广州市住宅小区物业管理节能环保规范

ICS

备案号：DBL

 

广州市联盟技术标准

DBL440100/T 3—2008

 

 

 

住宅小区物业管理节能环保规范

（送审稿）

 

 

 

 

 

 

 

 

××××-××-××发布                     ××××-××-××实施

 

广州市质量技术监督局 广州市物业管理行业协会发布

 

目    次

前       言...................................................... II

1 范围......................................................... 1

2 规范性引用文件............................................... 1

3 定义......................................................... 1

4 日常管理..................................................... 1

5 设施设备节能环保管理......................................... 2

 

 

 

 

前       言

本规范由广州市物业管理行业协会提出并归口。

本规范起草单位：广州海运集团物业发展有限公司、中海物业管理广州有限公司、广州粤华物业有限公司、保利广州物业管理有限公司、广州市国土资源和房屋管理局、广州市物业管理行业协会。

本规范起草人：叶亮、傅红燕、张立伟、邝子安、杨承志、陈昂鹏。

本规范为首次发布。

 

 

 

住宅小区物业管理节能环保规范

1　范围

本规范规定了广州市住宅小区物业管理服务中，对物业管理服务区域内的日常管理、设备设施管理节能环保的基本管理要求。

本规范适用3.1定义的物业管理服务节能环保活动。

2　规范性引用文件

下列文件中的条款通过本规范的引用而成为本规范的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本规范，然而，鼓励根据本规范达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本规范。

建住房［2000］008号  全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则

中物协［2003］1号  物业管理服务等级标准

GB/T24001—2004 idt  ISO14001：2004 环境管理体系

3　定义

 

3.1　物业管理节能环保：

在住宅小区物业管理服务过程中，物业服务企业通过合理控制各种资源的消耗，采取技术上可行、经济上合理以及环境和社会可以承受的措施，减少能源和资源的损失和浪费，减少因能源和资源使用对住宅环境的影响和破坏，更加有效、合理地利用能源，使用资源。

3.2　住宅小区：

以若干住宅和住宅楼栋组成，并有配套的公共服务设施和规范化物业管理服务的居民住宅的集合。

3.3　管理服务区域：

只成立一个业主大会的、相对独立的、并由一个物业服务企业或者其它管理人实施统一管理服务的区域。

4　日常管理

4.1　建章立制

建立物业管理节能环保制度体系，包括但不限于员工岗位责任制度、岗位考核制度、员工工作程序、工作标准、设备设施台帐、操作规程、维护保养计划、紧急事故处理程序及相关记录表格等。其中，应结合季节、气候等因素，制订符合实际情况的公共设备设施开关控制制度，并做好相应的执行及监控记录。有条件的，建议执行《GB/T24001—2004 idt ISO14001：2004  环境管理体系》。

4.2　公众服务措施与要求

4.2.1　室内装饰装修管理

4.2.1.1 在办理住宅室内装饰装修管理登记服务工作中，根据国家有关节能材料相关标准，积极宣传使用节能环保材料和器具。

4.2.1.2 在室内装饰装修管理活动中，采取措施防止损坏房屋原有节能设施、将建筑垃圾混入生活垃圾、将危险废物混入建筑垃圾的行为。督促装修人员或业主及时清运施工过程中产生的建筑垃圾，并正确处置。在已竣工交付使用的住宅楼宇内，十二时至十四时、二十二时至次日七时，采取措施防止产生环境噪声污染的室内装修活动。

4.2.2　用能监测

定期抄录小区用能计量表读数，并汇总分析用能状况。

4.2.3　屋顶管理

积极配合政府有关部门实施屋顶绿化隔热改造，加强屋顶管理。保障消防通道畅顺，排水口不堵塞。

4.2.4　宣传引导

在管理服务区域内设置节能环保宣传栏，设置小区公共设施设备环保标识和宣传标语。

4.2.5　热线电话服务

设置热线服务电话并在管理服务区域内标示，为小区业主、住户提供大件物品回收、建筑余泥清运服务信息。

5　设施设备节能环保管理

5.1　供水设施设备

5.1.1　水泵房管理

水泵房应通风，宜对泵房合理间隔。地面宜铺地砖或涂地板漆。

5.1.2　供水设施设备

5.1.2.1　水泵控制箱

每日检查仪表、指示灯、开关、电源、电压、电机工作电流；每半年至少检查一次继电器、接触器触点；每季度检查所有接线，调整水位开关。宜用浮球阀作缺水停泵的电气控制；采用变频控制器的，宜增设缺水停泵装置。

