承德市加强住宅物业管理工作的实施意见

（承市政字[2007]71号） 

各县、区人民政府，市政府各部门：

    《承德市加强住宅物业管理工作的实施意见》已经第十一届四十七次政府常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二〇〇七年九月二十日

承德市加强住宅物业管理工作的实施意见

为认真贯彻落实国务院《物业管理条例》精神，提高居民的居住质量，保障物业管理行业健康发展，促进和谐社会的建设，针对我市住宅物业存在的突出问题，提出如下意见：

一、建立健全物业管理行政管理体制

各级、各有关部门要高度重视物业管理工作在构建和谐社会中的作用，加强领导，按照“条块结合，以块为主”和“区县政府负责，街道办事处（乡、镇人民政府）组织，社区居委会落实，房管部门监督指导”的原则，建立市、区、街道办（乡、镇人民政府）、居民委员会“两级政府、三级管理、四级网络”的管理体制，形成齐抓共管、各负其责的管理格局。
（一）市房产管理局是全市物业管理的行政主管部门。主要职责是：制定物业管理发展规划和相关政策；培育和规范物业管理市场；监督管理全市物业管理活动；归集、管理市辖区物业专项维修资金；管理全市物业服务企业经营资质；监督指导区、县物业管理工作。
（二）成立区物业管理办公室。各区人民政府为本辖区物业管理的第一责任人，日常物业监管工作由区物业管理办公室承担。各区政府要会同编制、财政等部门落实好物业管理办公室的机构、编制，选配得力人员，保证工作经费。区物业管理办公室的主要职责是：负责物业管理法规、政策的贯彻落实；负责对本辖区物业管理进行监督、检查和指导；负责本辖区前期物业管理招投标、物业服务企业资质申报和年度核检的初审工作；负责本辖区业主大会成立和业主委员会备案工作；负责对辖区内物业专项维修资金的使用进行审核与监督；负责监督本辖区物业管理用房的使用；负责处理本辖区业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉；监督和指导所辖街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居民委员会的有关工作。
（三）各街道办事处（乡、镇人民政府）要明确一名副职分管物业管理工作。街道办事处（乡、镇人民政府）负责组织和指导辖区内住宅区业主大会筹备、召开、选举工作；对业主大会和业主委员会的日常活动进行监督、指导和协调；负责联席会议的组织和召集，协调处理物业管理与社区管理的关系。
住宅区物业管理出现较大矛盾纠纷，业主正常生活秩序受到影响的，辖区办事处（乡、镇人民政府）要及时牵头组织区物业管理办公室、居委会、派出所、物业服务企业、业主委员会等参加的联席会议进行协调解决。
（四）居民委员会要明确专人负责物业管理工作。负责协助街道办事处（乡、镇人民政府）参与和组织辖区内住宅区业主大会筹备、召开、选举工作；对住宅区业主大会和业主委员会工作进行监督、指导和协调，调解社区内物业管理纠纷，列席业主大会、业主代表大会和业主委员会会议。

二、建立住宅小区公共设施突发事件处理应急机制

目前，我市住宅小区公共设施突发事件时有发生，由于监管体制不健全，相关单位责任界定不明确，很多问题不能得到及时、有效的处理，不仅损害了政府的形象，而且影响了居民的正常生活。鉴于双桥区住宅小区，尤其是旧住宅区存在的问题比较突出，涉及市、区管理部门和单位相对较多等实际情况，为了便于协调和对小区公共设施突发事件的及时处理，建立“双桥区住宅小区公共设施突发事件处理协调小组”。协调小组由市政府主管城建的副秘书长任组长，双桥区政府、市规划、公用、城管、房管、建设、电力、供水、供热、市政、园林等部门和单位的负责人参加。在对具体事件的处理上，要坚持“先解决问题，后研究责任”的原则。住宅小区内出现问题由所在的街道办事处通过区政府进行协调；市政、环卫、供水、供电、供热、通讯、有线电视等部门接到报告后，要先行抢修、立即处理。对于解决问题不力的部门和单位的负责人要进行问责。市政府每年按计划安排一定数量的资金，作为住宅小区公共设施突发事件处理的应急资金。双滦区、营子区也要根据本区实际，成立协调小组，建立相关机制，及时妥善解决住宅小区发生的各类突发事件。

