哈尔滨市物业管理条例（征求意见稿）

第一章   总则

    第一条  为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律法规，结合我市实际，制定本条例。

    第二条  本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

    第三条  本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

    本条例所称业主，是指房屋的所有权人，即房屋所有权证登记的权利人。

    本条例所称物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

    第四条  提倡业主通过公开、公平、公正的市场机制选择物业服务企业。

    第五条  鼓励和扶持物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步，降低管理服务成本，提高管理服务水平。

    第六条  市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作部门，组织实施本条例。

    区、县（市）物业管理行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

    建设、规划、公安、城管、环保、物价、工商、财政、税务、民政、卫生、质量技术监督、供热、供水、排水、供电、供气、有线电视、通讯等有关行政管理部门和单位，按照各自职责配合实施本条例。

    街道办事处、乡镇人民政府应当协助做好物业管理工作。

    第七条  市物业管理协会是行业自律组织，应当加强行业建设，建立行业服务、协调、激励和惩戒等机制，促进物业管理科学、规范、和谐发展。

第二章   业主及业主大会

    第八条  业主在物业管理活动中，享有下列权利：

    （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；
　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
　　（六）监督业主委员会的工作；
　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
　　（十）法律、法规规定的其他权利。

    第九条  业主在物业管理活动中，履行下列义务：

    （一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
　　（五）按时交纳物业服务费用；
　　（六）法律、法规规定的其他义务。

    第十条  物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和

    使用人约定，但不得违反法律、法规、规章和管理规约的有关规定。

    物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

    第十一条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

    业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

    一个物业管理区域成立一个业主大会。

    第十二条  物业管理区域由区、县物业管理行政主管部门考虑下列因素划分：

    （一）业主共用供水、排水、供电、供热、消防等设施设备；

    （二）属于一个自然街坊或者封闭小区；

    （三）与社区居民委员会设置大体相适应。

    第十三条  一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者首个房屋出售并交付使用满2年的，应当召开首次业主大会会议。

    只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

    成立业主大会、选举产生业主委员会，应当在物业所在地区、县物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的指导下进行。

    第十四条  具备召开首次业主大会条件的，建设单位或者业主代表应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府街道通知后30日内，会同物业所在地区、县房产行政主管部门组建业主大会筹备组。
    筹备组由业主代表、街道办事处、乡镇人民政府和建设单位所派人员组成。参加筹备组的业主代表由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐产生。
    筹备组组建后7日内，街道办事处、乡镇人民政府应当在物业管理区域内书面公告筹备组成员名单；建设单位应当向筹备组提供业主花名、物业建筑面积、物业出售交付时间等必要的资料。
    筹备组按照《业主大会规程》有关规定组织召开首次业主大会会议。

    第十五条  住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按套计算，有单独房屋产权证的一套计一票。非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按物业建筑面积计算，不超过100平方米有单独房屋产权证的计一票；超过100平方米的，每超过100平方米再计一票。

    第十六条 首次业主大会应当在区、县物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的指导下制定业主大会议事规则。

    业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权决定办法，业主委员会的组成，委员的资格、任期、改选、罢免，经费筹集、使用、管理等事项作出约定。

    第十七条 业主大会依照有关法律、法规、规章的规定和业主大会议事规则开展活动。

    业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员的资格、任期、罢免等事项作出约定。

    房产行政主管部门应当对业主大会议事规则的制定进行指导。

    第十八条  业主大会履行以下职责：

    （一）制定和修改业主大会议事规则；
　　（二）制定和修改管理规约；
　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
　　（四）选聘和解聘物业服务企业；
　　（五）筹集和使用专项维修资金；
　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

    第十九条  业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持1/2以上投票权的业主参加。

    业主可以委托代理人参加业主大会会议，受委托人应当出具书面委托书。

    业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改管理规约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业服务企业、专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

    业主大会的决定对物业管理区域内全体业主具有约束力。

    第二十条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。

    业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

    第二十一条  召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

    住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的社区居民委员会。

    业主委员会应当做好业主大会会议记录。

    第二十二条  业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

    （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
    （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
    （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
    （四）监督管理规约的实施；
     (五)协调业主之间、业主与物业服务企业之间的物业管理相关事宜；
    （六）业主大会赋予的其他职责。

    第二十三条  业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主担当；但不得同时在所聘物业服务企业中任职。业主委员会应当由3人以上单数委员组成，具体人数由业主大会确定。