5.1.2.2　生活水泵（含电动机）

每日检查水泵进出口阀门、泵内充水与水泵转动情况、轴承润滑或油位情况、水泵有无漏水、水泵进出口压力、水泵与电机运行状况；每季度至少清洗一次管道滤网（器）。

5.1.2.3　供水管路与阀门

每日检查阀门开关位置、管路接头、压力表；每季度至少检查一次管道，清洗滤网，清洁减压阀；每半年至少检修一次水龙头；清洁管井、管道与支架。每年至少检查一次止回阀。

5.1.3　二次供水上、下蓄水池

5.1.3.1　水池管理

每周检查水池箱体、人孔盖及盖锁、防蚊网、密封条、管道、进水阀。每季度配合水池清洗工作，检查低水位限制浮球、进水闸阀、放水阀、溢流阀、进水液压阀、水位控制浮球。

5.1.3.2　水池清洗

控制好排空水量和消毒药物使用量；排水时注意保持排水管道畅通。在多层楼宇，应同时安排冲洗楼梯工作，以节约用水；应及时恢复供水后，检查管道、阀门、浮球等设备零件。

5.1.4　  供水系统应急处理

出现管道爆裂等紧急事件，接报后立即报告供水部门，并于25分钟内到位协助处理。

5.1.5　工作记录

工作记录及时、完整。

5.2　排污设施设备

5.2.1　建章立制

排污设施设备资料档案完整，绘制设施设备平面图；设施设备标识规范齐全，井、池盖编号清晰。

5.2.2　潜水泵，集水井

每周至少检查一次控制箱面仪表、指示灯、开关、电源电压、电机工作电流、接触器；每半年至少检查一次继电器、接线、水位控制浮球。

5.2.3　工作记录

工作记录及时、完整。

5.3　供电设施设备

5.3.1　建章立制

供电设施设备管理规定、维护保养办法、应急处理预案等规章制度完善。

5.3.2　供配电房

供电电房应通风，环境温度合理。地面宜铺地砖或涂地板漆。

5.3.3　高压配电柜

每日检查一次屏面指示灯、开关、警告牌、母排温升、继电器、各项运行参数、表针指示；每半年至少检查二次接线紧固状况；每年检查柜内电缆联接状况。10kV及以下三相供电电压允许偏差为额定电压的±7％。高压进线柜输出端到用户输入端的线损率不超过10％。

5.3.4　变压器

加强机房通风，根据电网运行电压的变化及时调整变压器的分接开关。多台变压器合理分配负荷，每台变压器应在其最佳负荷率附近运行。

5.3.5　低压配电系统

5.3.5.1　低压配电柜

每日检查一次开关、指示灯、仪表；至少每季度检查一次控制回路的接线情况；每年至少检查一次接线螺丝和固定螺丝状况。220V单相供电电压允许偏差为额定电压的＋7％与－10％，功率因素应提高到0.95，变压器的出口处不平衡度应不大于10％；干线与主分支线首端的不平衡度应不大于20％。

5.3.5.2　应急发电机配电屏

每两周至少检查一次各开关、指示灯、仪表；每年至少检查一次所有接线、触头、螺丝紧固状况。

5.3.6　应急发电机系统

5.3.6.1　按照蓄电池使用要求定期检查电解液高度、各连接部位和极板情况；测量蓄电池电压、比重；清洁蓄电池表面；定期充放电，蓄电池废弃时应交由相应的部门回收处理。

5.3.6.2　做好剩余柴油、废弃机油、冷却水及排烟的环保处理工作。每两周至少检查一次柴油机油箱、储油箱。

5.3.6.3 应检查消音、除尘设施。

5.3.7　楼层配电房

每季度至少检查一次指示灯、电源、电压、电流，检查接触器、继电器；每年至少检查一次接地线、接线螺丝紧固状况。检查中注意开关、线路的温度。

5.3.8　照明设施管理

每日检查空气开关、电线线路、灯具。更换灯具宜采用适用的节能灯具，内走道、梯灯宜采用声控或红外线自动开关。

5.3.9　工作记录

工作记录及时、完整。

5.4　电梯设施设备

5.4.1　建章立制

电梯设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度等规章制度完善。

5.4.2　电梯机房

电梯机房应通风，宜对机房进行合理间隔。地面宜铺地砖或涂地板漆。

5.4.3　电梯运行与维护

电梯应并联运行；非高峰期宜调整电梯运行的台次和时间。应监管电梯公司的维保质量，检查曳引机齿轮箱、导轨降的润滑情况。

5.4.4　工作记录

工作记录及时、完整。

5.5　园林绿化设施

5.5.1　建章立制

园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度完善。

5.5.2　设施维护

施肥、用药宜采用环保型用品。禁止绿地内焚烧物料的行为，修剪的绿化垃圾宜通过粉碎等手段，作为有机肥料实现循环使用。

5.5.3　工作记录

工作记录及时、完整。

5.6　会所

空调温度不得低于26℃。

5.7　道路设施

5.7.1　建章立制

道路管理规定、维护保养办法等规章制度完善。

5.7.2　道路

及时处理路面、井盖等异常情况。通道顺畅，标志齐全；禁鸣喇叭及限速行驶，禁止车辆维修保养及试刹车行为。

5.8　地下室排风机    

每季度至少检查一次仪表、指示灯、开关，检查继电器、接触器、所有线路；每年检查电机风机轴承润滑情况。