三、规范专业服务单位收费行为

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用。
供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，要承担居民小区内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用，不得强制物业服务企业代收费用，也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。物业服务企业接受委托代收有关费用的，可以根据双方约定向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

四、强化物业管理用房建设和新建住宅交付使用管理

（一） 按照规定要求配建物业管理用房。新规划建设的商品住宅项目，要按照规定要求配建物业管理用房。物业管理用房应为独用成套房屋，具有独立的使用通道，配备水、电、暖、通讯等基本设施，具备办公条件。
建设单位应在规划报建图中明确标明物业管理用房的位置和面积，将物业管理用房纳入建设配套项目计划，与建设项目同步规划、同步建设、同步交付使用。物业管理用房所有权归物业管理区域内的全体业主所有，用于物业管理服务活动和业主活动，任何组织和个人不得将物业管理用房擅自买卖、抵押或者改作他用。
《承德市物业管理用房管理办法》由市房产管理局会同市规划局另行制定。
（二）新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施要同步交付使用。新建住宅物业竣工并经有关部门验收合格后，建设单位应向市、县物业管理行政主管部门申请交付使用确认。经物业管理行政主管部门、建设单位、业主代表、居民委员会、物业服务企业共同核验，其配套设施设备具备业主入住（使用）的基本条件后，方可交付使用。没有按照建设方案完成相应配套，房地产开发企业不得办理入住手续。
《承德市新建住宅交付使用管理办法》由市房产管理局另行制定。

五、切实抓好社区物业管理的规范运作

(一)规范物业项目的前期管理工作。新建的物业项目，在业主委员会未成立期间，必须实行前期物业管理。开发建设单位在办理商品房预售许可证时，应提供项目竣工后的物业管理方案，并按规定选聘有资质的物业服务企业，进行前期物业管理。
(二)规范业主委员会的组建和工作运转。每个物业管理区域都要成立一个业主委员会。各街道办事处要根据行政组织和业主自治相结合的原则，按照规定的程序，推进业主委员会建设。住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从物业管理区域内社区居民委会成员、离退休人员、热心公益事业人员中推荐人选，主任可由社区居委会成员担任。业主委员会主要负责召集业主大会、选聘物业服务企业、监督履行物业服务合同、监督实施管理规约等工作，同时积极配合和支持社区居民委会的工作。街道办事处要支持业主委员会的工作，业主委员会成立前或集体换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保工作正常运转。
(三)规范物业相关合同管理工作。开发建设单位与房屋买受人签订的商品房买卖合同中，要有物业管理的相关条款；业主委员会成立前，开发建设单位要与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同；业主委员会成立后，业主委员会代表业主与选聘的物业服务企业签订正式物业服务合同。业主应当根据物业服务合同的约定，交纳物业服务费用。对逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会要协助物业服务企业进行督促、催交；经督促仍不交纳的，由物业服务企业依法催交。对物业服务企业违反合同约定的，由业主委员会按合同约定予以处理；双方有争议的，由社区居委会调处；调处不成的依法解决。
（四）规范物业专项维修资金的管理和使用。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。市房管局要加大市区物业专项维修资金的归集力度，规范管理。专项维修资金使用要严格按照《物业管理条例》和有关规定执行，经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，由业主委员会或所在地的居民委员会将经业主同意的专项维修资金使用计划报区物业管理办公室审核，市房管局根据区物业管理办公室的审核意见拨付专项维修资金。物业管理区域内应由专业服务单位负责维修养护或应从物业服务费用中列支和属于保修范围、保修期限内的物业共用部位、共用设施设备维修养护费用不得使用专项维修资金。

