黄山区城市住宅小区验收移交管理暂行办法

黄山市黄山区人民政府办公室文件

黄政办[2006]41号

            关于印发《黄山区城市住宅小区验收移交管理暂行办法 》的通知

各乡镇人民政府，新城街道办事处，太平湖风景区管委会，区政府有关部门和单位：

      《黄山区城市住宅小区验收移交管理暂行办法 》已于2006年3月23日经区政府第56次区长办公会议审议通过，现予印发，请认真贯彻执行。

                                                                     二00六年四月六日

黄山区城市住宅小区验收移交管理暂行办法

第一条   为进一步规范房地产开发行为，加强对城市住宅小区验收交接的管理工作，保障住房消费者合法权益，提高住宅小区建设整体质量水平，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》等法规、政策规定，结合本区实际，制定本办法。 
第二条   本办法适用于黄山区行政区域内国有土地上开发建设的住宅小区验收移交活动。 
第三条   住宅小区验收移交（不含建筑单体）是指对开发建设的住宅小区市政公用设施、公共服务设施和绿地等配套设施的验收移交。
新建住宅小区整体建设完成后应进行验收交接。分期开发的住宅小区，可以实行分期验收交接。
第四条   市政公用设施包括小区道路、标志标识、停车场（库）、室外公共照明、环卫设施（垃圾箱、垃圾中转房）、各类公用管线（供水、电力、电信、燃气、供热、有线电视、雨水、污水等）及相关的建筑物、构筑物。 
公共服务设施包括物业管理用房、商业用房、社区服务、娱乐体育、安全防范等设施。 
绿地包括广场、公园、小游园、组团绿地及其他块状、带状绿地等。
第五条  黄山区房地产管理局负责本区行政区域内住宅小区验收移交的组织和管理工作，并协调处理验收、移交中的有关问题。
建设（含市政、园林）、规划、市容、环保、供水、电力、电信、消防、社区等部门和单位分别按照各自职能进行专项验收，必要时可以邀请人大代表、政协委员及业主代表参加。 
第六条  各相关职能部门和单位组织的专项验收应当依据法律法规、标准规范与项目批准的规划设计的批复文件及配套设施建设图纸文件，对住宅小区住宅规划建设情况及配套的市政公用设施、公共服务设施和绿地的建设情况进行逐项验收备案。
第七条  房地产开发建设单位应在住宅小区规划设计中，明确住宅及配套设施建设内容，并对市政设施、公用设施、绿地等配套设施进行专项规划设计。在申领建设工程规划许可证之前，应规划行政主管部门提交小区配套设施建设图纸文件或承诺书，同时报区建设、房地产行政主管部门备案。提交的图纸和文件应明确配套设施的建设内容、交付期限（分期建设的，必须载明分期交付期限和内容）及其他有关要求。
房地产开发建设单位应当按照批准的建设内容及期限完成房屋和配套设施的建设。
第八条   住宅小区建设项目符合下列条件的，房地产开发建设单位可向相关部门申请单项验收： 
（一）在批准的用地红线范围内所有的建设项目已按批准的规划设计全部建成，并满足入住要求； 
（二）住宅、公共服务设施、市政公用设施和绿地等单项工程质量全部验收合格，且竣工验收资料齐全； 
（三）法律、行政法规规定应当由国土资源、建设、规划、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用的文件已具备； 
（四）施工现场清理完毕； 
（五）被拆迁户已安置； 
（六）施工单位已签署工程质量保修书； 
（七）已落实物业管理单位； 
（八）房地产开发建设单位已提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》； 
（九）住宅小区市政基础设施已按规划纳入城市基础设施网络。 
第九条    申请住宅小区验收的，应当提交下列资料： 
（一）国有土地使用证、国有土地出让合同或划拨用地决定书、拆迁许可证、建设工程竣工规划验收证、建设工程施工许可证、标准地名批准文件； 
（二）各单项工程的房屋建设工程竣工验收备案材料； 
（三）住宅小区建筑总平面图、绿化总平面图、综合管线总平面图等竣工图纸；
（四）所有单项工程按工程编号、施工编号、建筑面积、用途及其设计、施工、监理单位等制定一览表；
（五）规划、建设、消防、环保等部门出具的批准文件及资料；
（六）推行全装修的成品房应出具室内装修质量验收资料和室内环境检测报告。 
第十条   小区物业验收项目的名称、使用性质、建筑面积、占地面积以及辅助设施，由区规划行政主管部门批准的规划设计图纸及文件予以确定。主要包括：
（一）批准的年度投资计划、规划、用地、设计、建设施工和缴费等文件、资料手续；
（二）规划建设项目得到落实，满足规划批准的条件，无违章建设；
（三）市政公用基础设施和公建配套设施全部竣工，并且符合施工设计要求；
