安庆市物价局、安庆市房地产管理局 关于加强新建商品住房价格管理的通知

安价房字[2007]60号

各县（市）、区物价局、房地产管理局、市直各房地产开发企业：

　　为规范新建商品住房价格管理，维护购销双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院办公厅国办发[2005]26号、[2006]37号和省政府办公厅皖政办[2005]26号、[2006]57号文件，以及《安徽省定价目录》和安庆市政府《转发市物价局关于加强商品住宅价格管理规范房地产市场收费行为意见的通知》（宜政办发[2003]40号）文件精神，结合我市实际，现就加强新建商品住宅管理通知如下：

    一、重申新建商品住房价格管理方式

    （一）对经济适用住房，按照省物价局、建设厅《安徽省经济适用住房价格管理办法》（皖价房[2003]174号）的规定，继续实行政府指导价，销售价格由政府价格行政主管部门会同房地产行政主管部门制定。

    （二）对享受政府优惠政策的普通商品住房，按照《安徽省定价目录》的规定，继续实行政府指导价，销售价格由政府价格行政主管部门制定。允许房地产开发经营企业以政府价格行政主管部门制定的基准价格为基础，销售价格上浮不超过3%。

    （三）对没有享受政府优惠政策的其他商品住房价格实行市场调节价，销售价格由房地产开发经营企业自行制定。

    二、严格实行新建商品住房定价成本审核制度

    （一）按照安徽省物价局《关于进一步做好稳定住房价格工作的通知》（皖价房[2005]153号）规定，对新建商品住房定价通过实行成本审核制度，规范价格构成，控制不合理的成本上升和利润率过高的问题，引导市场价格合理形成。对实行政府指导价的经济适用住房和享受政府优惠政策的普通商品住房，审核的成本作为政府价格行政主管部门制定政府指导价的依据。

    （二）实行政府指导价新建商品住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。

    1、成本由下列七项因素组成：

    （1）征地及拆迁安置补偿费等。按照法律、法规规定征用土地和拆迁等所支付的费用。

    （2）勘察设计和前期工程费。开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划、建设设计、施工通水、通电、通气、道路和平整场地等费用。

    （3）房屋建筑安装工程费。列入施工图预算项目的主体房屋建设安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。

    （4）住宅小区基础设施建设费。在小区用地规划红线以内、与住房同步配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排水、照明、通讯、环卫、绿化等公共设施建设费用，以及按照政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公建配套设施建设费。

    （5）管理费：房地产开发企业为组织新建商品住房开发建设所发生的费用，按开发成本（1）－（4）项费用之和计算。经济适用住房按2%计算。普通商品住房一、二级资质开发企业按3.5%计算，三、四级资质开发企业按3%计算。

    （6）利息：房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息支出。经济适用住房利息按当年人民银行公布的法定贷款平均利率和平均周期（七层以上18个月，七层以下12个月），以开发成本（1）-（4）项费用之和的40%计算。普通商品住房利息按当年人民银行公布的法定贷款平均利率和平均周期（七层及以上36个月，七层以下24个月），以开发成本（1）－（4）项费用之和的30%计算。

    （7）各种收费按国家和省有关规定计算。

    1、税金：按国家税法规定的税率计算。

    2、利润：经济适用住房按开发成本（1）－（4）项费用之和的3%计算。普通商品住房按开发成本（1）－（4）项费用之和的8%计算。

    （三）下列费用不得计入新建商品住房价格：

    1、住宅小区内经营性设施的建设费用；

    2、开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；

    3、各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；

    4、各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；

    5、按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

    （四）住房价格计算

    成本+税金+利润。业）设可及

    销售基准价= 商品住宅建筑面积 综合平均销售价格=基准价格×（1±浮动幅度）

    各楼层、朝向差价销售价格=综合平均销售价格×（1±楼层、朝向差价率）

    经济适用房的楼层差价、朝向差价由房地产开发经营企业按各单体楼房楼层差价率（不超过±15%）、朝向差价率（不超过±5%）增减系数按代数和等于零的原则确定。

    实行政府指导价的普通商品住房的楼层差价、朝向差价由房地产开发经营企业按各单体楼房层差价率、朝向差价率增减系数按代数和等于零的原则确定。

    计算面积的假层（阁楼或跃层）不单列楼层差价，其楼层差价随所在层次，即楼层的最高层次，一并确定。实行政府指导价的普通商品住房和经济适用房实际售价必须报政府价格行政主管部门备案审定后执行。

    三、完善新建商品住房价格审核审批程序

    （一）经济适用住房价格审批程序

经济适用住房销售价格由有定价权的政府价格行政主管部门会同房地产行政主管部门，按照省物价局、建设厅《安徽省经济适用住房价格管理办法》（皖价房[2003]174号）的规定，在项目开工之前确定。凡不具备在项目开工之前确定公布的经济适用住房销售价格的，以及开发建设的商品房项目经批准转为经济适用住房项目的，房地产开发经营企业应在经济适用住房销（预）售前，核算住房成本并提出书面定价申请，按价格管理权限分别报送价格、房地产行政主管部门。通过招投标方式确定经济适用住房建设项目的，经济适用住房价格由有定价权的政府价格行政主管部门会同房地产行政主管部门，按照本办法的有关规定，在招投标时根据当地经济适用住房建设社会平均成本等因素确定最高限价。经济适用住房价格确定后应当向社会公示。

