试论早期介入对物管企业的积极影响

周业辉/《现代物业·新管家》/2007年1期

    随着物业管理行业专业化、市场化程度的深入，物业管理早期介入与否对物业项目一次开发的成败，对物业项目后期管理成败的影响已越来越受业内人士及房地产开发企业的认同和重视，有关物业早期介入方面的理论研究、实践探索成果也越来越丰富。笔者通过实践经验，对物业早期介入活动的规律有了更加深入的认识，在此愿与物业管理同仁们就如何从市场角度看待早期介入对物业管理企业的影响进行探讨。

    从本质上来说，物业管理企业的早期介入是物业管理企业拓展业务的主动性市场开发行为。我们通常所提的物业早期介入包括从物业项目规划设计到接管验收等一系列的项目管理咨询、顾问、策划和筹备活动。其最直接的作用是物业管理企业为今后项目管理的成功进行“铺底”，从深层次来讲，笔者认为其作用是长期、深远和潜移默化的，具体表现为：

    一、开拓市场份额，提高企业知名度

    物业管理企业要抢占更多的市场份额，需要积极介入尚处于规划、设计、施工等阶段的物业项目，尽可能多的参与其中。这样做不仅可以提前接触项目，更直观、更深刻的了解项目情况，把握承接项目的更多信息和有利因素，同时可以借机扬长避短，取得开发、建设企业及有关单位和部门的好感、信任与支持。

    二、物业管理企业形象的树立

    获得早期介入的服务委托后，物业管理企业可以通过派出驻项目顾问人员的工作，面向房地产开发企业及业主直接展示物业管理企业的良好形象。

    顾问人员通过沟通和交流；通过对项目规划、设计、建设全过程的深入了解；通过对开发单位的开发意图、设计思想的了解；通过对业主服务需求、物业使用预期、项目功能愿望的了解，通过物业管理这一视角为开发企业提供有关项目各方面的专业化咨询服务。帮助开发企业完善和优化项目功能、尽可能地实现项目后期管理的经济合理、协助开发企业实现开发意图，最终完成项目功能定位。这无疑是超前在开发企业、物业管理企业和业主间架起了一座沟通的桥梁。通过这座桥梁，实现三方良好的建设性沟通，为开发企业和物业管理企业赢得业主们的信任打下基础，可谓是三方受益。规划、设计、施工、验收全程跟进，深入把握项目情况。

    物业管理企业在项目规划设计阶段依据以往项目的管理经验及本项目的特点，提供规划设计建议，将后期运行管理需求、理念融入到具体的规划设计中去，避免不利于后期管理服务的设计缺陷的发生，优化运行管理方式。

    在后期施工阶段，通过物业工程人员充分的熟悉工程现场，掌握各类设备系统的特点、特性，从这些设备的后期运行、维护和管理角度将潜在的问题解决在接管验收之前，避免二次改造施工，保证了项目品质。

    通过严把验收关，可以明确责任，避免物业管理企业在今后的管理中背上沉重的法律、经济和道义包袱，促进建设单位严格按照国家有关规范和设计要求认真验收，有利于分清工程缺陷的整改责任，及时为业主避免不必要的损失，保证项目品质。

    三、提高物业工程人员的专业技术水平

    设备运行维护是物业管理服务的重要组成部分，物业工程人员的技术水平直接关系到管理项目的设备设施能否正常运行，业主们的财产能否保值增值。这就要求物业工程人员对各类建筑设备要像了解自己身体一样的熟悉，出现故障能够及时有效的处理，保证物业管理企业的服务水平。

    在过去，物业管理企业很少参与工程前期设计施工工作，物业工程人员的专业技能大多局限于运行维修方面，对各类设备系统的设计意图、设计原理及不同系统的特点等知之甚少。在工作上遇到问题仅凭经验解决，头痛医头脚痛医脚，治标不治本，没有系统和严谨的专业理论支持，无法从理性上分析和把握整个环节。而物业早期介入对驻场的物业工程人员的理论知识提出了较高的要求，同时也为物业工程人员提供了与建筑设计者沟通交流的大好机会，非常有利于物业工程人员提高自身的理论知识水平。工程人员的专业理论水平提高了，在解决实际问题时，便不再是“摸着石头过河”，而是以理论为基础，以实践为导向，可以从根源上从系统上分析问题，解决问题。不仅如此，在把理论与实际相结合后，甚至可以举一反三，防患于未然。这将为设备系统的安全运转，为提高物业服务质量提供了强有力的保障。

    四、提前接触业主/物业使用人，有效策划和实施后期管理

    物业管理服务活动的宗旨是为业主或物业使用人提供物有所值乃至物超所值的真诚服务，业主或使用人的想法和需要就是物业管理服务的内容和目标。通过早期的接触与沟通，物业管理企业不仅提前了解到业主的相关情况，尽可能多地掌握业主群体的各方面信息，为制定相应的物业管理服务方案提供了依据和第一手资料。同时，业主也可以先期了解和认识物业管理企业，熟悉其服务理念、运作特点和工作作风，为物业管理企业赢得业主的认可，为后期管理的顺畅创造条件。

    综上所述，随着社会的发展，物业管理行业规模愈发壮大，物业管理企业的专业化程度愈发强化，物业管理企业的行为也愈发理性成熟。物业管理行业的竞争已进入到了企业文化竞争的层面，即管理手段和管理理念竞争的阶段。物业管理早期介入对物业管理企业形象的树立，对企业知名度的提升，对企业管理水平和专业技术水平的提高等诸方面均有着非常现实和深远的积极影响。