前期物业管理应作为开发商的售后服务

王嘉吾/《现代物业》杂志/2007年2期

    当前，我国城市商品房住宅小区中业主与开发商、业主与开发商指定的前期物业管理服务公司、部分业主与小区业主委员会之间发生的各项矛盾，几乎占到城市群发性矛盾之首，而此三项矛盾中，发生概率最高的要算业主与开发商指定的前期物业管理服务公司的矛盾，尤其是小区成立业主大会后，通过2/3业主同意选聘物业管理服务公司炒掉前期物业公司时，在很多小区甚至发生骇人听闻的暴力事件，严重影响住宅小区正常的生活秩序。

    应该采取什么措施规避这些矛盾的发生，使各住宅小区的广大业主有一个更加安定、和谐的生活环境？在我们听取开发商、物业管理服务公司和小区业主委员会的多方意见后，经过认真地调查研究和部分工作实践，笔者提出以下解决矛盾的方法，希望能在今后的有关决策中，起到一点提示的作用，也希望有识之士参加我们的研讨和实践。

    开发商在小区建设竣工后，不要采取由开发商指定前期物业公司的做法，可以考虑用售后服务来解决业主入住后第一年的物业管理问题

    这样一来，可以减少开发商指定的前期物业公司撤出交接的麻烦，也可以让开发商直接了解自己产品的质量，为购房业主解决开发建设中遗留的问题，完善小区公共设施、设备的配套；可以让开发商兑现自己在售房广告上所作的承诺，减少购房业主在房屋初始使用中产生的摩擦；可以由开发商自己解决在建设过程中遗留的诸多问题。因此，此举不失为商品房住宅小区减少物业纠纷的重要举措。

    具体措施：其一，由每位购房业主与开发商签订入住协议，协议中明确小区物业中业主拥有所有权和使用权的共有部分和属于开发商产权的商业配套设施，以及第一年物业费的取费标准和服务项目等，在没有成立小区业主大会的情况下，这样做非常公平，能够维护业主自身的权力和利益；其二，为了解决住宅小区成立业主大会难的问题，政府主管部门可以只限开发商向业主收取一次及一年的物业费，要求开发商在业主入住的第一年里（从第一户业主办理入住手续的时间开始计算，可以是一个加权平均数），帮助小区成立业主大会选举业主委员会，然后由业主委员会自主招聘物业公司，经过业主大会表决同意后，开发商、物业公司、小区业主委员会三方一起，在街道办事处和居委会的监督和参与下，办理小区物业的交接，这样既能节约交接成本，更加能够分清各自的责任，从而减少物业服务管理的矛盾，维护住宅小区的安宁。

    为了规范住宅小区业主委员会的运作模式，建议在政府主管部门的督导下成立一个有社会团体、企事业单位和各小区业主委员会参加的组织

    这个组织可以以联谊会的形式出现，制定严格的规章制度，供各小区业委会恪守，不能让有庞大群体的业主大会长期呈现无政府主义状态。

    具体措施：其一，成立联谊会，由政府工作人员、专家学者（包括律师）和业内人士组成师资团，对小区业主委员会的成员进行培训，对业主委员会的工作进行组织、指导，帮助各小区业主委员会化解小区可能产生的物业纠纷；其二，小区业主委员会的成员可能不是专业人士，但小区业主委员会的工作一定是专业的。怎样使这些可能不是专业的人士与专业的工作接轨，这需要桥梁的作用，政府主管部门是否可以考虑支持和扶持一些为小区业主大会和业主委员会提供服务的社会团体和企事业单位，由他们来做大量繁琐的社区物业服务管理的协调工作？这项工作带有很强的专业性，街道办事处和居委会做这项工作有一定的局限性，因为它的核心问题是住宅小区公共物业的经营和管理，是对广大购房人权利的维护，需要运用市场经济的管理模式。