第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和省物价局、省建设厅《物业服务收费管理实施办法(试行)》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 凡在我市行政区域内从事物业服务并收费的物业管理企业，以及对物业服务收费实施管理的各级政府价格主管部门和房地产行政主管部门(以下简称物业主管部门)，均应遵守本办法。
第三条 本办法所称的物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境和秩序等服务，向业主收取的费用。
第四条 温州市发展和改革委员会会同温州市房产管理局负责全市物业服务收费的监督管理工作，制定全市物业服务收费管理办法。鹿城区行政区域内，由温州市工商行政管理机关登记注册的物业管理企业(或开发建设单位)的物业管理服务收费，由温州市发展和改革委员会管理，由鹿城区工商行政管理机关登记注册的，由鹿城区价格主管部门管理。其他县(市、区)由当地价格主管部门会同同级物业主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第五条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务质量相适应的原则。
第六条 本办法所指的物业服务应当包括以下的内容：
(一)房屋共用部位、共用设施设备和使用管理和维护保养；
(二)物业管理区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理；
(三)公共绿地、花草树木的养护管理；
(四)公共秩序维护和协助做好管理区域内的安全防范工作；
(五)物业的档案资料管理；
(六)物业管理企业接受委托的其他公共性服务内容。
第七条 物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅小区(不包括别墅等高标准住宅，下同)的前期物业服务收费实行政府指导价；非住宅物业、别墅等高标准住宅，以及业主委员会成立以后的普通住宅小的物业服务收费实行市场调节价。
第八条 普通住宅小区前期物业服务收费实行分等级定价。
普通住宅小区收费等级按服务内容与标准的不同，划分为一级、二级、三级三个等级，各等级收费基准价及其浮动幅度详见附表一，等级标准详见附表二。
温州市价格主管部门将按照按质论价、补偿成本和合理盈利的原则，确定物业服务各等级的收费基准价及其浮动幅度，并定期向社会公布中。各县(市)可根据当地实际制定当地的基准价及其浮动幅度。
普通住宅小区物业服务成本构成一般包括以下部分：
(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
(三)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；
(四)办公费用；
(五)物业管理企业固定资产折旧；
(六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
(七)经业主大会同意的其它费用。
第九条 各普通住宅小区物业服务等级、收费标准，在业主委员会成立前，由物业管理企业(或开发建设单位)按照本办法，拟定本小区物业服务等级和具体收费标准后向价格和管部门申报；由价格主管部门核定基准价及其浮动幅度。具体收费标准由物业管理企业(或开发建设单位)在核定的基准价及浮动幅度范围确定，并在物业服务合同中明确。
物业管理企业每年不少于一次征询业主对物业管理服务的意见，对服务质量达不到等级标准，业主满意率达不到规定要求的，应在3个月内进行整顿，期限满后仍达不到物业服务等级标准的，应下降收费等级和收费标准。
第十条 实行前期物业管理招投标的普通住宅项目，由房地产开发企业根据住宅小区实施物业管理服务的方案，依据本办法向价格主管部门申报物业服务等级和具体收费标准，并在价格主管部门核定的基准价及其浮动幅度内通过招标确定具体收费标准。
第十一条 物业管理企业在申报物业服务收费时，应向价格主管部门提交工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》、房地产行政主管部门核发的《物业管理企业资质证书》、《物业服务合同》、物业服务收费的申请报告、住宅小区物业管理的具体实施方案及成本测算等资料。
实行前期物业管理招投标的项目，由房地产开发企业向价格主管部门提交物业服务收费申请报告、小区设施设备的配置情况、物业管理服务方案等资料。
第十二条 物业管理企业应当按照国家、省有关明码标价的规定，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第十三条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
第十四条 业主委员会(或开发建设单位)与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指业主向物业管理企业预交物业服务费用，物业管理企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十五条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金铁收支情况，接受业主和业主委员会的监督。
业主或业主大会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。业主或业主委员会对公布的收支账目有异议的，可聘请有资质的中介机构进行审计。
第十六条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
第十七条 电梯及小区公用设施运行所需的电费(不包括二次供水电耗)按实际发生额另行向业主分摊收取。
第十八条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或物业服务支出。
第十九条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等企业应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上述企业委托代收上述费用的，双方应当签订合同，物业管理企业可向委托方收取代办服务费，但不得向业主收取手续等额外费用。
第二十条 物业服务费用可以预收，具体由物业管理企业按照与业主委员会签订的《物业服务合同》所约定的时限向业主、使用人收取；未作约定的，预收期不得超过12个月。
物业服务费自房屋交付使用、购房者(业主)领取钥匙次月起计收。
第二十一条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，逾期不缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费。
第二十二条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的，其它部门和单位不得再向业主、使用人重复收取性质和内容相同的费用。
第二十三条 与住宅小区实施物业管理相关的车辆停泊服务、普通住宅装修装饰垃圾清运的收费，实行政府定价。
车辆停泊服务收费按价格主管部门规定执行。
装修装饰垃圾清运费是指物业管理企业为业主清运房屋装饰过程中产生的装饰垃圾(指定倾倒点)所收取的费用，按房屋面积分档在房屋装饰时收取(具体详见附表三)。
第二十四 违反本办法规定的价格违法行为，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第二十五条 本办法由温州市发展和改革委员会负责解释。
第二十六条 本办法自2005年12月1日起试行。原《温州市物业管理服务收费管理实施办法(修订)》同时废止。
附表一
普通住宅物业服务收费基准价及其浮动幅度
单位：元/平方米建筑面积•月
附表二
普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)
一 级
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项目
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内容与标准
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(一)
基
本
要
求
|
1、 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、 承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、 管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、 有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、 管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、 设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
7、 根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
8、 按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
9、 按合同约定规范使用住房专项维修资金。
10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。
|
|
(二)
房
屋
管
理
|
1、 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、 根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住户专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、 每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、 按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、 小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。
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|
(三)
共用设施设备维修养护
|
1、 对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法由专业部门负责的除外)。
2、 建立共用设施设备档案(设备台账)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、 设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、 对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时维修修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、 载人电梯24小时正常运行.
