嘉兴市人民政府办公室关于进一步加强市本级房地产用地供应和监管工作的若干意见

南湖区、秀洲区人民政府，市政府有关部门、直属有关单位：

    为切实贯彻执行国家房地产市场宏观调控政策，进一步加强市本级房地产用地供应和监管工作，维护土地出让合同的严肃性，促进土地资源有效利用，推动房地产市场持续健康稳定发展，根据国家和省有关政策，结合市本级实际，提出如下意见：

    一、严格执行房地产用地供应政策

    （一）严格控制投放总量。科学研判市场需求和土地供应潜力，优化商业、办公、住宅用地结构比例，统筹安排市本级各区域房地产用地，严格控制投放总量。

    （二）严格实行出让方案会审制度。对市本级房地产用地出让方案实行会审制度，即由市政府召开市土地管理委员会会议或市长办公会议对出让方案（包括出让方式、竞买人资格、开发期限等）进行研究审定。

    （三）严格执行“净地”出让制度。严格执行国家和省、市有关政策，切实落实“净地”出让制度。各区域开发建设管理主体在申请办理供地手续时，要一律拆除地上地下建筑物、构筑物及其他设施，注销原房屋和土地权属登记，并将房屋和土地权属关系处理情况向国土资源部门作出书面说明。

    （四）全面推行地块规划指标预评估制度和环境影响预评估制度。对拟出让的房地产用地，各区域开发建设管理主体应先委托有规划编制资质的单位，在综合周边交通、日照影响等情况后，提出合理的经济技术指标，并作为出具规划条件的依据。各区域开发建设管理主体在申请办理供地时，应先委托有资质的单位进行环境影响预评估，并报有审批权的环保部门审查，对未能通过环保部门审查的，国土资源部门不予办理供地手续。

    （五）细化出让宗地规划条件。规划建设部门在出具出让宗地规划条件时，应细化商业用地的具体业态。严格控制宗地在开发过程中或开发结束后进行分割。对商业服务业类（如商场、市场、旅馆等）经营性项目，在土地出让合同中要明确开发业主持有物业的比例、用地分割和转让的要求及严禁大空间商业虚拟分割等内容。实行建设项目建筑设计方案限时提交制度，在土地出让合同中要明确企业竞得土地后提交项目建筑设计方案的时限及因方案设计造成延期开工的责任。

    （六）严格控制出让宗地规模。严格执行国家有关土地出让宗地规模的规定，市本级按中心城区不得大于20公顷、其他区域不得大于14公顷的标准执行，不得将不同宗地捆绑出让。

    （七）合理确定项目开竣工期限。房地产项目开竣工期限应严格按照《嘉兴市人民政府关于深化土地节约集约利用工作的若干意见》（嘉政发〔2008〕70号）的有关规定执行，住宅类房地产项目的开发周期最长不得超过3年。对施工难度大、设备安装和装修周期长的四星级（含）以上酒店（宾馆）、大型购物中心、超高层大楼、大型地下空间开发利用等特殊项目，由规划建设部门依据建筑工程工期定额等标准测算项目开发周期，提交市土地管理委员会会议或市长办公会议研究决定开竣工期限。

    二、强化房地产用地批后监管

    （八）严格控制宗地分期开发。开发企业对新受让宗地申请分期开发的，规划建设部门要按照《浙江省城镇建设工程竣工规划核实管理办法》的规定核发《建设工程规划许可证》，同时明确企业必须按照土地出让合同约定的竣工时间完成最后一期开发建设。

    （九）规范项目开竣工认定标准。房地产项目开工的认定，按照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）规定执行，即：依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。房地产项目竣工应以规划建设部门项目建筑验收合格、核发《规划核实确认书》（含附件、建筑规模一览表）为准。鉴于项目竣工验收环节多、时间长，项目竣工日以核发《规划核实确认书》之日向前顺延6个月为准；对于土地已出让但出让时未考虑装修难度大、设备安装和装修时间长的四星级（含）以上酒店（宾馆）等精装修项目，竣工日以规划建设部门出具的项目主体结构完工时间为准。

    （十）统一批后监管政策。继续实行土地出让批后监管由市政府委托南湖区政府、秀洲区政府、嘉兴经济技术开发区(国际商务区）管委会（以下简称“三区”）管理制度。“三区”应严格按照有关规定实施批后监管，不得随意减免政府规费、违约金和土地闲置费，严禁政府及其所属部门（单位）弄虚作假，为开发企业开脱责任。市政府定期组织相关部门对“三区”执行监管政策、制度等情况进行监督检查和通报。

    （十一）建立违约责任集体审议制度。市、区两级要建立集体审议制度，集体讨论房地产项目开竣工违约和其他违约事项的责任认定及责任追究标准，其中“三区”及市级有关部门（单位）报市政府决策的项目，应提交市土地管理委员会会议或市长办公会议讨论决定。对属企业自身原因造成违约的，必须严格追究其违约责任；对属政府或政府有关部门原因造成企业违约的，责任单位必须说明具体原因，并承诺消除障碍的期限。

    （十二）建立土地出让合同履约监管共同责任机制。对违反土地出让合同约定的开发企业，规划建设、国土资源等部门要督促其及时处理违约责任，在违约责任得到处理后方可办理相关手续。对土地出让合同履约监管中因政府或政府有关部门原因造成项目长期未能开发建设的，监察部门要开展行政监察，一旦发现违法违纪问题，要严肃进行责任追究。

    （十三）加大违规违约房地产用地信息公开力度。国土资源部门要公开房地产用地土地出让合同履约情况和违约处置情况，对延期时间长、影响大的项目要定期向社会公布，接受社会监督。

    三、规范违约责任处理

    （十四）因政府或政府有关部门原因造成违约的处理。对属政府或政府有关部门原因造成项目开发建设违约的，在影响项目开发建设因素消除后，若该项目能继续按土地出让合同约定的土地使用条件开发建设的，则同意开发企业办理延期开工或竣工手续，并不予追究违约责任；若因规划调整等原因导致开发企业无法按原土地出让合同约定的土地使用条件开发建设的，则由区域开发建设管理主体按有关规定对开发企业进行补偿，并由国土资源部门办理收回土地使用权手续。

    （十五）因企业自身原因造成违约的处理。对属企业自身原因造成项目开发建设违约的，国土资源部门要严格追究企业违约责任，并按土地出让合同约定收取违约金；对属企业自身原因造成土地闲置的，国土资源部门要按照《闲置土地处置办法》的有关规定，收取土地闲置费，直至无偿收回土地使用权。

    四、其他事项

    （十六）本意见自2013年9月1日起施行，此前有关政策规定与本意见不一致的，以本意见为准。

    （十七）各县（市）可参照本意见，结合当地实际，研究制订加强房地产用地供应和监管工作的有关政策。                    

                              嘉兴市人民政府办公室

                                 2013年7月25日