扬州市市区房屋共用部位共用设施设备维修资金管理暂行办法

各区人民政府，市各委、办、局（公司），市各直属单位：

　　现将《扬州市市区房屋共用部位共用设施设备维修资金管理暂行办法》印发给你们，希认真遵照执行。

　　二00三年八月五日

扬州市市区房屋共用部位共用设施设备专项维修资金管理暂行办法

第一章　总则

　　第一条　为加强住宅共用部位共用设施设备维修资金的管理，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、建设部和财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《江苏省住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等有关规定，结合市区实际情况，制定本暂行办法。

　　第二条　本暂行办法所称房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称维修资金），是指按规定建立的专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后维修、更新、改造的资金。

　　本暂行办法所称房屋共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括楼板、屋顶、梁、柱、内外承重墙体和基础等）、户外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内共用车库等。

　　本暂行办法所称共用设施设备是指住宅小区或单幢房屋内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施、安全设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第三条　本市市区范围内，住宅物业（含商品房经济适用房、拆迁安置房、职工集资建房，下同）维修资金、公有住房售后维修资金的管理适用本暂行办法。

　　第四条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

　　第五条　供电、供水、供气、供热、消防、通讯、邮电、有线电视等单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。路灯、道路、绿化、环卫等共用设施设备的维修养护，仍按职责分工由相应各部门负责，原有资金渠道不变。

　　第六条　扬州市房产管理局是本市行政区域内维修资金的主管部门，其设立的扬州市物业管理办公室负责市区维修资金归集、管理的日常工作。

　　扬州市财政局对维修资金管理与使用实行监督。

　　第七条　住宅物业维修资金实行业主所有、业主决策、政府监管的原则，专户存储、专款专用。

　　公有住房售后维修资金实行统一管理、统一核算、统筹使用的原则，专户储存、专款专用。

第二章　维修资金的归集

　　第八条　维修资金按下列规定缴交：

　　一、住宅物业在销售时，购房人在购买商品房时按房价基数的3%向售房单位缴交维修资金，房价基数由市物价局、房产局核定。售房单位代为收取的维修资金属业主所有，不列入商品房销售收入，售房单位在办理商品房销售预销售许可证、商品房确权登记时，分别按维修资金10%、90%的比例缴交至市物业管理办公室指定的维修资金专户。

　　二、已售公有住房售房单位按多层住宅售房款10%、高层住宅售房款20%，购房人按政府确定的房改成本价2%的比例缴交维修资金。

　　三、未缴纳维修资金的成套住宅，由产权人按规定的标准补交。

　　第九条　维修资金余额不足依照第八条归集的维修资金总额的30%时，由业主委员会提交续筹计划，经业主大会审议通过后，按业主所占房屋建筑面积的比例向业主续筹，缴存至市维修资金专户。

　　第十条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决议使用。

第三章　维修资金的管理

　　第十一条　市房产管理局、财政局具体制定维修资金使用计划报批制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询和对帐制度等。

　　第十二条　业主委员会应当建立房屋共用部位和共用设施设备维修资金台帐，按幢记帐，记录共用设施设备维修资金和共用部位维修资金收支和划转情况，按户设立业主维修资金明细帐，按户核算，记录房屋共用部位维修资金收支和分摊情况。

　　业主委员会不具备建帐条件的，应委托其选聘的物业管理企业代为建立维修资金台帐。

　　物业管理企业代为建立维修资金台帐的，物业管理企业发生变换时，代管单位应在10日内将经业主委员会审核无误后的维修资金帐目，与接管单位办理移交和帐户转移手续，并报市物业管理办公室备案。

　　第十三条　业主委员会或者其委托的物业管理企业应当定期与市物业管理办公室核对维修资金帐目，并将下列情况向全体业主公布：

　　（一）维修资金交纳、使用和结存的金额；

　　（二）发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况；

　　（三）业主委员会活动经费在维修资金中列支的项目和费用以及按户分摊情况；

　　（四）维修资金使用管理的其他有关情况。

　　业主对公布的维修资金帐目情况有异议的，可以要求业主委员会和物业管理企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。

