物业管理制度的法经济学分析

王兴敏/《中国物业管理》/2009年第02期
 

　　在市民社会，一项制度的产生，是以一定的权利需求为基础的。这种权利需求来自于对社会稀缺资源的分配或再分配，以达到其效用最大化的目的。物业管理制度作为新兴的房屋管理制度，其产生亦不例外。由房地产所有权形态发展来看，是沿着由简单逐渐到复杂的轨迹演化的，即从传统的单一所有权到共有权，再到建筑物区分所有权。其内在现实动力就是日益增长的人口在有限而稀缺的土地资源条件下如何满足生产、生活的需要，实际就是追求土地资源利用最大化。而当新兴的能够满足人们追求土地资源利用最大化的建筑物区分所有权之形态出现以后，人们便面临着选择与之相适应的房屋管理模式。这就是本文以法经济学理论来分析物业管理制度的出发点。

　　物业管理是否必须

　　根据建筑物区分所有权理论，建筑物区分所有权属于由专有部分专有权、共有部分共有权、及成员权构成的复合物权。这是土地利用由平面向立体发展所引发的产权制度产物，它有效地防止了因法律制度对这种特殊权利形态的界定不清或缺失而产生的“外部性”问题。这在我国的现实中就有非常好的例证，随着商品楼房成为人们解决生活、居住的主要手段，一种人们因利用立体空间而“累积”一起的事实状态，急需必要的制度予以规定，然而，由于我国没有及时的相应立法予以调整，导致现实中出现了大量业主产权被房地产开发公司、物业服务企业等侵害的现象。《物业管理条例》的出台，尤其是《物权法》对建筑物区分所有权的专门规定，比较清晰的界定了这种产权的界限，为业主防止其产权“外溢”提供了有利的制度依据。

　　同时，也恰恰是这种产权形态下的建筑物及其配套设施设备引起了人们对其如何维修养护的思考，因为一个建筑物是由各个业主的专有部分与共有性质的共有部分共同构成了物理形态的建筑物结构整体，众多的业主虽然对其专有部分享有排他性的产权，并能够自行决定及承担维修责任，但对于属于建筑物不可或缺且不可分割（离）的共有部分，业主间形成了共有法律关系，每一名业主却不能根据自身的目的（如维修、使用）对共用部分进行分割，以行使权利或承担义务，尤其是维修义务。而对共有部分的维修养护将直接关系着业主对专有部分的利用程度。所以，对共有部分的维修养护，与业主是有利害关系的。可众多的业主在共有部分维修时达成决策上的一致：共有部分是否需要维修、何时维修、维修开支是否合理、如何分担、由谁具体实施等等，必将发生长时间的讨价还价、协商、实施及监督等巨大的交易成本。同时，还会发生个别业主“搭便车”等投机行为，不承担维修开支，而对这些业主的监督，也将花费其他业主大量的时间、精力，监督成本同样是很高的。

　　在这种状态下，对共有部分的维修养护所发生的交易费用，对单个业主而言，是不经济的、无效率的。因此，只有在损坏的共有部分构成某一（些）业主承受不利损害的直接原因时，这些业主才有实施维修的激励，但对于其他业主而言，却无激励，其将懒于参加维修行为,并不愿承担维修费用，虽然其作为共有部分的权利人亦受益这一维修行为。例如楼房的屋盖因防水层老化，在雨天渗水，那么，住在顶层的业主对于该屋盖的维修则积极主张并参与，而未受渗水之害的其他业主则会无动于衷。

　　另外，随着建筑技术（如电梯、空调系统、管道设施等）的不断发展和应用，对共有部分的维修技术要求远远超出了业主的自身能力，也致使业主不可能承担共有部分的具体维修养护行为。这些因业主自身原因而产生的限制性因素，势必影响对建筑物共有部分实施有效、及时的维修养护，进而使每个业主的房屋财产权利最终承受不利结果。这是业主所不愿看到的。

　　于是，业主为了节省因共有部分需维修养护时产生的众人参与的费时费力的谈判过程，就将维修义务一致委托于单一的专业化服务主体，由这一服务主体按合同约定来实施必要的维修养护，这就大大减少了业主“一事一议”所发生的交易成本，这种以专业化的服务主体为业主提供服务，对于享有建筑物区分所有权的业主而言是有效率的。所以，在建筑物区分所有权之形态下，以接受业主委托提供专业化服务为内容的物业管理成为与之相适应的必须之选。这就是物业管理制度产生的现实基础。

　　业主议事机制是否必须

　　在一个建筑物中，作为建筑物区分所有权人的业主之间因其对建筑物共有部分所享有的共有权，而形成一个利益集团，每一名业主在集团中的权利就是建筑物区分所有权构成中的业主成员权。它是以业主对共有部分所享有的共有权为基础的，其主要内容就是每一名业主对共有部分管理、维修的参与权、决策权、监督权等。业主在行使权利时，会发生一定的成本，这种成本由于集团内业主人数众多，其发生具有不可预测性，并不是每一名业主的成本之简单相加之和。

　　因此，业主的成员权的实现，由于其多人数的特征因素，不可避免地面临着两方面现实困境。一方面是业主承担的高成本。虽然业主数量占优，但由于信息和组织的难题，人数越多，越发分散，只能有更多的业主因无法发挥作用而成为“隐形人”，这就形成了“少数人的偏见”（即集中在一起的少数派的利益被过度代表的现象），在现实中，已发生极少数业主为实现自己的不当利益而将广大业主的权利作为其与物业服务企业讨价还价的手段的现象。另外，一些业主在作出其承担的成本远远大于其收益的判断时，并不乐意参与涉及共有部分的维权活动。