    业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

    第二十四条  业主委员会委员不得有下列行为：
   （一）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；
   （二）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业；
   （三）收受可能妨碍公正履行职务的其他利益。
    第二十五条  业主委员会委员有下列情形之一时，经业主委员会会议通过后中止其委员职务，并提请下次业主大会会议审议决定：
   （一）不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正；
   （二）一年内三次无故缺席业主委员会会议；
   （三）违反本条例第二十四条规定；
   （四）其他原因不宜担任业主委员会委员。
    业主委员会中止委员职务时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。
    第二十六条  业主委员会委员、候补委员有下列情形之一时，其委员、候补委员职务自行终止：
   （一）不再是本物业管理区域的业主；
   （二）因疾病或者其他原因丧失工作能力；
   （三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈；
   （四）本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业及其下属单位任职；
   （五）被人民法院判处刑罚。
    第二十七条  业主委员会委员缺员，全体候补委员递补为委员后，仍缺员超过百分之四十的，应当召开业主大会会议增补。
    第二十八条  业主委员会有下列情形之一的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期未改正的，由区、县物业管理行政主管部门决定予以解散：
   （一）违反法律、法规规定，严重侵害业主合法权益；
   （二）违反法律、法规规定，严重影响社区安定及公共秩序；
   （三）不按规定履行业主委员会职责，情节严重。
    区、县物业管理行政主管部门解散业主委员会的，应当通知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府依法组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。
    第二十九条  业主委员会委员职务终止时，经业主委员会决定，从候补委员中按照得票多少依次递补，并在本物业管理区域内公告。
    第三十条  未能依法选举产生业主委员会，或者业主委员会集体辞职的，经区、县物业管理行政主管部门确认后，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及时组织召集业主大会会议，选举产生业主委员会。
    第三十一条  除业主委员会和街道办事处外，任何单位和个人不得召集业主大会会议。
    业主委员会和街道办事处召开业主大会会议时，物业服务企业、物业使用人以及相关单位应当予以协助。
    第三十二条  业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

    业主委员会依法刻制业主大会、业主委员会印章后，应当在十五日内报区主管部门备案。
    业主委员会应当制定业主大会、业主委员会印章使用管理规定和档案管理规定，并建立活动档案供业主查询。

    第三十三条  管理规约应当对下列主要事项作出约定：

    （一）建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理；

    （二）建筑物及其附属设施的专项维修资金的筹集、使用方案；

    （三）共有部分的经营与收益分配；

    （四）业主的其他权利与义务；

    （五）违反规约应当承担的责任。

    管理规约自业主大会表决通过之日起生效，管理规约对全体业主具有约束力。

    第三十四条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

    第三十五条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

    在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

    住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。

    第三十六条  物业管理活动出现矛盾纠纷，业主正常生活秩序受到影响的，由街道办事处、乡镇人民政府组织社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会等相关单位召开联席会议，共同协商解决。

第三章  物业服务企业

    第三十七条  物业服务企业应当具有独立的法人资格，并取得资质证书后，方可从事物业管理活动。

    物业服务企业办理资质，应当向市房产行政主管部门提出申请。经市房产行政主管部门审查，符合条件的，按照有关规定核发资质证书。

    从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

    第三十八条  物业服务企业享有以下权利：

    （一）依照有关规定和物业服务合同，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护管理区域内的环境卫生和秩序；

    （二）依照物业服务合同收取物业服务费用；

    （三）制止违反物业管理规定和管理规约的行为；

    （四）法律、法规规定的其他权利。

    第三十九条  物业服务企业应当履行以下义务：

    (一)履行物业服务合同，提供物业管理服务；

    (二)接受业主、业主大会和业主委员会的监督；

    (三)接受房产行政主管部门的监督管理；

    (四)对物业管理区域内发生的突发性事件及时报告有关管理部门，并协助处理；

    (五)遵守有关法律、法规和规章的规定。

    第四十条  物业服务企业应当按照资质等级从事物业管理活动。

    第四十一条   外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动的，应当在市房产行政主管部门备案。未办理备案手续的，由市房产行政主管部门责令限期备案，并予以通报。

第四章  前期物业管理

    第四十二条    建设单位在销售物业前，应当选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理，并与其签订前期物业服务合同。

    建设单位在于物业买受人签订物业买卖合同时，应当明确约定前期物业服务内容、服务费用、物业保修范围和时限、违约责任等物业管理具体事项。

    前期物业服务合同在期限届满或者到业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。

    第四十三条   住宅物业的建设单位，应当通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。但投标人少于3个或者建筑面积不超过3万平方米的，经物业所在地房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。