（四）游园、绿地、楼间绿化及道路两侧、楼间硬化工程全部竣工，并符合施工设计要求；
（五）小区范围内的施工机具、临时建筑、建筑渣土、剩余构（部）件全部拆除清理运完毕，达到场清地平；
（六）单体工程的工程质量合格率达100%，并且竣工验收备案证明齐全，无质量问题；
（七）物业管理用房的落实、物业管理企业的落实、安全防范设施完备以及其他规定的内容和标准；
（八）消防通道及设施、电力、电讯等管线、设备按规划要求设计施工到位； 
（九）有关行政主管部门认为需要补充的其他资料。
第十一条    验收的部门和单位应当在接到验收申请之日起5工作日内，对开发建设单位提交的资料进行审查，不具备验收条件的，应书面告知申请单位不予验收的理由；具备验收条件的，有关部门应当在5工作日内进行验收，出具验收备案表。
房地产行政主管部门依据各专项验收备案表，颁发《住宅小区交付使用通知书》。
第十二条    对不影响使用的一般性问题，验收部门应出具《住宅小区验收整改通知书》，由房地产开发建设单位限期完成整改后，由验收部门进行复验，整改费用由开发建设单位承担。
房地产开发建设单位对验收意见有异议的，可在收到《住宅小区验收整改通知书》之日起5个工作日内，向验收的部门提请复验。 
第十三条   市政公用基础设施和公共服务配套设施项目未经验收或验收不合格的住宅小区，不得交付使用。
对配套设施不完善或拒不整改的小区，房地产行政主管部门不予退还开发建设单位交纳的项目资本金，有关部门应暂停新建项目的审批手续。
第十四条  区房地产行政主管部门对经验收合格的住宅小区，应在各专项验收全部合格起15日内核发住宅小区验收合格证。对经验收不合格的，不予核发《住宅小区交付使用通知书》。并由开发建设单位按有关规定或要求进行整改，直至验收合格。
第十五条   房地产开发建设单位在与业主在签订商品房买卖合同时，应明确约定房屋交付使用的市政及公共配套设施条件；在房屋交付使用时，市政公用基础设施和公共服务配套设施，应与同期房屋同步交付使用。
对因客观条件原因一时不能及时配套建设的设施，应在合同中约定建设完成时限。
第十六条   住宅小区内按照城市规划配套建设的供水、供电、电讯和有线电视等设施由开发建设单位按照以下规定移交：
（一）分户水表（含水表）以外的供水设施，移交给供水单位，并由供水部门进行日常维护。
（二）楼内配电箱（含电表）以外的供电设施，移交给供电单位，并由供电部门进行日常维护。
（三）电讯交换箱（含交换箱）以外的电讯管线及设施，移交给电信部门，并由电讯部门进行日常维护。
（四）有线电视分配箱（含分配箱）以外的管线及设施，移交给电视网络部门，并由电视网络部门进行日常维护。
（五）供气等其他专业配套设施计量表（器）以外的管线及设施，移交给相关专业部门进行日常维护。
第十七条   住宅小区内市政、公建配套设施的产权为小区内业主共同所有，法律、法规及商品房买卖合同另有规定的除外。开发建设单位按照城市规划配套建设的下列设施，无偿移交业主委员会实施物业管理：
（一）按规定提供的物业管理等用房及设施；
（二）小区内绿化及设施；
（三）道路、路灯、环卫、排水管网等设施；
（四）为小区服务的其它公建配套设施。
第十八条   住宅小区建成交付使用时，房地产开发建设单位应向业主委员会出示《住宅小区交付使用通知书》。
住宅小区验收合格后2个月内，房地产开发建设单位应向业主委员会按照法律、法规规定及合同的定移交物业用房、停车场等市政、公用配套设施，向有关专业部门移交配套设施，并办理相关手续。
住宅小区业主委员会成立之前，开发建设单位应自行或委托物业管理企业对住宅小区进行前期物业管理。
第十九条    住宅小区移交前由开发建设单位负责管理维修，并承担所需费用；移交后由接收方负责管理维护，并承担所需费用。在质量保修期内，所需的维修费用按工程质量管理的规定执行。
第二十条    住宅小区验收移交后，由业主委员会依照有关规定委托物业管理企业进行管理。对接收前已实行物业管理的住宅小区，也可继续委托物业管理企业进行物业管理，委托合同应作相应变更。
第二十一条   违反本办法规定，将未验收或验收不合格的住宅小区交付使用的，由房地产行政主管部门根据《城市房地产开发经营管理条例》有关规定，责令补办验收手续、责令限期返修，并处以罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 
第二十二条   验收部门与单位的工作人员违反本办法规定的，依法予以行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十三条   本办法实施前已经建成的小区，有关配套设施的移交，可参照本办法有关条款执行。
其他新建住宅小区达到条件的，可以参照本办法执行。
第二十四条   本办法由黄山区房地产管理局负责解释。
第二十五条   本办法自2006年5月1日起施行。