攀枝花市物业管理企业退出物业项目管理暂行办法

为了规范物业管理企业退出物业项目管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，做好物业项目管理在退出中的交接工作，保障物业管理活动依法正常进行，根据《物业管理条例》等有关法规的规定，特制定本办法。

第一条  攀枝花市行政区域内，物业服务合同期满未续约或者依法律规定合同约定提前解除合同，物业管理企业退出物业项目管理的，适用本办法。

第二条  退出物业项目管理应本着维护社会稳定，保证物业管理正常秩序，依法有序，平稳过渡，防止损失产生的原则进行。

第三条  市房管局负责全市物业管理企业退出物业项目管理过程的监督工作。区、县房管部门负责本辖区物业管理企业退出物业项目管理过程的监督指导工作。

第四条  物业管理企业退出物业项目管理的，应依法接受物业项目所在地街道办事处，社区居委会和相关部门的指导监督。

第五条  物业管理企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行合同约定，依法做好物业管理交接工作，保持物业管理项目的连续性。

第六条  业主大会、业主委员会应当依法有序作出解聘，选聘物业管理企业的决定，并保持物业项目管理的正常有序性、持续性、长效性，积极维护社会稳定。

第七条  物业服务合同期满，物业管理企业不再续约或者提前解除合同，业主大会重新选聘物业管理企业予以接管的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作。

（一）在解除合同90日前，物业管理企业应当将拟退出原因，退出时间以书面形式告之业主委员会，就退出事宜进行协商，并以书面形式在物业管理区域内公告15日。

同时，物业管理企业应当将拟退出原因、退出时间等以书面报送物业项目所在地房管部门备案，并书面告之街道办事处、社区居委会。

（二）拟退出物业项目管理的物业管理企业，在未正式退出前，应当继续按照物业服务合同的约定做好物业服务，积极协助业主大会选聘新的物业管理企业。业主应当足额按时交纳物业管理服务费至合同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日。

（三）拟退出物业项目管理的物业管理企业，应当在解除合同30日前在业主委员会组织下，将预收的交接之日后的物业管理费、代收的各种其他费、押金以及代管的专项维修资金等移交给新的物业管理企业。

（四）物业管理企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会办理下列移交事宜：

1．竣工验收资料：包括竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等资料。

2．技术资料：包括设施设备的安装、使用和维护保养等资料。

3．物业质量保修文件和物业使用说明书文件。

4．实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等技术资料。

5．业主及房屋面积清册。

6．所使用的物业管理办公用房、清洁用房、储藏用房。

7．受聘期间使用物业服务费购置的资产及物品。

物业管理企业在征得业主委员会同意后，也可向业主大会所新聘的物业管理企业办理移交，物业管理企业之间应做好交接工作，并由业主委员会监督确认。

（五）新的物业管理企业接管后，业主委员会应当将本条第（四）项所列事宜移交新的物业管理企业。

第八条  物业服务合同期满，业主大会不再续约或者合同期内业主大会依约定提前解除合同，业主大会重新选聘物业管理企业接管的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作：

（一）在解除合同90日前，业主委员会应当组织召开业主大会，在召开业主大会15日前，将载明表决与物业管理企业续约或解约等会议内容的会议通知书面送交业主并以书面在物业管理区域内公告。

（二）业主代表参加业主大会前就续约或解约，书面征求业主赞同、反对、弃权的书面意见应由本人签字，业主代表在业主大会投票，表决时应是业主本人签字后的投票意见的真实反映。

选聘和解聘物业管理企业须经物业管理区域全体业主所持投票权２/３以上通过，对不再续约或提前解约的，业主委员会应当在业主大会作出决议后３天内，将解约原因和时间书面告知物业管理企业，并在物业管理区域内公告。业主应当足额交纳物业服务费至合同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日。

业主委员会将解除合同原因，解除时间和表决结果以书面形式报物业项目所在地房地产行政主管部门备案，并书面告之街道办事处、社区居委会。

（三）业主大会授权业主委员会作为招标人通过招投标方式选聘物业管理企业的，业主委员会应依法组成评标委员会，业主大会决定通过协议方式选聘物业管理企业的，业主委员会应将物业管理企业制定的物业管理方案提交业主大会表决通过，代表业主大会与物业管理企业签订物业服务合同。业主大会应在解除合同前依法完成选聘物业管理企业工作。

（四）业主委员会按照本办法第七条第（四）项规定与原物业管理企业办理交接事宜；新的物业管理企业接管后，业主委员会应当将相关资料、帐册、财务等移交给新的物业管理企业。

第九条  因物业服务合同期满双方当事人不再续约或者提前解除合同，暂未选定新的物业管理企业接管的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作：

（一）在解除合同60前，业主大会仍未选聘到新的物业管理企业，原物业管理企业应及时到物业项目所在地房地产行政主管部门备案，并书面告之街道办事处、社区居委会。

（二）房地产行政主管部门接到物业管理企业备案后７个工作日内，应会同街道办事处、社区居委会到物业项目小区听取业主委员会、业主及物业管理企业等方面的意见，并做好继续管理服务的协调沟通工作。经协调达不成一致的，可暂由街道街道办事处、社区居委会组织相关专业服务企业做好清扫保洁、垃圾清运、绿化维护、秩序维护等日常工作，所发生的费用由业主委员会负责向业主收取后据实交纳。

（三）原物业管理企业应当在退出之日起10日内，按照本办法第七条第（四）项的规定向业主委员会办理移交事宜，新的物业管理企业接管后，业主委员会应当将相关资料、帐册、财务等移交给新的管理企业。

第十条  因前期物业管理合同期满双方当事人不再续约或者提前解除合同，业主大会未成立的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作：

（一）在解除合同60日前，原物业管理企业应及时到物业项目所在地房地产行政主管部门备案，并书面告之街道办事处、社区居委会。

（二）房地产行政主管部门接到物业管理企业备案后７个工作日内，应会同街道办事处、社区居委会到物业项目小区听取业主委员、业主及物业管理企业等方面的意见，并做好继续管理服务的协调沟通工作。经协调达不成一致的，可暂由街道街道办事处、社区居委会组织业主在房地产行政主管部门指导下依法按规定成立业主大会，或组织相关专业服务企业做好清扫保洁、垃圾清运、绿化维护、秩序维护等日常工作，所发生的费用由业主据实交纳。

（三）原物业管理企业应当在退出之日起１０日内，按照本办法第七条第（四）项的规定，在房地产行政主管部门的监督指导下，向业主委员会或街道办事处、社区居委会办理移交事宜。

向街道办事处、社区居委会办理移交事宜的，街道办事处、社区居委会在业主大会依法成立后，应当与业主委员会办理相关移交事宜。

业主大会选聘的物业管理企业接管后，业主委员会应当将相关资料、帐册、财务等移交给新的物业管理企业。

第十一条  物业管理企业未按照本办法的规定退出物业项目管理的，记入企业信用档案作为资质管理的依据之一，并作为不良行为记录向社会公布；给业主造成损失的，还应承担相应的法律责任。

第十二条  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主；导致物业管理企业受损失的，由全体业主承担相应的法律责任。

业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规活动的，依照国务院《物业管理条例》第六十八条规定处理。

第十三条  因物业管理企业退出物业管理项目引发纠纷的，当事人可及时将纠纷依法提交人民法院解决。

第十四条  在物业管理活动中，因开发建设单位原因造成的遗留问题，开发建设单位应依法予以处理，业主也应依法有序维护其正当合法权益。

第十五条  本办法由攀枝花市规划和建设局负责解释。

第十六条  本办法自下发之日起执行。