广州市住宅小区物业管理节能环保管理规范（讨论稿）

1　范围
本标准规定了广州市住宅小区物业管理服务中，在保证业主（用户）日常生活安全、舒适、方便和对其服务优质的前提下，实施节能环保措施，降低能耗和保护好环境的基本管理要求。
本标准适用于本行政区域内居住建筑类中的住宅物业管理服务中的节能环保活动。
2　规范性引用文件
下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。
建设部CJJ27-2005《城市环境卫生设施设置标准》
建设部建住房［2000］008号《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》
广州市规划局穗规［2002］805号《建筑物分类标准》
中物协［2003］1号《物业管理服务等级标准》
3　定义
3.1　节能，是指加强用能管理，采取技术上可行、经济上合理以及环境和社会可以承受的措施，减少从能源生产到消费各个环节中的损失和浪费，更加有效、合理地利用能源。
3.2　住宅：指依据广州市规划局穗规【2002】805号《建筑物分类标准》<试行>界定的居住建筑类住宅。
3.3　负荷：电力系统中所有用电设备所耗用的功率。
3.4　线损：电能经过输配电设备和线路传送，不可避免地产生的功率损耗和电能损耗.
3.5　线损率：线路损耗的电量（或功率）占输入总电量（或总功率）的百分比。
4　日常管理服务
4.1　建章立制
建立物业管理节能环保制度体系，包括但不限于员工岗位责任制度、岗位考核制度、员工工作程序、工作标准、设备设施台帐、操作规程、维护保养计划、紧急事故处理程序及相关记录表格等。应结合季节、气候等因素，制订符合实际情况的公共设备设施开关控制制度，并做好相应的执行及监控记录。有条件的，建议实施《GB/T24001—2004 IDF ISO14001：2004的环境管理标准》。
4.2　公众服务措施与要求
4.2.1　室内装饰装修管理
在办理住宅室内装饰装修管理登记服务工作中，根据国家有关节能材料相关标准，配合开展节能环保材料和器具的推广。
在室内装饰装修活动中，严格禁止损坏房屋原有节能设施，降低节能效果的行为。不得将建筑垃圾混入生活垃圾，不得将危险废物混入建筑垃圾。应当及时清运施工过程中产生的建筑垃圾，并按照城市人民政府市容环境卫生主管部门的规定处置，防止污染环境。在已竣工交付使用的住宅楼宇内，十二时至十四时、二十二时至次日七时，禁止使用电钻、电锯、电刨、冲击钻等工具从事产生环境噪声污染的室内装修、家具加工等活动。
4.2.2　用能监测
按照物业管理服务规范要求，定期抄录小区用能计量表读数，定时汇总用能状况。发现异常波动，在一个工作日内向供能单位报告。
4.2.3　天面管理
加强天面管理，积极配合政府有关部门实施天面绿化隔热改造，规范业主自发采取的天面绿化隔热行为。保证消防通道畅顺，荷载安全，避免出现排水口堵塞、疏水不畅等现象。
4.2.4　宣传引导
在小区内设置节能环保宣传栏，设置小区公共设施设备环保标识和宣传标语。禁止吸烟的场所，必须设置禁止吸烟标志。
4.2.5　热线电话服务
设置热线服务电话，为小区业主、住户提供大件物品回收、建筑余泥清运等有偿中介服务。
5　建筑物附属设施设备的节能环保管理
5.1　供水设施设备
5.1.1　水泵房管理
确保泵房的通风。采取变频供水系统的水泵房，应符合其控制箱的工作环境温度要求，配置空气调节器的，应调至适宜的工作温度，并可在确保足够工作空间前提下，对机房进行间隔。地面宜铺地砖或涂地板漆，以防止水泥地面粉末对设备设施的损坏，提高设备使用的安全可靠性。
5.1.2　供水设施设备
5.1.2.1　水泵控制箱
按照物业管理服务规范，定期检查仪表、指示灯、开关、电源、电压、电机工作电流、继电器、接触器、所有接线，检查调整水位开关。防止工作异常增加能耗和/或出现水箱溢流现象。