　　例如当一个业主与一个业主进行协商时，只花费一个小时，可其与多数业主协商花费的时间肯定不止一小时，这对业主而言，在成本不断增加的情况下，其收益并没有任何变化，相反，随着业主人数的增多，每一名业主对共有部分的权利份额呈下降趋势，这时，边际成本明显大于边际收益，业主中“每个人所感受到的利害关系的程度是如此之低，以至于大多数人都会认为花费时间、精力和财力去认清所争议的问题实在不划算” 。

　　因而业主往往缺乏足够的动力去维护其共有部分权益。当业主因其维护共有部分的成本过高而不得不将一部分共有部分置于“公共领域”之内时，其他人便产生牟利的冲动，这也是现实中屡屡出现物业服务企业、房地产开发公司等侵害业主合法权益（诸如侵占小区公共空地、出售物业管理用房、挪用专项基金等）的原因所在。另一方面，则是物业服务企业承担的高成本。物业服务企业提供物业服务，其服务对象是千家万户，享有参与权的业主人数众多，如果与每一户业主签订物业服务合同，那么，由于每一个业主个人偏好、知识水平等自身因素的不同，对合同内容亦会提出不同的要求和标准，物业服务企业与业主们达成一致的物业服务合同以满足业主们的服务需求（实际上这是不可能的），势必会在签约前、履约中及监督等活动花费非常昂贵的时间成本，这是物业服务企业所无法承受的，造成物业服务企业不愿（甚至是不敢）涉足物业管理，物业管理制度至此搁浅。所以，从一定程度上说，业主的多人数是物业管理制度选择的非常重要的制约因素。如何建立有效率的业主议事机制以解决这一现实问题，是实施和规范物业管理的根本所在。

　　与其他集体成员不同的是，业主的成员权是在其享有建筑物区分所有权时内涵的一种权利，业主不能放弃，于是形成了一个业主不能退出、他人不能进入的封闭性团体。这为业主必须服从集体就共有部分维修、管理事宜所做出的决策设定了非常好的前提条件。那么，这个集体决策如何有效率的形成呢？以避免上述分析中的无效率。制度的形成是多次博弈的结果，根据制度经济学理论，在涉及多人数的集体决策中，通过将成员间的信任建立在稳定而明确的规则基础之上，并设立“中间机构”，可最小化集体决策的交易成本。所以，我们看到现行有效率的业主议事机制就是业主大会决策、业主委员会执行的制度（见《物业管理条例》第二章规定），即所有的业主通过业主大会形式共同签订公约或订立章程，设立业主委员会，并将一部分权利让渡给该委员会，由其来组织、协调业主们的活动，并按照多数票制规则形成决策，该决策对每一个业主具有约束效力。这与公司制的组织形式非常相似。

　　物业管理中投机行为的防范

　　在物业管理中，其双方当事人业主和物业服务企业同样也会利用有限理性的限制、信息不对称的约束、交易成本的制约等采取投机行为，业主的投机行为主要为：一是业主因共有部分形成共有产权关系，共有部分对业主不具有排他性，故某一（些）业主会最大化的追求个人利益，其产生的成本就可能有其他业主来承担，表现为个别业主对建筑物共有部分的侵占（如占用公共空地建房）；二是对于已承担共有部分维修养护费用的业主而言，却不能排除未承担费用的业主对共有部分的收益，因而产生“搭便车”现象，表现为个别业主不承担物业服务费或专项基金。

　　物业服务企业的投机行为主要是基于以下两种因素产生，一是物业服务企业与业主之间的信息不对称，物业服务企业比业主在信息的获取、甄别等方面更具有优势，如在共有部分的维修养护方面，是否维修、维修范围、开支多少、施工质量等。其投机行为主要表现为服务偷懒，虚报开支，质价不相符；二是因为业主出于成本的考虑而对共有部分权益的忽视，致使物业服务企业对共有部分实施投机行为，表现为侵占共有部分（如擅自利用共有部分进行经营行为）这些投机行为均会不同程度的影响物业管理的正常实施，所以有必要通过有针对性的的措施来防范上述投机行为的发生：

　　1.业主公约及业主议事规则的完善。在业主公约这一具有法律效力的集体性契约中明确业主对建筑物共有部分维修管理的权利、义务、以及违约责任，对于不承担义务的业主，其他业主或业主委员会可责令其履行义务并承担违约责任。而业主议事规则的完善，将有利于确定业主、业主大会、业主委员会三者的关系，明确各自的权限、职责，以及议事程序。使业主之间、业主与业主委员会之间形成有效地制约、监督关系。

　　2.物业管理作为一种民事活动，调整业主与物业服务企业之间关系的重要工具是双方签订的物业服务合同，那么，对于合同的主要内容，如共有部分的范围、服务内容、养护标准、维修要求、专项基金的使用条件及程序等等，尽可能细化，操作性强，减少因合同漏洞而产生履行中的不可预测性。这对于防范物业服务企业的投机行为是非常必要的。

　　3.公开资金使用制度。投机行为是为了追求利益，最直接的利益表现就是金钱，当将物业管理费的收支、专项基金的分摊及使用、以及利用共有部分经营所得等情况公示于业主，把业主的缴费、物业服务企业的使用等信息透露出来，那么，一些业主或物业服务企业的投机行为就会显现，有利于业主或业主委员会行使监督权利，最小化投机行为的发生。