物业管理与自来水公司和谐沟通刍议

陈绥/《中国物业管理》/2009年第十二期

　　近日，福州市物业管理协会与自来水公司联合召开了市物业小区供水清欠收费协商会议，来自协会的会长、副会长与市自来水公司的书记、总经理以及有关部门负责同志，本着平等互谅的原则，经过认真的沟通和磋商，达成共识，形成了第一份以书面协议为形式的《福州市物业小区供水清欠收费协商会议纪要》，这确是物业管理协会与自来水公司和谐沟通的一个良好开端，可喜可贺。但是，该会议在依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任问题上，仍有一些不同看法，还值得深入探讨。

　　物业管理区域相关管线和设施设备维修、养护责任问题

　　物业管理区域相关管线和设施设备维修、养护责任问题，是近些年福州市物业管理“代垫水费问题风波”工作中的一个核心部分，是长期悬而未决的问题。

　　大家知道，长期以来小区的水费是由物业服务企业向业主收取再缴给自来水公司，在此过程中不可避免地产生了这样的问题，即物业服务公司从业主手中收上来的水费，不够支付自来水公司的实收数，如此一来，随之产生的就是物业服务公司所说的代垫水费问题。2003年6月，国务院出台的《物业管理条例》（下称《条例》）给所有的物业服务公司带来好消息。该《条例》第四十五条规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。同时，该《条例》第五十二条还规定：供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　按照该《条例》规定，物业服务公司在以上问题的纠缠中，应该说可以轻松脱身。然而，《物业管理条例》2003年9月1日正式实施后，由于诸多因素制约，并没有使得收费中的一些关键问题很快得到解决，反而将水费收缴的各利益相关部门，特别是物业服务企业与自来水公司引入一场大争论，至今还没有完满地划上句号。其核心争论的问题主要有两个：

　　谁应该为住宅小区水耗“买单”？

　　据了解，物业服务公司所说的代垫水费，简单地来说，就是要向自来水公司付分表和总表的量差水费。这部分量差不很确切地又可分为公共用水、水耗两大部分，对于上缴公共用水水费，物业服务公司并没有异议，他们感到最难以承受的则是水耗的水费问题。

　　小区内的水耗，主要是由小区一些业主偷水、小区内自来水管网漏水、业主拖欠水费等部分组成。福州一些住宅小区内因水耗而引起的物业服务公司代垫水费的负担究竟有多重呢？协会曾算了一笔这样的账：以福州市一个500户的小区为例，每个月水电的开支就近6万元，扣除水电公摊，再按照当时福州小区水电费收取率平均只有90％计算，物业服务公司必须代垫6000元的水电费。目前小区用电已经基本不需要物业服务公司代收，而只是水费仍由物业服务公司代垫。

　　业界人士认为，这种水耗部分的水费由物业服务公司来垫付是相当不合理的，至少其中的因管网漏水原因引起的水耗，也要物业服务公司来承担是十分没道理的。因为，即使自来水公司本身每年在公共管网上不明损耗的水量都占了20％左右，自来水公司具有配套设备齐全的专业部门，也无法控制这方面的耗损，物业服务公司就更没办法了。那么，自来水公司将小区内管网水耗也摊在物业服务公司头上，就十分不合理了。再说，对于恶意拖欠水费引起的水耗，物业服务公司更是没有办法。即使住宅小区欠水费，自来水公司可以强制断水，而对于物业服务公司来说，就没有办法对单家独户的用户进行断水，同时物业服务公司也没有这样的权利。

　　当然，在争论中物业服务公司并没有十分明确地提出，自来水公司应该为小区的水耗买单，但他们认为，至少这份单是不应该由物业服务公司来买的。

　　而自来水公司则认为，物业服务公司在水耗买单方面须负责任。小区内部管网的漏损水量，应该由负有管理义务却出现管理不善的人来承担，目前看这个人显然就是业主委托的物业服务公司；对于小区业主拖欠的水费，一方面业主负有最终缴费义务，另一方面依据供水合同受委托代收、代缴水费的物业服务公司也有先行支付的责任；对于小区业主违章用水（主要指偷水），一方面业主负有最终赔偿损失及承担相关行政和刑事责任，另一方面物业服务公司应因自己管理不到位承担相应的责任。对于究竟谁应该为水耗买单的争论，直到目前为止双方并没有一个明晰的意见。