可用浮球阀作缺水停泵的电气控制；采用变频控制器的，可增设缺水停泵装置，以防止水泵空转。
5.1.2.2　生活水泵（含电动机）
按照物业管理服务规范，定期检查水泵进出口阀门、泵内充水与水泵转动情况、轴承润滑或油位情况、水泵有无漏水、水泵进出口压力、水泵与电机运行状况，清洗管道滤网（器）。防止工作异常增加能耗。
5.1.2.3　供水管路与阀门
按照物业管理服务规范，定期检查阀门开关位置、管路接头、压力表；检查管道，清洗滤网；清洁减压阀；检修水龙头；清洁管井、管道与支架。防止工作异常增加能耗，防止阀门磨蚀产生噪音。
定期检查止回阀，防止高位水倒流导致水泵连续运转，增加能耗。
5.1.3　二次供水上、下蓄水池
5.1.3.1　水池管理
水池盖设有密封条、防蚊网并上锁；水池底无杂物堆放；水池附近无污染源，防止产生水质二次污染。
5.1.3.2　水池
按照物业管理服务规范，定期检查水池箱体、人孔盖及盖锁、防蚊网、密封条、管道、进水阀。配合水池清洗工作，检查低水位限制浮球、进水闸阀、放水阀、溢流阀、进水液压阀、水位控制浮球，防止出现水箱溢流现象；每年宜安排进水液压阀解体清洁，池内扶梯除锈，防止产生水质二次污染。
5.1.3.3　水池清洗
按照市政园林部门的清洗程序监督专业清洗单位的操作，控制好排空水量，节约用水；按量使用政府部门规定的消毒药物，减少对环境的污染；排水时注意排水管道畅通与否。
在多层楼宇，可同时安排冲洗楼梯工作，以节约用水；
恢复供水后检查管道、阀门、浮球等设备零件，防止出现水箱溢流现象。
5.1.4　  供水系统应急处理
出现管道爆裂等紧急事件，接报后立即报告供水部门，并于25分钟内到位协助处理。
5.1.5　工作记录
工作记录及时、完整。
5.2　排污设施设备
5.2.1　资料与标识
建立完整的排污设施设备资料档案，绘制设施设备平面图；设施设备标识规范齐全，井、池盖编号清晰。以便于确定具体位置，应对紧急事件处置的需要。
5.2.2　潜水泵
按照物业管理服务规范，定期检查控制箱面仪表、指示灯、开关、电源电压、电机工作电流、接触器、继电器、接线、水位控制浮球，防止工作异常增加能耗；清洗集水井，集水井宜设置防蚊网。
5.2.3　沙井清理
按照物业管理服务规范定期清理。
5.2.4　排水沟清理
按照物业管理服务规范定期清理。
5.2.5　化粪池清理
按照物业管理服务规范定期清理，宜采用车吸方式进行；人工清理者须将污物包装良好，当天运走。
清运过程无漏洒；清理现场即时清洗干净。
5.2.6　管道爆裂、池井溢流应急处理
出现管道爆裂、井池溢流、井池盖缺损等紧急事件，接报30分钟内到位处理。
5.2.7　工作记录
工作记录及时、完整。
5.3　供电设施设备
5.3.1　建章立制
制定供电设施设备管理规定、维护保养办法、应急处理预案等规章制度。
5.3.2　供配电房
控制电房的环境温度。地面宜铺地砖或涂地板漆，以防止水泥地面粉末对设备设施的损坏，提高设备使用的安全可靠性。
5.3.3　高压配电柜
按照物业管理服务规范，定期检查屏面指示灯、开关位置、警告牌、母排温升、继电器、各项运行参数、表针指示、二次接线紧固状况、柜内电缆联接状况，防止工作异常增加能耗。
10KV及以下三相供电电压允许偏差为额定电压的±7％。
高压进线柜输出端到用户输入端的线损率不超过10％。
5.3.4　变压器
根据电网运行电压的变化及时调整变压起的分接开关，避免过压运行。降低变压器损耗。
多台变压器合理分配负荷，每台变压器应在其最佳负荷率附近运行。
改善环境条件，加强通风，降低变压器环境温度（即降低变压器自身运行温度）。
5.3.5　低压配电系统
5.3.5.1　低压配电柜
按照物业管理服务规范，定期检查开关、指示灯、仪表；控制回路的接线情况、接线螺丝和固定螺丝状况，防止工作异常增加能耗。
220V单相供电电压允许偏差为额定电压的＋7％与－10％。
提高功率因数，减少无功电流的传输，通过电容补偿装置，功率因素应提高到0.95。
