第一章 总 则
第一条 为了规范物业服务及管理活动，维护业主、物业服务企业及其它管理人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本省行政区域内物业的使用、服务、管理及监督适用本办法。
本办法所称物业，是指已经建成投入使用的房屋建筑及其配套的设施、设备和相关场地。
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者其它管理人，由业主和物业服务企业或者其它管理人按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。
第三条 物业服务及管理实行业主自治与专业服务相结合的社会化、市场化运行体制。
物业的使用、服务及管理应当遵守法律、法规和规章的规定，不得损害公共利益和他人的合法权益，遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。
第四条 鼓励物业服务企业或其他管理人采用新技术、新方法、依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第五条 新建成的居住小区必须实行物业管理，旧居住小区、非住宅房屋应当逐步实行物业管理。
第六条 县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理，其具体工作可以委托物业管理机构或者房地产行政主管部门的监察机构负责。
县级以上人民政府与物业管理活动有关的部门，在各自的职责范围内，依法做好与物业管理相关的工作。
第七条 鼓励物业服务企业或其他管理人参加行业协会。
行业协会应当加强行业建设、行业自律和行业培训，建立行业服务、协调、激励和惩戒机制，促进物业服务行业科学、规范、和谐发展。
第二章 物业管理区域
第八条 共用设施设备相对独立，具有一定规模的居住小区属于下列情形之一的，可以由市（州）、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门，在街道办事处或者乡、镇人民政府的配合下，按以下规定划定物业管理区域：
（一）独立的居住小区；
（二）位置相邻可以统一管理的居住小区。
第九条 物业管理区域应当遵守以下规定：
（一）成立一个业主大会、业主委员会；
（二）选聘一个物业服务企业或者其它管理人实施物业管理；
（三）订立一个管理规约；
（四）业主和物业服务企业或者其它管理人签订物业服务合同。
第三章 业主、业主大会、业主委员会
第十条 物业管理区域内的房屋所有权人为业主(含尚未办理房屋权属证书的合法买受人)。
第十一条 物业管理区域内已出售或者交付使用的房屋建筑面积占物业管理区域内房屋建筑总面积百分之五十以上或交付使用一年以上且入住业主人数超过三十人的，业主应当召开首次业主大会会议，成立业主大会，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
符合前款规定条件，业主同意成立业主大会的，街道办事处或乡、镇人民政府应及时组织业主筹备成立业主大会。
业主一致同意不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会职责。
第十二条 业主大会会议召开之前，业主应当在县（市、区）人民政府房地产行政主管部门和街道办事处或者乡、镇人民政府及社区居民委员会的指导下，成立首次业主大会筹备组（以下称筹备组），负责首次业主大会会议的筹备工作。
筹备组成员由业主代表、街道办事处、社区居民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处或者乡、镇人民政府及社区居民委员会代表担任。
筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内的显著位置公告，公告期为十五日。
第十三条 筹备组应当做好以下工作：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式（书面或者集体会议）和内容；
（二）确认业主身份及在首次业主大会会议上的投票权；
（三） 将业主委员会候选人选举办法及候选人名单（候选人由各方推荐或者业主自荐产生）报当地房地产行政主管部门备案；
（四） 参照省建设主管部门制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则（草案）》和《管理规约（草案）》；
（五）其他准备工作。
筹备组应当将本条前款所列事项，在首次业主大会会议召开之前三十日内在物业管理区域内的显著位置公告。
业主对业主身份、人数或者专有部分面积等问题向筹备组提出异议的，筹备组应当予以复核并将复核结果告知异议人。
第十四条 业主大会的决定，在物业管理区域内对全体业主具有约束力。
第十五条 业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。
第十六条 业主委员会成员由业主大会在业主中选举产生，成员人数为奇数，连选可以连任，因故离任的，由业主大会会议选举补充。
业主委员会任期届满，在新一届业主委员会选举产生后三日内，由其向新业主委员会移交相关资料。
第十七条 业主委员会应当接受业主、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门和街道办事处及社区居民委员会的监督。