　　谁该来维护小区自来水管网？

　　住宅小区自来水管网谁来维护？按照过去原有的小区供水系统的建设模式，一个小区开发好后，自来水公司只要将管道拉到小区的门口，小区内的自来水管网建设是由开发商向自来水公司申报，最终在管网设计通过自来水公司认证后进行建设的。这些管网建设虽然是由开发商出资建设，但这部分资金都计入住宅成本，因此，小区内所有的自来水管网设备其实是由小区的业主掏钱建设的。由此一来，就引发了自来水公司与物业服务公司之间的另一个问题争论，即住宅小区的这些自来水管网究竟应该由谁来维护？

　　自来水公司认为，小区内管网设备归业主所有，依据民法，小区业主应共同承担维护责任，小区业主通过委托物业管理小区的同时，也已经将这部分的管理维护责任委托给小区的物业服务公司。并认为，《福建省城市生活饮用水二次供水管理办法》确认二次供水设施（即指小区内的自来水管网设备）实行业主负责制，由业主或业主委托的物业管理单位具体负责二次供水设施的日常管理工作，即使是实行自来水公司直接向最终用户收费，受小区业主委托管理的物业服务公司，还是要承担小区内部供水管道设施的维护责任。

　　然而，《物业管理条例》第五十二条作出明确规定：供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。此外，对于小区的管网维护，物业服务公司同时感到，他们根本就不具备维护的能力。如，小区的地下管网出现漏损，要检测这样的故障，需要一套高科技的设备，而这些设备目前只有自来水公司拥有，物业服务公司从发展角度来考虑，也不可能专门购买如此昂贵的设备。

　　对此争议，到目前为止，物业服务公司与自来水公司的双方争论还是悬而未决。

　　对管线和设施设备维修、养护责任问题思考

　　近来，物业服务企业与自来水公司之间对管线和设施设备维修、养护责任问题的争论，可以说是由《物业管理条例》落实过程中引发的。笔者认为，这主要是双方对于该条例中的相关规定的理解殊异而形成。

　　自来水管线和设备维修、养护责任问题，其实就是体现了物业服务企业与水电管理的关系问题。根据国务院建设部颁布的《物业管理条例》的定义与规定，物业管理是指“业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备进行维修、养护，及管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”；水电管理则是供水供电企业及其主管部门对水电设施设备建设、供水供电及水电用户等相关方行为的规范化管理活动。就物业管理本身的内容来看，物业管理只是负责物业社区内的水电管理部分相关工作，与水电供给管理并没有直接关系。这是不同的职责功能，其责任问题怎能混淆。

　　而法律界人士对以上问题，其实也早已有过明确表态：对谁应该为住宅小区水耗买单问题，回答是《物业管理条例》已经明确说明，自来水公司须向最终用户收取费用。这就从法规上确认了物业服务公司不是水耗的买单者；对谁该来维护小区自来水管网问题，回答是小区的管网建设由小区的业主共同来承担，这是十分不合理的现象。作为企业，自来水公司本身就有义务将管网延伸到小区住户家中，而不是只把管道拉到家门口，其余的管网铺设由小区业主来承担。

　　可是，由于各相关方在这些关系的处理上有着各自的利益表达偏好，直到目前为止，不同取向的利益表达还不能完善地把纠纷解决。当前，在社会不断进步，法制不断完善的情况下，市物业协会与自来水公司就水费缴交问题召开了一场开诚布公的专题协商会议，对小区接收、水份调整、抄表收费、对账清欠、户表改造和设施维护等七个问题，表达了双方的立场和形成的共识，值得欣慰。其间，虽然说对管线和设施设备维修、养护责任问题还没有很明确的表态，但至少体现了自来水供需双方都能正视问题的客观存在和解决这些问题的必要性和重要性，体现了双方互信互谅的善意和诚意，对以后理清相互之间的权、责、益关系，促进社会和谐奠定了良好基础，很值得我们期待。