尽可能保持三相平衡，应经常检查测试供电变压器的三相平衡情况，通过调整单项负荷的接线，变压器的出口处不平衡度应不大于10％；干线与主分支线首端的不平衡度应不大于20％。
努力减少电力谐波,降低线路电能损耗，提高设备利用率。应设置谐波检测点。
5.3.5.2　应急发电机配电屏
按照物业管理服务规范，定期检查各开关、指示灯、仪表,所有接线、触头、螺丝紧固状况，防止工作异常增加能耗，降低效率。
5.3.6　应急发电机系统
5.3.6.1　应急发电机
按照蓄电池使用要求定期检查电解液高度、各连接部位和极板情况；测量蓄电池电压、比重；清洁蓄电池表面；定期充放电。
蓄电池废弃时宜交由相应的部门回收处理。
5.3.6.2　柴油机
做好剩余柴油、废弃机油、冷却水及排烟的环保处理工作。按照物业管理服务规范，检查烟道或烟囱的密闭状况，防止产生污染；检查消烟除尘装置水位、柴油机冷却水箱、冷却塔水位，柴油机油箱、储油箱，防止溢流和渗漏现象。
排放的噪声对周围环境造成影响的，应配置防治环境噪声污染的设施，使排放的噪声符合城市区域环境噪声标准。
5.3.7　楼层配电房
按照物业管理服务规范，定期检查指示灯、电源、电压、电流；检查接触器、继电器，检查接地线、接线螺丝紧固状况，检查开关、线路的温度，防止工作异常增加能耗。
5.3.8　路灯、梯灯管理
按照物业管理服务规范，定期检查路灯、梯灯。更换宜采用适用的节能灯具；条件许可时，内走道、梯灯可采用声控或红外线自动开关。
5.3.9　工作记录
工作记录及时、完整。
5.4　电梯设施设备
5.4.1　建章立制
制定电梯设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度等规章制度。
5.4.2　电梯机房
保证机房通风，按照规范保持电梯控制箱的工作环境温度，配置空气调节器的，应调至适宜的工作温度，并可在确保足够工作空间前提下，对机房进行间隔。地面宜铺地砖或涂地板漆，以防止水泥地面粉末对设备设施的损坏，提高设备使用的安全可靠性。
5.4.3　电梯运行与维护
按照物业管理服务规范执行电梯运行制度；电梯可并联运行功能，减少无功使用消耗；非高峰期可调整电梯运行的台次和时间，但每栋住宅楼至少应有一部电梯24小时运行。
按照物业管理服务规范，定期检查控制箱温度、箱顶再生电阻器、各开关、指示灯、接触器、继电器、散热风机情况，防止工作异常增加能耗。
委托给电梯专业公司保养的电梯，应监管电梯公司的维保质量，检查曳引机齿轮箱、导轨降的润滑情况，防止机械磨损增加能耗。
5.4.4　工作记录
工作记录及时、完整。
5.5　消防设施
5.5.1　建章立制
制定消防设施设备管理规定、维护保养办法等规章制度。
5.5.2　消防设施
5.5.2.1　智能型消防报警系统
按照物业管理服务规范，定期检查控制箱和联动柜的仪表、指示灯、开关、线路连接情况，防止工作异常增加能耗。
5.5.2.2　消防水泵、喷淋水泵控制箱
按照物业管理服务规范，定期检查仪表、指示灯、开关、电源、电压；检查泵体、阀门、压力表；检查清洁继电器、接触器；检查线路和接地线，防止工作异常增加能耗。
5.5.2.3　消防水泵、喷淋水泵、恒压泵（含电动机）
按照物业管理服务规范，定期检查检查阀门、水泵有无漏水。检查水泵、电机的温度，电机工作电流，恒压泵润滑情况，防止工作异常增加能耗，避免产生噪音。
5.5.2.4　消防水、喷淋水管路、阀门、消防栓箱
按照物业管理服务规范，定期检查管路阀门、水压、管路接头，防止工作异常增加能耗，防止阀门磨蚀产生噪音。检查消防栓箱内的（室内栓口、卷盘水枪嘴、阀门）喷淋系统的湿式报警阀、水力警铃，管网放水试验阀等部位，杜绝跑、冒、滴、漏现象。
对于时间较久（8年以上）的物业，应检测地下消防管网是否泄漏。
5.5.2.5　防火卷帘（含电动机、控制箱）
