查处职责的机 关报告。违章建筑管理规定2 各物业服务企业要认真贯彻执行规划、消防等有关法律法规和规范，将制止 报告物业管理区域内违法建设和违法经营行为作为安全工作止、报告物业管理区域内违法建设和违法经营行为作为安全工作 的重点来抓。 各物业服务企业要立即在物业管理区域内进行全面排查，发现物业管理区 域内违法建设和违法经营行为，特别是违法建筑内存在生产经营、出租、 住人行为的，要及时予以劝阻和制止，并按照相关行政主管部门职责分工 及时向规划、城管、工商等部门报告。

一、房屋共用部位、设施 设备日常维护、管理

（一）收取物业费构成情况包括哪 些项目 成本构成包括哪些项目？些项目，成本构成包括哪些项目？ 收取的物业费构成项目与物业服务 内容是否对应？

案例：1、业主起诉要求减免物业 费，认为小区卫生较差，保安脱岗；费，认为小区卫生较差，保安脱岗；

2、老人代买室内设备，突发疾 病去世，物业公司是否承担责任。

二、房屋日常维护和使用管理纠纷的防范

房屋日常1、物业企业对房屋、共用设施设 备的日常维修、养护的法律基础 物业企业对房屋、共用设施设备进行日常 维护、保养时，一定要与业主签署《物业服务协议》、《业主手册》。（更多精彩请关注：雅吟天下）例如：在 签署上述文件关于物业费构成中包括入户 小修费，那么物业管理企业即应当提供户 内设施设备的小修服务。 维护和使用管理 纠纷的防范

（2）物业企业对房屋、共用设施设备 进行维修、养护的过程中的风险与防 范措施 小修服务的提供，物业管理企业需要注意两小修服务的提供，物业管理企业需要注意两 种质量担保责任，一种是材料、零部件的质 量担保责任；物业企业应当对材料、零部件、安装、调试 的质量，向业主公示（根据具体情况，也可 出示相应书面检验报告、合格证书），必要 时由业主亲自操作，完成后要求业主对质量 进行确认。

（3）物业企业对房屋日常维修、管理，应注意的风险 1. 重视《物业服务协议》、《业主手册》等约定； 2. 提供维修时，注意《维修单》、《质量确认单》的签署； 3. 制作相应表格，完成日常维修、维护有检修、保养等书面记录； 4. 制定房屋、设施设备的维修工作计划和紧急情况处置预案等等。

案例分析：物业公司的合同约定义务与法定义务的异同。

三、秩序维护管理中的风险及应对

（一）物业企业未按照法律、法规、文件的规定，以及 《物业服务协议》、《业主手册》等约定进行秩序维护工作工作 物业企业与业主签署的《物业服务协议》中如有"对进 入本小区的外来人员进行登记"等条款，这 些均构成 物业管理企业的秩序维护工作的基本职责，属于法定义务与约定义务范畴。 因此，物业企业应当严格按照法律、法规、文件要求和 《物业服务协议》、《业主手册》关于维护秩序的约定，《物业服务协议》、《业主手册》关于维护秩序的约定， 履行秩序维护义务。否则，即应当承担相应侵权或违约 责任； 案例分析：物业公司如何书写维修单？

四、安全隐患的防范未到位的风险物业企业秩序维护员对可能对小区业主造成伤害的部位、区域，一定要设置警示标志告知提示业主注意安全尽到安全隐志告知、提示业主注意安全，尽到安全隐患的防范义务。 很多物业企业的秩序维护员综合素质不高，大多来自农村剩余劳动力，且缺乏维护秩序的意识，根本没有树立长久从事该行业的信念。 某小区三名秩序维护员同时间不辞而别某小区三名秩序维护员同一时间不辞而别，出现管理真空，给了犯罪分子可乘之机，造成了业主财产的重大损失。

七 秩序维护中安全管理规定

（一）保安人员常见纠纷与解答

案例：1、保安人员打伤业主、盗窃案件案件；

2、保安人员遭到业主人身伤害案件；

3、保安人员未履行职责，造成业主财产损失；

4、绑着小偷示众，四名保安绑着小偷示众，四名保安人员获刑。

（二）保安人员的工作标准与服务内容

1 、保安人员的值勤车辆管理；

2、保安人员安全防范义务的范围；

3、保安人员如何完成各种工作记录。

案例：1、保安人员工作记录不善，导致赔偿案；

2、保安人员安全防范存在瑕疵，导致业主被盗案。

八、车辆停放安全管理规定

车位通常分：1、小区绿地、道路改建的车位；

2、小区开发阶段配套车位；

3、人防工程车位；

4、开发商车位。

案例：1、业主委员会起诉物业企业，要求返还停车费；

一、明确车位、车库优先满足业主需要 3.1《物权法》第七十四条规定： 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、 车库的归属由当事人通过出售附赠或者出租等方式约车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（更多精彩请关注：雅吟天下）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 3.2 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠 或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关"应当首先满足业主的需要"的法第七十四条第 款有关应当首先满足业主的需要的 规定。

案例分析：物业公司停车管理与物业管理的区别？

（二）停车协议签署时应当注意事项

1、停车协议期限届满，业主未续签协议，是否能够继续使用车位？

2、物业企业能否在协议中约定，车辆丢失、损伤物业公司不承担责任？

3、业主车辆乱停、乱放，物业公司有权移动业主车辆吗？

4、业主车内物品丢失，物业公、业主车内物品丢失，物业公司是否承担责任？

5、物业企业如何对车辆进行登记，临时来访车辆如何管理？