业主委员会认为物业服务企业在物业管理活动中，损害业主合法权益的，有权代表全体业主向房地产行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府和物业服务企业反映、沟通情况，并可依法代表全体业主行使知情权、诉讼权。
第十八条 业主大会、业主委员会做出的决定，应当符合法律、法规和规章的规定，并进行公示。
第十九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内将以下资料向县（市、区）人民政府房地产行政主管部门备案：
（一） 物业管理区域名称；
（二）业主大会成立情况；
（三）业主公约及业主大会议事规则；
（四）业主委员会成员自然状况资料；
（五）业主委员会的印章样式。
第二十条 业主委员会备案的事项发生变更的，应当在变更之日起十日内办理变更备案。
第二十一条 物业服务企业成员在本企业管理的物业管理区域内居住的，不能作为该物业管理区域业主委员会成员。
第二十二条 业主公约经业主大会通过后，由业主委员会在物业管理区域内的显著位置公告，告之业主和物业使用人。
第二十三条 业主委员会成员有下列情况之一的，终止其资格：
（一）被人民法院认定有罪的；
（二）丧失履行职责能力的；
（三）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
（四）向业主大会提出辞职的；
（五）不再是本物业管理区域业主的；
（六）违章搭建、无正当理由拒付物业服务费、不按规定交存物业专项维修资金等侵害他人合法权益；
（七）业主大会决定需要终止业主委员会成员资格的其他情形。
决定终止业主委员会资格的程序由业主大会议事规则确定。
第二十四条 业主委员会有下列情况之一的，由街道办事处或者乡、镇人民政府及社区居民委员会组织召开业主大会会议，业主大会可以决定重新选举业主委员会：
（一）以书面形式向业主大会提出辞职的；
（二）委员人数不足半数的；
（三）无故不履行职责二次以上的；
（四）任期届满的；
（五）法律、法规、规章规定的其他情形。
第二十五条 经三分之一以上业主委员会成员提议召开业主委员会会议的，业主委员会主任应当召集和主持。业主委员会主任因故不能履行职责的，由业主委员会副主任召集和主持；业主委员会主任或者副主任无正当理由不召集和主持的，由所在地街道办事处或社区居民委员会指定一名委员召集和主持。
业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。
业主委员会会议应当有超过半数委员出席，并邀请物业所在地社区居民委员会派员列席。
第四章 前期物业管理
第二十六条 住宅物业的建设单位在销售物业前，选聘物业服务企业，从事前期物业管理服务的，应当通过招标的方式选聘，投标人少于三个的可通过协议方式选聘。
建设单位选聘前期物业服务企业的，应当与其签订前期物业服务合同，并在申请房屋销售许可证时，向县（市、区）人民政府房地产行政主管部门提交该合同。
第二十七条 建设单位在销售物业之前，应当制定业主临时管理规约，并向物业买受人明示和予以说明。业主临时管理规约示范文本由省建设主管部门统一制定。
成立业主大会并制定管理规约，业主临时管理规约失效。
第二十八条 建设单位按国家工程质量验收规定向工程质量管理部门报送共用部位、共用设施设备的备案资料时，应同时将该资料报县（市、区）物业管理机构备案。
物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
物业共用部位、共用设施设备查验接收的具体办法，由省建设主管部门制定。
物业服务企业或其他管理人对物业共用部位、共用设施设备查验结果与规划、设计文件不符的，应当及时报县（市、区）物业管理机构。县（市、区）物业管理机构应当及时通知县（市、区）工程质量管理部门责令建设单位整改。
第二十九条 省建设主管部门负责物业评标专家法律和业务知识的培训、考核，并建立省级物业评标专家库。
物业招投标管理办法由省建设主管部门制定。
第三十条 居住小区详细规划中，应当明确物业管理用房的具体位置、面积，物业管理用房的面积按物业管理区域建筑总面积的千分之四预留，不足一百平方米的按一百平方米预留。
建设单位应当按照居住小区详细规划确定的位置和面积建设物业管理用房。
物业管理用房应当是可以独立使用的房屋（地下室除外）。
物业管理用房产权为全体业主共同所有，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变其用途。
物业服务企业或者其他管理人使用物业管理用房的，应当向业主交纳使用费用，其交费数额及给付方式由业主与物业服务企业或者其他管理人在物业服务合同中约定。
第三十一条 建设单位申请房屋预售许可证、办理房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房的位置、面积等相关材料。
县级以上人民政府房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证、办理房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房的位置、面积等同时进行登记。
第五章 物业管理服务
第三十二条 物业服务企业或者其他管理人服务内容由业主与物业服务企业或者其他管理人在物业服务合同中约定，收费项目应当与服务内容一致。
第三十三条 依法取得三级资质证书并在本省被选聘的物业服务企业应当到省建设主管部门备案。省建设主管部门应当自接到备案材料之日起十日内，将备案企业的资质、业绩、被投诉情况在省级网站公布。