六、推进旧住宅区的改造进程

各区人民政府要组织力量对辖区内所有的住宅小区情况进行调查摸底。调查摸底的主要内容包括截至2007年6月底各辖区住宅小区的数量和用地面积、总建筑面积、居民总数；旧住宅区、危陋住宅区房屋和配套设施状况；2000年以来整治改造旧住宅区、危陋住宅区情况，包括整治改造总个数、总建筑面积数、投入改造资金总数，其中政府投入、开发建设单位或原产权单位投入、居民自筹及其他形式筹资情况；旧住宅区、危陋住宅区居民对整治改造的意见和建议。
各区人民政府要对住宅小区的现状进行认真的分析，对需要维修、改造、补建的配套设备和公共设施项目提出意见；市房产管理局对各区的调查摸底情况进行汇总，并会同各区政府、市规划、财政、公用、城管、水务、园林等部门制定《承德市旧住宅区整治实施方案》，报市政府批准后执行；积极筹措旧住宅区、危陋住宅区改造资金，对于大部分需改造的小区，采取市财政、区财政、原产权单位、业主按比例分摊的办法筹集：两级财政从城市建设维护费、土地出让金中提取的资金，主要用于住宅区道路、绿化、围栏的更新和维修；对于更新改造供水、供电、供气、供热、通讯等市政公用设施的专项成本支出，由各运营单位承担；对于有开发改造价值的旧住宅区，可给予一定的优惠政策，进行市场化运作。对整治后具备条件的旧住宅区，由业主委员会或业主选聘专业物业服务企业按照物业服务合同实施市场化、专业化物业服务；对尚未具备条件的，由居民委员会牵头，组建物业服务队伍，落实以保洁、保绿为主要内容的基础管理服务，也可以采取“栋楼管理”模式，由业主协商实行自主管理。财政部门每年在预算中安排部分资金，用于旧住宅区物业管理的补贴和优秀物业服务企业的奖励。

七、加强领导，确保物业管理工作健康发展

社区物业管理事关城市长远发展和群众切身利益，工作覆盖面广，推进难度大，各级各有关部门要切实加强领导，强化措施，全力推进。市政府成立由主管副市长任组长，市房管、规划、建设、城管、公用、物价、公安、民政、水务、园林、电力等部门和双桥区政府主要负责人参加的承德市物业管理工作领导小组(名单附后)。各区也要成立相应机构，把加强社区物业管理作为提升城市管理水平、创建文明城市的一项重要内容，切实摆上议事日程，落实机构，明确任务，将工作细化分解到基层，加快建立一级抓一级、层层抓落实的工作体系，为社区物业管理工作提供有力保障。
各区要结合当地实际情况，抓紧制定本辖区物业管理工作计划，加强对物业管理工作的组织协调和监督检查，对工作情况实行定期调度，推动工作落实。要逐级签订责任状，建立物业管理工作目标考核制度，完善考核机制，切实调动起各方面的工作积极性，促进社区物业管理工作的健康发展。
各县可参照本意见执行。

附:承德市物业管理工作领导小组名单

承德市物业管理工作领导小组名单

组  长：王  克  市政府副市长
副组长：王建中  市政府副秘书长
        赵纯洁  市房产管理局局长
成  员：李新平  市政府副秘书长、建设局局长
        宋玉君  市财政局局长
        赵建中  市规划局局长
        朱凤惠  市城市管理局局长
        杨凤志  市公用资产管理局局长
        夏会营  市物价局局长
        吴庆国  市民政局局长
        李相国  市水务局局长
        刘维山  市林业局局长
        孙  林  市广播电视局局长
        李跃武  电网公司承德分公司总经理
        杨  宏  双桥区政府区长
        张树安  市房产管理局副局长
        徐振山  市公安局副局长
领导小组办公室设在房产管理局，主任由张树安同志兼任。