房地产开发经营企业在完成工程建设总投资25%以上时，即向政府价格行政主管部门申领《经济适用房预售联系函》。申领《经济适用住房预售联系函》必须具备以下条件：

1、企业营业执照、资质证书；

2、立项批复；

3、土地使用权证书或用地批文；

4、房屋拆迁许可证；

5、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；

6、建设工程施工许可证；

7、投入开发建设时资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

房地产开发经营企业申领《经济适用房预售联系函》，并取得房地产行政主管部门核发的《预售许可证》后，才可预售经济适用住房。

在经济适用房工程竣工验收后，房地产开发经营企业应如实填写《经济适用住房价格审核申请表》，报送政府价格、房地产行政主管部门进行审核。其中建筑安装工程决算书必须经有资质的中介机构审核。对申报手续、资料齐全的，政府价格、房地产行政主管部门应在30个工作日内审核完毕。对提供资料不完备的，应一次性告知并从资料补充完备之日起计算工作日。

房地产开发经营企业销售经济适用住房时，应按政府价格、房地产行政主管部门审定的价格与购房户结算，并开具销售发票。

（二）享受政府优惠政策的普通商品住房价格审批程序

在完成工程建设总投资25%以上时，房地产开发经营企业在向房地产行政主管部门申领《预售许可证》前应向政府价格行政主管部门申报价格审批手续。政府价格行政主管总评部门严格审查该项目是否享受政府优惠政策。对没有享受政府优惠政策的，由政府价格行政部门发文明确实行市场调节价。对享受政府优惠政策的，实行政府指导价，政府价格行政主管部门制定预售基准价。房地产开发经营企业在政府房地产行政主管部门产权机构办理初始登记前，如开发成本较预售房屋时变化过大，可向政府价格行政主管部门申请核定最终销售价格；房地产开发经营企业未向政府价格行政主管部门申请核定最终销售价格的，政府价格行政主管部门制定的预售基准价格即为最终销售基准价格。

房地产开发经营企业向政府价格行政主管部门申报普通商品住房价格审批手续必须提供以下资料：

1、房地产开发经营企业营业执照、资质证书；

2、普通商品房建设的立项、用地批文及规划、拆迁、施工许可证复印件；

3、普通商品住宅价格申报表和价格构成项目核算表。

4、价格行政主管部门规定的其他应当提供的材料。

（三）对房地产开发经营企业申报价格审批手续、资料齐全的，政府价格行政主管部门应在三十个工作日办结。对提供资料不完备的，应一次性告知并从资料补充完备之日起计算工作日。

四、规范新建商品住房价格销售行为

房地产开发经营企业销（预）售新建商品住房，必须严格执行省物价局、建设厅《关于印发〈关于规范商品住宅销售价格行为实行明码标价制度的规定〉的通知》(皖价房[2004]320号)规定,实行明码标价制度,明码标价采用价目表和明码标价书两种标价方式。价目表由房地产开发经营企业在经营场所的显著位置公布。明码标价书作为商品住宅买卖合同的附件，由房地产开发经营企业在销（预）售商品住房时向购房者明示，成交时由购房者签字，购销双方各执一份。政府房地产行政主管部门在实行商品住房买卖合同网上备案时，严把审核关。销售价格实行“一价清”，与住宅相关的基础设施、公共配套费用一律计入开发成本。

房地产开发经营企业在销（预）售新建商品住房前必须将价目表和明码标价书个案报政府价格行政主管部门备案。对备案齐全的，政府价格行政主管部门应在5个工作日内签发商品住宅明码标价审核表。

房地产开发经营企业在买卖合同中不得设置不可预见费、待摊费用等不确定性费用的条款。不符合商品住房销售条件的，不得向购房人收取定金、保证金等预订性质的费用。

房地产开发经营企业不得在销售价格外强得推销及搭售商品，不得将应由其承担的费用转由购房人另行支付。也不得在商品住房交付使用后，委托物业管理单位追加房价外费用。

五、加强新建商品住房价格监测和监督检查

为了及时掌握房地产价格动态和走势，要加强和完善房地产价格监测工作，建立健全房地产价格信息系统和预警预报体系，加强对房地产价格的市场监测，为政府调控房价提供依据。结合政府房地产行政主管部门实行的商品住房买卖合同网上备案制度，逐步推行新建商品住房指导价或备案价的网上公示。

各级政府价格行政主管部门要会同房地产行政主管部门，按照商品住房价格管理方式，修改和完善可操作的各类规定。房地产开发经营企业未按本通知上述规定办理新建商品住房价格审批、销售和明码标价备案等手续的，政府房地产行政主管部门不予办理《商品房销（预）售许可证》等有关手续。

各级政府价格行政主管部门要加强对商品住宅销售价格行为的监督检查。对房地产开发经营企业违反价格法律、法规和本规定的行为，各级价格主管部门要依据《中华人同共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等予以处罚，以维护房地产市场价格秩序，切实保护住房消费者和经营者的合法权益。各级政府价格和房地产行政主管部门要会同相关部门明确职责，互相配合，依法行政，共同创造加强新建商品住房价格管理的法治环境、售用环境和市场环境，切实稳定我市住房价格，促进我市房地产市场健康发展。

本通知由市物价局负责解释，自2007年7月1日起施行。过去有关规定与本通知内容不一致的，以本通知为准。

安庆市物价局

安庆市房地产管理局

二00七年五月三十一日