江苏省宜兴市物业服务收费管理暂行办法

关于印发《宜兴市物业服务收费管理暂行办法》的通知

　　各物业管理企业：
　　为进一步提高物业服务水平，规范物业服务收费行为，维护业主、物业管理企业及有关各方的合法权益，促进我市物业服务行业健康、有序发展，根据国家、省和无锡市有关法律、法规和政策，我们制订了《宜兴市物业服务收费管理暂行办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
　　附件：无锡市普通住宅物业公共服务等级收费（基准）指导价标准
　　宜兴市物价局 宜兴市建设局
　　二○○六年四月十一日
　　
　　
　　宜兴市物业服务收费管理暂行办法
　　 
　　第一条 为进一步提高我市物业服务水平，规范物业服务收费行为，维护业主、物业管理企业以及有关各方的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和省物价局、省建设厅印发的《江苏省物业服务收费管理办法》和无锡市物价局、房产管理局印发的《无锡市物业服务收费管理办法》（试行）以及宜兴市人民政府第69号令《宜兴市物业管理暂行办法》等有关规定，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于全市范围内，符合国家物业管理资质要求的物业管理企业，对受委托物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。
　　第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
　　第四条 政府提倡并引导业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励开展正当的价格竞争，制止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
　　第五条 宜兴市物价局会同市建设局及其下设的市物业管理办公室负责全市物业服务收费的管理工作，指导和监督全市的物业服务收费行为。
　　第六条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、质量相适应的原则。
　　第七条 物业服务收费，包括公共服务费和代收代办费、特约服务费。其中公共服务收费根据物业和物业管理企业提供服务的性质、内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价管理。
　　根据我市目前物业管理现状，除下列物业公共服务收费实行市场调节价管理外，其它物业(以下简称普通住宅)公共服务收费实行政府指导价管理。
　　(一)、房地产开发项目立项为别墅(含独立式、拼联式、联排式)、公寓式写字楼、公寓式办公用房；
　　(二)、国有土地出让合同中规定容积率小于1．0(含1．0)或大于4．0(含4．0)的楼盘；
　　(三)、办公用房(写字楼)、厂房、经营性用房等。
　　为满足部分业主、使用人的需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费(小区内停车服务收费除外)，可以实行市场调节价管理。
　　第八条 普通住宅公共服务收费，实行等级收费管理。各等级收费基准价按无锡市价格主管部门公布的标准执行（详见附表一）。各等级服务标准按省技术监督局制定的《江苏省住宅物业管理服务标准》DB32／T538—2002执行。物业管理企业可视具体情况，在等级收费基准价标准的基础上，可在上下20％的幅度内浮动，收费标准上浮时，应报市价格主管部门备案。
　　当服务等级标准中的分类、分项服务内容达不到同一服务等级时，其服务收费应按服务等级标准中的分类、分项服务内容最低一档服务等级的标准收费。
　　对原已实行物业管理但未实施等级服务收费的物业，要逐步实施等级服务收费。
　　对少数公建配套完善、设施设备先进、运行成本高、服务内容超出七级服务标准的普通住宅，经物价部门和市物业管理办公室确认后，其公共服务收费标准由物业管理企业与业主协商确定。-
　　第九条 普通住宅的公共服务收费标准应在无锡市物价局、房产管理局公布的物业公共服务等级收费（基准）指导价标准及浮动幅度范围内，且具体收费标准经业主大会同意后，由物业管理企业与业主委员会在物业服务合同中约定。
　　第十条 前期物业管理是指在业主大会选聘物业管理企业之前，由开发建设单位选聘或招标确定物业管理企业实施的物业管理。
　　由开发建设单位选聘物业管理企业的，被选聘的物业管理企业根据物业特点、服务要求、服务项目，拟定服务等级、收费标准，经市物业管理办公室审核后，报送宜兴市物价局审批，同时提供物业管理资质证书、工商营业执照、委托管理合同、公建配套文件和移交清单、公共服务费用测算等有关资料。
　　由开发建设单位通过招投标方式选择物业管理企业的，开发建设单位应参照市场同类物业公共服务标准，在政府指导价的收费标准范围内进行招投标。中标的物业管理企业，应在中标后五个工作日内将中标价格报市价格主管部门备案。
　　第十一条 鼓励开发建设单位通过规范的招投标方式选择物业管理企业。市物价局和市物业管理办公室加强对公共物业服务招投标过程的监督和管理。
　　第十二条 在前期物业管理协议或房屋买卖合同中，与物业管理企业或物业买受人预先约定的公共服务收费标准，应在确定的协议价格或中标价格范围内。同时应约定物业管理服务内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
　　前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月起发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。
　　第十三条 实行市场调节价管理的物业服务收费，未产生业主委员会的，由开发建设单位或物业管理企业与物业买受人(使用人)在物业服务合同中约定；已产生业主委员会的，经业主大会同意后，由物业管理企业与业主委员会在物业服务合同中约定。
　　第十四条 物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式约定。