　　第十四条　未按规定缴存维修资金或维修资金余额不足支付维修费用的，业主按实际发生的维修费用分摊。

　　第十五条　业主转让物业时，其维修资金帐户中的剩余部分不予退还，随房屋所有权同时结算过户。

　　因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，应将住宅物业维修资金帐面余额退还资金所有人。

　　第十六条　公有住房售后维修资金，由市物业管理办公室统一管理，接受市财政局的监督。

第四章　维修资金的使用

　　第十七条　维修资金的使用须遵守下列规定：

　　（一）房屋共用部位或单幢房屋共用设施设备维修和更新、改造所需费用，从该幢维修资金中列支；

　　（二）住宅区的共用设施设备维修和更新、改造所需费用，从该住宅区共用设施设备维修资金中列支；

　　（三）维修资金须经业主大会或业主大会授权的业主委员会同意后方可使用；

　　（四）维修结算凭证须相关业主签章同意、业主委员会审核认可；

　　（五）公有住房售后维修资金由市物业管理办公室统筹使用，专项用于市区已缴纳维修资金的公有住房售后维修服务；

　　（六）市物业管理办公室日常办公经费由市房管局上报年度使用计划，经市财政局审核后，在公房售后维修资金增值中列支。

　　第十八条　首次业主大会召开前，维修资金的使用由售房单位或售房单位委托的物业管理企业提出使用计划，经市房产管理局审核后划拨。首次业主大会召开后，维修资金的使用由物业管理企业根据相关业主或业主委员会的要求提出年度使用计划，经业主大会审定后实施。

　　第十九条　物业管理企业应根据小区现状及管理需要，于每年12月20日前向市房产管理局报送经业主大会审定的下年度维修和更新、改造计划、实施方案。维修计划、实施方案应包含项目名称、项目地址、方案说明、实施时间、所需金额以及维修资金不够列支时的分摊筹措办法等内容。

　　第二十条　对于未列入全年维修计划需急修的，物业管理企业应报业主委员会同意后，向市房产管理局申请预付维修经费。待下年度业主大会审议通过后，按实际发生费用结算。

　　第二十一条　已缴纳维修资金的房屋共用部位共用设施设备的日常维修，按下列程序办理：

　　一、已实施物业管理的，维修申请人向物业管理企业提出申请，填写市房产局统一印制的报修单，由物业管理企业组织维修。

　　二、未实施物业管理的，维修申请人向市物业管理办公室提出申请，填写市房产局统一印制的报修单，由市物业管理办公室委托有相应资质的单位维修。

　　第二十二条　物业维修和更新、改造完成后，维修单位应当编制工程项目结算书并将加盖企业公章的费用清单、发票原件提交业主委员会及相关业主审定，报市物业管理办公室划拨维修费用。

　　第二十三条　房屋共用部位共用设施设备的维修和更新、改造标准按国家建设部的有关规定执行。

　　第二十四条　物业管理服务合同应当约定物业的日常维修、更新的范围、标准和实施程序等事项。合同未约定或约定不明确的，按照下列规定实施：

　　（一）单幢住宅共用部位、共用设备的维修和更新、改造，应当事先征得该维修项目涉及的50%以上业主和使用人认可或经业主委员会批准。

　　（二）物业管理区域公共设施设备的维修和更新、改造，应当事先征得业主大会或业主委员会书面同意。规模较大的项目，应由业主委员会提交业主大会审查通过。

　　第二十五条　根据城市规划管理的有关规定，对市政府决定实施的有关住宅区内的整治项目，业主大会和业主委员会应予积极配合，物业管理企业应积极落实。

　　第二十六条　经业主大会决定，业主委员会活动经费可以在维修资金增值中列支。业主大会的决定应当包括活动经费的用途、开支项目和限额。

　　第二十七条　房屋维修和更新、改造，业主支付费用确有困难的，业主及其配偶可凭工程预（决）算书及维修单位开具的付款通知等，到住房公积金管理中心申请支取本人名下的住房公积金。经住房公积金管理中心核准后，由开户银行直接划转到维修单位。

　　第二十八条　房屋共用部位、共用设施设备的维修属于保修责任范围的，应由房地产开发企业负责。

　　房屋共用部位、共用设备属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。

　　第二十九条　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

第五章　法律责任

　　第三十条　房屋所有人或使用人、物业管理企业、售房单位之间因维修资金的缴存、管理、使用发生纠纷的，当事人可以通过协商解决；协商不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。

　　第三十一条　房地产开发企业、业主未按照本暂行办法规定足额缴纳维修资金的，由市房产管理局责令其限期补提维修资金本息；逾期仍不足额缴纳的，处以自应提取之日起未能缴纳额每日万分之三的罚款。

　　第三十二条　维修资金管理单位违反本暂行办法规定，挪用维修资金或者造成维修资金损失的，追究直接责任人员和领导人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十三条　未足额缴纳维修资金的，市房产管理局不核发相关房屋权属证书，不办理相关房屋交易鉴证、租赁、登记备案手续。

　　第三十四条　违反本暂行办法的规定，挪用专项维修资金的，由市房产管理局追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六章　附则

　　第三十四条　非住宅商品房维修资金的归集与管理，参照本暂行办法执行。

　　第三十五条　邗江区内的维修资金由扬州市房产管理局委托邗江区建设局代为归集、管理，列入市维修资金专户邗江区分户，接受扬州市房产管理局监督、检查。

　　第三十六条　各县（市）维修资金管理可参照本暂行办法执行。

　　第三十七条　扬州市房产管理局可根据本暂行办法制定市区房屋共用部位共用设施设备维修实施细则。

　　第三十八条　本办法自2003年9月1日施行。