物业公司财务管理浅析

刘巨国/中国论文下载中心/20100119

    物业管理公司有其独特的经营模式与服务对象，物业管理公司的财务管理工作要遵循财务管理的基本原则，使公司财务管理目标符合公司经营目标的要求。在具体工作过程中要体现其特有的一些要求和方法，结合行业特征和公司实际情况制定财务管理的具体措施。

    一、物业管理公司财务管理工作的现状分析

    （一）会计基础工作不够完善

    会计核算工作是对单位财务管理活动实际实施效果的度量，是开展整个财务管理工作的基础工作，当前物业管理公司会计核算工作存在的问题严重制约了财务管理的顺利开展，主要表现在一下方面：

    1．物业管理公司缺乏即统一又适用的会计核算体系

    物业管理属于一个新兴的行业，在过去行业会计制度时期没有关于物业管理的相关会计制度，导致物业管理公司在会计核算工作中没法吸取行业会计制度的经验，现行会计制度又过于宽泛，是一种指导性的规章制度。物业管理公司的经营状况决定了其财务管理工作在会计核算上的特征，由于物业管理的对象具有多样化的特征，会计的明细科目设置上具有很高的灵活性，导致科目设置比较混乱。在具体的会计工作中，公司财务受财务主管人员自身行业背景影响较大，以前从事建筑行业会计与先前从事工业企业会计的财务人员在单位账簿设置与业务处理上就存在着显著的差别，这种既不统一又缺乏适用性的规章制度降低了物业管理公司会计信息的可比性。

    2．多数物业管理公司缺乏行之有效的内部控制制度

    内部控制制度是企业财务管理工作的重要内容，是企业从内部实施的一种自我监督和完善措施。物业管理公司的内部控制很不完善，究其原因，一方面是领导不重视。物业管理公司的经营规模一般不大，业务活动涉及的金额一般较小，但是业务量却很大，例如有关水电费、环境维护费用的收取等工作。部分领导认为公司的业务活动非常简单，没必要专门设置内部控制部门和机构；另一方面，在物业管理公司缺少有内部控制管理工作经验的财务人员，内部控制管理在我国企业中的推广和应用时间还不长，并且以大型单位为主，在一些中小企业中还没有建立起真正意义上的内部控制体系，物业管理公司的财务人员往往也并未真正全面的学习和应用过内部控制的相关理论和方法。

    3．物业管理公司会计从业人员的素质有待提高

    客观性、真实性是会计核算的基本特征，也是会计人员在会计核算过程中必须秉承的基本原则。从物业管理公司的实际情况看，公司领导在人事安排上的用人唯亲，不以会计人员的职业道德素质和专业知识为标准，而以方便自己对财务人员的控制为依据选拔会计人员。在单位职务设置上也不尽合理，不相容职务分离的原则未被贯彻实施，会计人员一人兼任不相容职务的现象普遍存在。由于公司在财务人员选拔上存在的上述问题，致使公司会计从业人员在职业道德素质、专业技术素质等方面不能适应日益复杂的物业管理业务的要求。

    （二）融资困难是制约物业管理公司发展的重要因素

    融资困难是当前许多中小企业发展过程中面临的一个瓶颈，在一些规模较大的民营企业中也存在这样的问题。物业管理行业利润低，物业管理公司规模普遍较小，在融资渠道与融资方式上可选择的余地很小。内部融资是物业管理公司筹措资金的主要方式。

    （三）企业投资水平不高

    物业管理公司在投资管理方面存在许多不足之处。可供投资的项目较少，受物业管理公司自身经营规模与资质的限制，物业管理公司往往缺少好的投资项目，投资决策又缺乏科学性，表现在决策者缺少足够的资料收集与科学分析，往往凭感觉做决定，没有一个好的投资管理团队，致使投资项目存在很大的风险。风险之一是投资方向的错误，会导致投资项目无法满足消费者需求，没有足够市场的投资自然无法取得回报；风险之二是对投资的资金支持断裂，如果没有完善的投资计划作保证，缺乏足够的后续资金作为投资项目发展的后盾，很容易导致投资项目的夭折，导致前期资金的投入也无法收回，造成巨大损失与浪费。

    （四）企业营运资金管理水平低

    企业营运资金的管理是体现公司财务管理能力的重要方面，营运资金管理得当资金循环越快，对资金的需求压力就小，资金的使用效率也就高。物业管理公司在营运资金管理过程中由于自身管理不善，资金从投入到收回的运转周期长，滞留资金多，影响了资金的盈利能力，此外，由于经营管理不善，资产破损丢失的现象时有发生，影响了营运资金的正常使用。