　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。
　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
　　第十五条 公共服务费用构成因素为：
　　(一)、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等；
　　(二)、物业共用部位、共用设施设备的日常维护及保养费用；
　　(三)、物业管理区域清洁卫生费用；
　　(四)、物业管理区域绿化养护费用；
　　(五)、物业管理区域秩序维护费用；
　　(六)、物业管理企业办公费用；
　　(七)、物业管理企业固定资产折旧费用；
　　(八)、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　(九)、经业主大会同意的其他费用；
　　(十)、合理利润；
　　(十一)、法定税费。
　　实行政府指导价管理的物业，其合理利润最高不超过8％。
　　第十六条 物业的电梯、水泵、中央空调等设施的运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业管理企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法除政府另有规定外，由物业管理企业与业主委员会协商确定；业主委员会尚未成立或产生的，由物业管理企业与业主协商确定。
　　第十七条 业主、使用人办理入住手续后应按物业服务合同(协议)的约定交纳物业公共服务费。业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，按规定标准的70％交纳物业公共服务费。纳入物业管理服务范围的已竣工但未出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，其物业公共服务费由开发建设单位交纳。
　　物业出租或以其他方式交他人使用的，物业公共服务费由业主或使用人交纳，但业主负最终责任。
　　物业公共服务费可按合同经双方约定的周期交纳，未经双方约定的，一般按月交纳。但前期物业公共服务费可以预收，预收期限最多为六个月。
　　开发建设单位实施分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘污染的，环境、配套设施尚未完善的，业主可按规定标准的80％交纳前期物业公共服务费，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。
　　第十八条 物业管理区域内应业主委员会委托实施专人管理的机动车停车服务收费，按照《宜兴市物业管理暂行办法》第五十二条规定执行。物业管理企业所收取的停车服务费，属业主共有收益的，应单独建帐，独立核算，主要用于涉及车辆停放服务中发生的费用，也可用于弥补物业管理服务费的不足或补充物业维修基（资）金。具体办法由物业管理企业与业主委员会商定。
　　第十九条 物业管理区域内，供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用时，双方应当签订有偿服务合同，并可向委托单位收取手续费。
　　物业管理企业向委托人提供的其它特约服务，其服务收费标准由双方当事人遵循公平、自愿的原则事先以书面形式约定、不得强行服务，强行收费。
　　物业管理企业将物业服务合同中的部分专业服务转包给其他企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。
　　第二十条 物业服务收费应按规定实行明码标价。服务内容、收费项目、收费标准及收费办法等应在经营场所或服务地点醒目位置予以公布。
　　物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格监督举报电话“12358”和物业服务受理电话等。
　　第二十一条 物业管理企业应完善内部财务管理制度，强化成本管理。
　　物业管理企业每半年或一年应向业主、使用人公布物业服务费用的收支情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。
　　实行物业公共服务费用包干制的，物业管理企业应对实施管理的具体物业区域单独建帐，定期公布财务状况，接受监督。
　　实行物业公共服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况。物业管理企业或业主委员会可以按照物业服务合同的约定，聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务费用的收支情况进行审计。
　　第二十二条 业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，可按双方所签服务合同中的约定依法追缴。
　　物业发生财产转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。
　　未经价格主管部门同意，物业管理企业不得擅自向业主、使用人收取长期性质(一年以上)的押金、保证金等费用。
　　第二十三条 物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。
　　第二十四条 本办法自2006年5月1日起执行，以前有关文件规定和本办法不一致的，以本办法为准。
　　本办法实施前，业主与物业管理企业己签订住宅物业合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。
　　第二十五条本办法由宜兴市物价局、宜兴市物业管理办公室在各自的职责范围内负责解释。
　　附件1：
　　 
　　无锡市普通住宅物业公共服务等级收费（基准）指导价标准（每月每平方米建筑面积）
　　一级 0.10元  二级 0.30元   三级 0.50元
　　四级 0.70元  五级 0.90元   六级 1.10元
　　七级 1.30元