县级以上人民政府房地产行政主管部门应当建立、健全物业服务企业信用档案管理、信用等级评定制度。
第三十四条 县级以上人民政府房地产行政主管部门应当对物业服务企业或者其他管理人人员进行物业管理法律、法规及相关知识的培训。
从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。
第三十五条 物业管理区域内共有的机动车停车场（库、位），应当优先提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人。在物业管理区域内，车辆的停放、收费和管理等事项，由业主大会依法决定。在物业管理区域内停放机动车辆，不得影响其他车辆和行人正常通行。
第三十六条 车主对车辆有保管要求的，由车主与物业服务企业另行签订保管合同。
第三十七条 业主、物业使用人应当按照城市建设行政主管部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自改变其使用性质。确需改变房屋用途的，应当征得利害关系人同意，并依法办理有关手续。
第三十八条 物业管理区域内的公共照明及物业管理用房使用的水、电、气、热费按民用住宅价格计量收取。
第三十九条 供水、供电等部门应当向物业管理区域内的最终用户收取费用。在向最终用户提供服务之前产生的损耗由经营单位承担，不得以任何理由向物业服务企业收取或者向业主摊派。
第六章 物业服务收费
第四十条 住宅物业服务收费，由业主大会与物业服务企业协商确定实行市场调节价或者政府指导价。非住宅物业服务收费实行市场调节价。
第四十一条 物业服务收费实行市场调节价的，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定价格。
第四十二条 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权的价格主管部门应当会同县级以上人民政府房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并及时公布。具体收费标准由业主委员会与物业服务企业在浮动幅度范围内，在物业服务合同中约定。
第四十三条 物业服务企业或者其他管理人可以接受业主的委托提供物业服务合同以外的服务项目，服务收费实行市场调节价，但政府制定指导价格的除外。
第四十四条 业主办理入住手续后既应承担其后发生的物业服务、采暖等相关费用。
房屋具备入住使用条件，建设单位应向业主发出办理入住手续的书面通知，业主应在接到书面通知30日内办理相关入住手续。业主无正当理由不办理入住手续，其入住时间以建设单位发出书面通知日期为准。
第四十五条 业主将物业出租、出借的，应当及时告知物业服务企业，物业服务费用由物业使用人交纳，物业使用人未交纳的，由业主交纳。物业出售或者更名的，应当与物业服务企业结清物业服务费用。
第七章 物业经营
第四十六条 利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得利害关系人、业主大会和物业服务企业的同意。并按合同约定交纳费用。
第四十七条 利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备经营所得收入，帐目应当公开，并全部用于交纳物业管理费用。经营收入具体分配事宜由业主大会决定。
第八章 物业使用与维护
第四十八条 单项工程质量验收合格，且满足基本入住使用条件的商品住宅，方可入住使用。
第四十九条 在物业管理区域内，禁止从事下列活动：
（一）擅自拆改房屋承重结构；
（二）占用共用部位和消防通道，损坏共用设施设备；
（三）擅自改变共用部位，共用设施设备的用途；
（四）违反法律、法规和规章规定搭建建筑物、构筑物；
（五）未经利害关系人和物业服务企业同意设置营业摊点；
（六）存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品；
（七）排放污染物、有毒有害物质或者产生超标准噪声；
（八）侵占、毁坏绿地、树木和绿化设施；
（九）违反规定饲养家禽、宠物；
（十）违反规定倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物；
（十一）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。
有前款规定行为的，利害关系人和物业服务企业或者其他管理人应及时书面告知有关行政管理部门。有关行政管理部门应及时予以处理。
第五十条 供水、供电、供气、供热、排水经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备（业主自行增加的设施设备除外）的维修、养护、更新：
（一）业主终端计量水表以外的供水设施设备；
（二）业主终端计量电表以外的供电设施设备（集中设表的，为用户户外的供电设施设备）；
（三）业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备；
（四）业主户外分户阀（含分户阀）以外的供热设施设备；
（五）业主楼外排水井（含排水井）以外的排水设施设备。
第五十一条 未封闭的物业管理区域内的环境卫生，由环卫部门负责。封闭的物业管理区域内的环境卫生，由物业服务企业或者其他管理人负责，垃圾清运由环卫部门负责。
