重构现行物业资产管理价值体系

林常青/《中国物业管理》/2010年第2期

　　为什么物业服务人的专业价值与社会价值没有得到应有的认可？为什么物业管理行业的市场价值与投资价值没能得到正确与充分的认知？

　　我认为有价值的专业思考就是要重新建立物业资产管理价值体系，这一体系的核心构架的基础是物业管理服务，它是对不动产本体和配套设施的维护与管理，核心构架的支柱是物业资产经营，它是让不动产投资价值实现的关键。

　　重新设计物业综合服务费计费依据

　　物业管理行业要想从根本上改变生存与发展的现状，就应对物业服务业务范围有重新认识，特别要以业主的视角来观察，我们要很清楚地认识到业主对楼宇的拥有不仅是使用价值的需求，所以，我们必须从资产价值提升作为业主的利益出发点与关键点来认识构建物业资产管理价值体系的必要性与重要性。

　　因此，物业服务人的专业价值与社会价值，通过以上专业经营、专业管理、专业服务与维护等专业手段，来实现与提高物业资产性效益最大化，进而使物业资产的使用价值与交换价值得以充分体现。

　　我们再深入思考，我们就会发现物业管理行业的市场价值，为什么没能得到正确与充分的认知？关键在于物业资产的投资价值与物业管理行业的市场价值背离。物业资产的投资价值，包括几个部分：除物业资产基础价值即原本的购置价值之外，还有通过专业经营与维护产生的重构价值，这部分价值可以通过专业服务与运营，使资产品牌无形价值不断提升，进而，这部分价值也不断提升。

　　我认为寻求解决物业管理行业的市场价值与物业资产管理资产价值相背离的出路与方法时，《物业管理条例》要向《税收征管条例》学习，《物业管理条例》要向《保险条例》借鉴。我们国家在税收征收管理方面，对各类税种征收依据之设计，不论是工业产品的制造业，还是电信、金融服务业，均以营业收入（或销售总额）作为营业税的计赋税依据。

　　又如：个人收入所得税，计税依据为：工资、薪金收入；承包、转包收入；劳务报酬收入；财产租赁收入；专利权转让取得收入；投稿、翻译取得收入；利息、股息、红利收入等。

　　我们要将物业服务费的计算依据锁定在物业资产销售收入总额上，即物业服务的价值回报应取决于物业资产投资与经营价值实现。只有这样设定，物业管理行业的从业人员与广大物业资产的拥有者——业主以及使用人，才能正确认识与充分感知到物业管理行业专业人士的专业价值与社会价值。

　　消费观念理性回归，促进资产保值增值

　　为什么作为新兴的物业管理行业，从诞生起到今天，已经过去20多年，还是贴着“亏损”和“微利”的标签？还是处在“用工透支”、“经营透支”、“收入透支”的境地？我认为主要原因是：先天“营养不足”。一方面，在于政府价格主管部门对物业管理行业“微利低价”的定位，另一方面，在于物业服务企业、从业人员和广大业主只看到眼前的利益。

　　但是，随着社会发展和物业市场需求的深刻变化，物业服务企业与物业服务人员渐渐意识到低价无法维持企业正常运营，低价更无法满足业主日益提高的服务要求；低价也无法实践物业服务企业的品牌之路，低价更无法保障物业服务人员不断提高的工资与福利需求。物业消费另一方主体——业主和使用人也在艰难的磨合中，顿悟到业主共同认同的物业费低价策略与其对物业资产投资价值的提升与物业服务高品质期望是永远无法实现的，正像平行向前的火车轨道，绝没有交汇的一刻。

　　《物权法》的出台，明确了产权主体和责任主体，端正了消费观念。同时，也促进了物业服务企业加快由管理型向经营型全面转型的步伐：向经营要效益，向服务要效益，向管理要效益。不少品牌物业服务企业，通过提高服务质量，创新服务与多元化经营，不断满足广大业主多元化、个性化的服务需求，不仅提升了服务费单价，而且扩大了经营收入，并逐渐培养与强化了“优质优价、质价相符”的物业消费观念的形成。

　　提升物业管理行业价值，实现物业资产价值最大化

　　我们要理性的思考物业管理服务基础工作是做好建筑物与配套设施的管理与维护的同时，更要充分关注和有效运用我们所拥有的对物业公共资产、公共设施和公共空间的有效管控。物业服务企业通过《前期物业服务合同》依法取得不动产项目的整体经营管理权。广大业主与物业使用人对合同期内物业管理服务机构还是有相当的信任度与依赖性，核心问题在于我们企业管理者自身认识不足，导致我们所有的精力和关注点都盯在有限的物业服务费上，再加上我们在利用公共资产、公共设施和公共空间，开展多种经营活动的时候缺乏与业主大会、业委会进行合理的收益再分配，也让我们的经营活动无法顺利开展和持续发展。

　　同时我们也忽视了广大业主所持有的物业资产占相当的比例是作为投资需要，它的投资价值实现一方面可以通过专业的房地产代理机构；另一方面作为朝夕相处的物业管理服务机构应该有着更便捷的条件，关键在于我们在培养服务型人才的同时更要培养经营型人才，以物业资产通过物业管理、资产经营、资产租赁与销售、资产重组、资产置换与资产处置等价值运营管理平台，实现物业资产使用价值与交换价值、投资价值与市场价值最大化。

　　今天，我们认为物业资产管理价值体系，应该涵盖了物业管理价值、物业服务价值、物业资产经营价值共同组合的价值体系。物业管理价值是物业服务企业通过“管理”手段与“管理”工具的组合运用，与各专业服务企业为业主和使用人，进行单一或多项建筑物及配套设备、设施的日常维护，维修、保洁等专业服务工作来实现管理价值与服务价值的转化。它是物业资产管理价值的基础价值，也可以说是初级价值；而物业资产管理价值的核心价值，是物业管理专业人员通过专业的管理与服务，为业主和使用人规划物业资产理财计划，有能力的物业服务企业可以独立从事物业资产经营，尚未完全具备条件的可以组合物业营销与企划公司，通过直营或代理业主购买、租赁或处置物业来实现物业资产的投资价值与市场价值最大化的经营目标。

　　近年来，我们又欣喜地看到有规模的物业服务公司已经在介入物业资产的设施改造，通过节能设施和技术改造对公共区域照明、地下车库照明、中央空调和墙体保温等降低能耗的手段节约成本增加盈利能力。10月9日至13日，我应日本同行都市丽景株市会社服部社长的邀请考察了东京都和横滨两个城市，视察了五个有二十年房龄的旧楼改造项目，通过节能改造解决外墙保温、外立面光辐射和景观改造。通过综合布线、增设网络宽带、门禁对讲和报警系统、增设外挂景观电梯、增设立体停车库等改造，全面提升旧楼的使用价值，使原楼宇的销售价格和租赁价格以及物业管理服务费价格都得到较大提升。日本同行的这一做法也给我很大的启发。物业资产管理要赋予更多的技术手段、设施改造和经营开发来实现自身的资产管理价值。

　　我认为直接服务于不动产的物业资产管理服务收入，应该以不动产市场价值为计费的依据，可以随不动产原值与现值的差异变化，来调整服务费计算率。

　　这样做，还能够使得广大业主和使用人以及物业资产管理服务人员，都能够深切了解和体会到：不动产市场价值或租金价值波动受物业资产管理与服务质量及服务效率优劣的影响。物业管理行业的市场价值应该更多地考虑通过经营的手段、通过设施改造、通过物业资源的运营来加以实现，这些都是值得我们去尝试与借鉴的。