按照物业管理服务规范，定期检查控制箱面仪表、指示灯、开关、电源、电压；检查继电器、接触器、接线、接地线，防止工作异常增加能耗。
5.5.2.6　疏散指示灯
按照物业管理服务规范，定期检查指示灯；检查干电池效能；检查接线情况；检查接地状况，防止工作异常增加能耗。
干电池废弃时宜交由相应的部门回收处理。
5.5.2.7　正压风机
按照物业管理服务规范，定期检查控制箱面仪表、指示灯、开关、电源、电压；检查继电器、接触器、连线、接地线；检查正压风机试运行时电机电流情况；检查机械连接状况；检查风机、电机轴承润滑情况，防止工作异常增加能耗，避免产生噪音。
5.5.3　气体自动灭火系统
按照物业管理服务规范，定期检查各种阀门、管道，防止气体泄漏污染环境，甚至危及人身安全。
5.5.4　工作记录
工作记录及时、完整。
5.6　园林绿化设施
5.6.1　建章立制
制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度。
5.6.2　设施维护
按照物业管理服务规范，定期淋水、施肥、修剪及进行病虫害防治，宜根据天气等自然状况调整用水及施肥频率、数量与周期。
施肥、用药宜采用环保型用品。禁止绿地内焚烧物料的行为，修剪的绿化垃圾可通过粉碎等手段，作为有机肥料实现循环使用。
5.6.3　工作记录
工作记录及时、完整。
5.7　会所
严格执行广州市公共场所空调温度不得低于26℃的规定。
做好能源消耗统计分析。发现能耗大的异常现象应采取措施予以纠正。
5.8　道路设施
5.8.1　建章立制
制定道路管理规定、维护保养办法等规章制度。
5.8.2　道路
按照物业管理服务规范，处理路面、井盖等异常情况，修补破损的路面，对松动的井盖加装垫块，避免噪音扰民。
5.8.3　工作记录
工作记录及时、完整。
5.9　车场车库
5.9.1　建章立制
制定车场车库管理规定、维护保养办法等规章制度。
5.9.2　车场车库管理
通道顺畅，标志齐全；禁鸣喇叭及限速行驶，禁止车辆维修保养及试刹车行为，避免产生污染；
车位周边设置有绿篱的，车辆停放时车尾不宜朝向绿篱，以减少车辆尾气对绿篱的破坏。
5.9.3　地下车库设施养护
5.9.3.1　照明设施
按照物业管理服务规范，定期检查空气开关、电线线路、灯具，防止工作异常增加能耗。更换时宜采用节能灯具。
5.9.3.2　排风机    
按照物业管理服务规范，定期检查仪表、指示灯、开关，检查继电器、接触器、所有线路；检查电机风机轴承润滑情况，防止工作异常增加能耗，避免产生噪音。
5.9.4　工作记录
工作记录及时、完整。
6　环境卫生管理
6.1　建章立制
制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、防疫应急预案等规章制度。
6.2　资料
建立完整的卫生设施资料档案；绘制卫生设施配置图，设施设备标识规范清晰齐全。
6.3　垃圾收集容器设置
按照有关规范设置垃圾桶、果皮箱，条件许可时，可设置垃圾分类回收和电池回收器具，对于业主饲养动物较多的小区，宜设置专用的动物粪便排放、收集点。
6.4　卫生维护
按照物业管理服务规范，维护小区的卫生环境。人口集中地区和公共场所的清扫保洁作业，应采取防治尘污染的措施。
定期清倒、清洗果皮箱、运输用大垃圾桶、楼层用小垃圾桶。清洁、消毒垃圾桶房、垃圾中转站，运输用手推车定期翻新油漆。垃圾日产日清，垃圾袋装率、收集率达标；运于指定地点，收运过程无洒漏，避免形成二次污染。
6.5　灭虫除害消毒
按照物业管理服务规范，定期对沟、渠、井喷洒药物灭蚊虫，放置灭鼠药物；视防疫需要喷洒消毒药物。宜采用符合环保要求的药品。
6.6　污水处理
按照物业管理服务规范定期检查污水处理系统，防止污水溢出影响环境。小区与市政的排污管网应保持畅通。
定期将经过处理的污水取样送市有关部门检验，不合格不排放。
6.7　应急处理
根据政府指令随时启动应急预案。
6.8　工作记录
工作记录及时、完整。