6、 消防设施设备完好，可随进启用；消防通道畅通。
7、 设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、 小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
9、 路灯、楼道灯完好率不低于95%。
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
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|
(四)
协助维护公共秩序
|
1、 小区主出入口24小时站岗值勤。
2、 对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。
3、 对进出小区的车辆实施证、卡管理上，引导车辆有序通行、停放。
4、 对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
5、 对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
|
|
(五)
保
洁
服
务
|
1、 高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾清洁、无异味。
2、 合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。
3、 小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。
4、 共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
5、 二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
6、 根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
|
|
(六)
绿化养护管理
|
1、 有专业人员实施绿化养护管理。
2、 草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。
3、 花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。
4、 定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、 定期喷洒药物，预防病虫害。
|
二 级
|
项目
|
内容与标准
|
|
(一)
基
本
要
求
|
1、 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、 承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、 管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、 有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、 管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、 公示16小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
7、 根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
8、 按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
9、 合同约定规范使用住房专项维修资金。
10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。
|
|
(二)
房
屋
管
理
|
1、 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、 根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住户专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、 每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、 按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、 小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元(门)、户有明显标志。
|
|
(三)
共用设施设备维修养护
|
1、 对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法由专业部门负责的除外)。
2、 建立共用设施设备档案(设备台账)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、 设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、 对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、 载人电梯早上6点至晚12点正常运行。
6、 消防设施设备完好，可随进启用；消防通道畅通。
7、 设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、 小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
9、 路灯、楼道灯完好率不低于90%。
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
|
|
(四)
协助维护公共秩序
|
1、小区主出入口24小时值勤。
2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次；
3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
|
|
(五)
保
洁
服
务
|
1、 按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。
2、 小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除道路积水、积雪。
3、 区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、 二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
5、 根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
|
|
(六)
绿化养护管理
|
1、 有专业人员实施绿化养护管理。
2、 对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
3、 定期清除绿地杂草、杂物。
4、 适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、 适时喷洒药物，预防病虫害。
|
三 级
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项目
|
内容与标准
|
|
(一)
基
本
要
求
|
1、 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、 承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、 管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、 有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、 管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、 公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。
7、 按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
8、 合同约定规范使用住房专项维修资金。
9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。
|
|
(二)
房
屋
管
理
|
1、 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、 根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住户专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、 每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。
4、 按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、 各组团、栋及单元(门)、户有明显标志。
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(三)
共用设施设备维修养护
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1、 对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法由专业部门负责的除外)。
2、 建立共用设施设备档案(设备台账)，设施设备的运行、检修等记录齐全。
3、 操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、 对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、 载人电梯早上6点至晚12点正常运行。
6、 消防设施设备完好，可随进启用；消防通道畅通。
7、 路灯、楼道灯完好率不低于80%。
8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
|
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(四)
协助维护公共秩序
|
1、小区24小时值勤。
2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次；
3、车辆停放有序。
4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
|
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(五)
保
洁
服
务
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1、 小区设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。
2、 小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度1清扫次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。
3、 区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、 二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
|
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(六)
绿化养护管理
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1、 对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
2、 定期清除绿地杂草、杂物。
3、 预防花草、树木病虫害。
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附表三
温州市物业管理相关服务收费项目与标准
单位： 元/户
|
类别
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住宅
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非住宅
|
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多层
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小高层
|
高层
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最低200元，超出双方协商确定
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装饰垃圾清运费
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60M2以下(含60M2)
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100
|
250
|
250
|
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60 M2—100 M2(含100 M2)
|
150
|
|
100 M2—150M2(含150 M2)
|
200
|
300
|
300
|
|
150M2以上
|
250
|
350
|
350
|
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2008/9/3 10:21:00