第五十二条 物业服务企业或者其他管理人受供水、供电、供气、供热、排水等经营单位委托，维修、养护相关设施设备以及代收有关费用的，委托人应当支付相关费用。
第五十三条 供水、供电、供气、供热等经营单位因经营需要，设置的终端计量器具由经营单位负责维修、养护、更新，不得另行收取费用。
第五十四条 城市供水经营单位应当保证物业管理区域内给水管网与城市供水管网接口处供水压力达到国家规定标准，达不到国家规定标准，需进行二次供水的，不得收取二次供水费用。供水压力达到国家规定标准，需进行二次供水，并已收取二次供水费的，收费单位承担二次供水责任，未收取二次供水费的，由业主承担二次供水责任。
第九章 物业专项维修资金
第五十五条 物业专项维修资金的收取、使用、管理工作由县级以上人民政府房地产行政主管部门物业专项维修资金管理机构负责。
第五十六条 物业专项维修资金应当在银行专户存储，按楼建帐、按户核算，专项用于物业管理区域内房屋保修期满后的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。
第五十七条 物业专项维修资金的交存标准按当地建筑安装工程每平方米造价的百分之七执行。具体数额由县级以上人民政府房地产行政主管部门物业专项维修资金管理机构按照当地建筑安装工程每平方米造价的百分之七测算后，予以公布，并实行动态管理。
第五十八条 物业专项维修资金自存入专户之日起按规定计息，每年转存一次，分别计入业主分户账，转作物业专项维修资金滚存使用。
第五十九条县级以上人民政府房地产行政主管部门应当定期公示物业专项维修资金的收支和使用情况，建立物业专项维修资金查询系统，实行一户一卡制，接受业主、业主委员会对物业专项维修资金收支和使用情况的查询。
第六十条 业主转让物业时，物业专项维修资金的剩余部分随物业同时转移过户。
第六十一条 物业灭失的，物业专项维修资金的剩余部分应当返还业主。
第六十二条 物业专项维修资金实行年度审计制度。
设区城市的物业专项维修资金由省审计部门负责审计，县（市）物业专项维修资金由所在市州审计部门负责审计。审计结果应向社会公示。
第十章 投 诉
第六十三条 业主与物业服务企业对物业管理服务发生纠纷的，可以向人民法院提起诉讼，也可以向县级以上人民政府房地产行政主管部门投诉。
第六十四条 物业管理投诉的受理范围包括下列事项：
（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施设备用途的；
（二）损坏、隐匿、销毁应当移交的资料的；
（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的；
（四）开发建设单位挪用代收的物业专项维修资金或者不出具专用票据的；
（五）擅自改变物业管理用房用途或者不按规定配置物业管理用房的；
（六）擅自处分属于业主的物业共用部位、共有设施设备所有权或者使用权的；
（七）未按物业服务合同约定的标准、内容提供物业服务的；
（八）物业服务企业将一个物业管理区域的全部物业另行委托给他人管理的；
（九）法律、法规、规章规定的其他情形。
第六十五条 有关下列事项的投诉不予受理：
（一）投诉请求不明确的；
（二）投诉人与被投诉人已达成协议的；
（三）有关行政管理部门或者人民法院已经受理的；
（四）投诉人请求财产和人身损害赔偿的；
（五）不符合法律、法规、规章规定的。
第六十六条 县级以上人民政府房地产行政主管部门受理业主、物业服务企业或其他管理人投诉的，应当在十日内向相关投诉人做出答复。其中属于物业服务企业或者其他管理人过失的，应当通知其改正；不属于物业服务企业或者其他管理人过失的，应当依据有关法律、法规和规章的规定向投诉人做出详细解释。
第十一章 法律责任
第六十七条 建设单位、业主、物业服务企业违反本办法规定的，按有关法律、法规、规章的规定处罚。
第六十八条 县级以上人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门及其工作人员，不依法履行监督管理职责、滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位、上级机关或者有关主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第十二章 附 则
第六十九条 本办法所称物业使用人是指物业承租人和其他实际使用物业的非房屋所有权人。
第七十条 本办法所称共用部位，是指承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、屋面防水、楼梯间、走廊通道、门厅等。
第七十一条 本办法所称共用设施设备，是指物业管理区域内建设费用已分摊进入物业销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气管道、煤气管道、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非营业性停车场（库）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
本条共用设施设备有专营经营单位的，由专营经营单位负责管理。
第七十二条 其他方式的物业管理活动参照本办法管理。
第七十三条 本办法自 年 月 日起施行。
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2008/10/8 8:53:00