    二、提高物业管理公司财务管理水平的几点建议

    （一）加强对物业管理公司的外部支持

    1．政府部门应给予必要的支持

    物业管理服务水平关系到居民居住环境的好坏，物业管理水平高，居民的居住环境才能安全、舒适。国家在大力支持经济适用房的同时，有必要关注相关配套设施的建设，给予物业管理行业以必要的扶持。

    2．制定一套会计准则实施意见作为开展会计工作的指导

    当前，企业会计准则与小企业会计准则是指导我国会计工作的两大基本准则，是我国会计人员开展会计工作的基本准绳。在实际工作中，对于企业具体会计科目的设置却依赖于会计从业人员的经验与职业判断，依赖于公司的业务需要。对于物业管理公司来说，缺乏以往的经验可以借鉴，当前的会计准则也没有提供具体的指导意见，这就要求有关部门在了解、分析物业管理公司业务特点的基础上，建立一套适用于物业管理公司的会计准则实施意见，保证各物业管理公司在会计体系建设过程中“有法可依”，使各个物业管理公司的会计账簿、会计报表具有可比性。同时，还要保证各个物业管理公司在会计工作中具有足够的自主权，可以根据实际情况灵活应用。因此，这套会计规范实施意见是一种引导和帮助，而不是强制性的实施规范。

    （二）物业管理公司要努力提升自身的财务管理水平

    1．物业管理公司要努力拓宽融资渠道

    融资问题始终应该作为物业管理公司财务工作的一项重要内容，常抓不懈，努力开拓新渠道，开创新方式，满足日常经营与项目投资的需求。从具体的融资方式来看，在未来一定时期内内部融资仍然是物业管理公司主要的融资方式，如何做好内部融资工作是解决物业管理公司融资问题的关键。物业管理公司要从提高自身经营管理水平出发，努力提高企业的盈利能力，只有保持良好的发展势头，原有的投资者才会增加投入的资本金，才能吸引新的投资者对公司进行投资。在公司盈利状况良好的情况下，公司才能产生足够的留存收益转作对公司的投资，因此，提高企业的盈利能力是实现企业内部融资良性循环的关键所在。

    在做好内部融资工作的同时，物业管理公司应该积极探索可能的外部融资渠道。银行借款是当前物业管理公司可以选择的外部融资渠道之一。物业管理公司要想取得较多的银行贷款首先还是要立足于自身良好的经营状况，提高盈利能力，降低公司的经营风险。其次，公司要恪守信用，在业主、同行业企业之间形成良好的声誉，按规定办理各项银行存贷业务，逐步建立起良好的银企关系。

    2．提高物业管理公司的人员素质

    人才建设始终应该放在公司发展中的首要位置，提高人员素质是提高公司管理水平的条件之一。公司财务管理工作不仅仅是公司财务部门的事情，而是关系到公司整体利益又取决于公司整体的一项管理活动。财务管理活动为公司经营管理筹集、分配所需资金，涉及到公司经营的整个过程。同时，财务管理活动受到公司经营状况、公司规模等方面的限制，因此财务管理活动与公司经营管理活动密不可分。因此，要提高公司财务管理水平，为公司里财务管理活动营造一个好的融资环境需要所有员工的共同努力。在财务人员的培养过程中，首先要严把会计从业人员的准入关，坚决杜绝不具备会计从业能力的人员进入财务部门，要对会计从业人员加强思想道德教育，注重对会计人员职业道德素质的考察和培养，使公司财务部门成为一个思想觉悟高，专业技能强的部门。公司要鼓励财务人员进行会计继续教育和学习，及时更新自己的知识和技能。

    3．积极拓展与开发新的投资项目

    物业管理公司要在做好服务社区工作的同时，努力探索新的经营途径，发现新的投资项目。物业管理公司要在立足自身服务项目的基础上拓展服务范围，通过与其他部门、单位的合作实现互利共赢。例如与城市商业银行或者储蓄所合作，为居民提供便利的自助服务金融机构，物业管理公司提供场所并负责机器设备与场所安全，银行部门提供技术支持，这样既能为居民提供便利服务，又可以开辟新的收入来源；物业管理公司还可以利用自身服务社区的优势，创办自己的家政服务公司，从事房屋维修、管道维修、室内装饰、园林绿化等工作，通过增加服务项目来提高自己的收入等。