    第四十四条  建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

    建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

    第四十五条  新建物业的水、电、气计量装置应当实行按户计量，共有部分、共用设施设备独立设表计量。

    第四十六条  新建物业，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

    规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

    新建物业的机动车停放库（位）与住户数的最低比例标准，由市规划部门制定。

    第四十七条  建设单位应当在新建物业综合验收合格之后，同物业管理企业办理物业管理承接验收。

    物业服务企业承接物业时，应当按照有关规定和技术规范，对物业共用部位、共用设施设备及其他有关事项进行查验。

    物业管理承接验收应当在物业所在地区、县房产行政主管部门的监督下进行。

    第四十八条  建设单位向物业服务企业移交物业时，应当同时提供下列资料：

    （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工综合验收资料；

    （二）设施、设备的安装、使用和维护保养技术资料；

    （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

    （四）物业管理所必需的其他资料。

    第四十九条  业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，开发建设单位不得出售或转让。

    第五十条  建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

    第五十一条  建设单位应当按照总建筑面积0.3%的比例提供物业管理区域必要的物业管理用房，但最低不少于80平方米。

    物业管理用房产权归全体业主所有，由物业服务企业和业主委员会共同使用，其中10—15%的比例用于业主委员会办公使用。

    未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第五章  物业管理服务

    第五十二条  一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。

    第五十三条  物业服务企业从事物业管理服务，应当与委托方签订物业服务合同，载明下列主要内容：

    （一）  委托方与被委托方的名称、住所；

    （二）  物业管理区域的范围和物业管理项目名称；

    （三）  物业服务内容；

    （四）  物业服务标准；

    （五）  物业服务费用；

    （六）  物业服务期限；

    （七）  物业管理用房的配置；

    （八）  专项维修资金的使用；

    （九）  违约责任；

    （十）  合同终止和解除的约定；

    （十一）当事人双方约定的其他事项。

    第五十四条  物业服务具体内容由物业服务合同约定，应当主要包括下列内容：

    (一)物业共用部位、共用设施设备的维护和管理；

    (二)保洁服务；

    (三)绿化管理服务；

    (四)物业管理区域内公共秩序维护；

    (五)物业管理资料的管理；

   （六）其他委托事项。

    物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

    第五十五条  物业服务企业应当自物业服务合同生效之日起30日内，将物业服务合同报物业所在地房产行政主管部门及工商行政管理部门备案。

    物业服务合同期满或者确需提前解除合同的，应当在合同期满或者解除合同前60日通知对方，由委托方在合同期满或者解除合同前确定新聘用的物业服务企业。

    第五十六条  有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出：

    （一）物业服务合同依法、依约解除；

    （二）物业服务合同期满未续约；

    （三）法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形。

    第五十七条  物业服务企业应当在物业服务合同终止或者解除后的10日内，向业主委员会办理下列事项：

    （一）预收的物业服务费用；

    （二）全部物业档案资料；

    （三）物业管理用房、场地和其他财物。

    第五十八条  业主委员会与新选聘的物业服务企业签订物业服务合同时，应当办理物业承接验收手续，同时移交有关资料。

    第五十九条  物业服务企业进行物业管理服务，应当遵守下列规定：

    （一）  按照有关规定的技术标准和操作规范实施管理服务；

    （二）明示物业共用部位、共用设施设备使用的方法、要求及注意事项；

    （三）定期对物业共用部位、共用设施设备进行养护；

    （四）物业共用部位、共用设施设备损坏时，及时采取保护措施，并按照物业服务合同的约定进行维修；

    （五）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；

    （六）做好物业维修、更新及其费用收支记录，定期公布物业服务费用的收支情况；

    （七）妥善保管物业档案资料；

    （八）定期听取业主大会、业主的意见和建议，改进和完善管理服务；

    （九）及时劝阻和制止业主违反本条例和管理规约的行为；

    （十）做好物业服务合同约定的其他管理服务事项。

    第六十条  物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

    第六十一条  物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

    第六十二条  物业服务费用应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

    物业服务收费应当实行政府指导价或者市场调节价，具体收费项目、标准和方式按照国家和省有关物业服务收费办法执行。

    市价格行政主管部门会同房产行政主管部门制定指导价时应当按质论价、分等计价，按照物业服务范围、项目、要求确定各级各类物业服务收费标准，报市政府批准后实施。

    物业管理企业应当实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

    第六十三条  物业服务费用由物业服务企业向业主直接收取。业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

    第六十四条  前期物业服务合同生效之日至房屋买卖合同约定交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。房屋买卖合同约定交付之日的次月起发生的物业服务费用，由业主承担。

    预收的物业服务费用不得超过12个月。

    物业管理区域内已竣工但尚未出售或者因建设单位原因未按房屋买卖合同约定交付时间交付给物业买受人的，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

    第六十五条  物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

    物业服务企业接受委托代收前款费用的，委托费用由委托双方自行约定，不得向业主收取手续费等额外费用。

    第六十六条  业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中发生纠纷时，可以向区、县房产行政主管部门投诉。

    区、县房产行政主管部门接到物业管理纠纷投诉后，对属于本部门职责范围内的，应当及时调查、核实、及时处理，并将处理意见回复投诉人；对属于其他部门职责范围的，应当告知投诉人。

第六章  物业的使用和维修

    第六十七条  业主、物业使用人应当遵守法律、法规的规定，安全合理使用物业，不得损害公共利益和他人合法权益。

    第六十八条    物业使用中禁止下列行为：

    （一）破坏房屋承重结构、主体结构；

    （二） 损坏或者擅自占用物业共有部位、共用设施设备，移动共用设备；

    （三）破坏房屋外观；

    （四）违法搭建建筑物、构筑物；

    （五）擅自改变物业的使用性质；

    （六）侵占绿地，损毁花草树木；

    （七）随意停放车辆；

    （八）随意堆放、倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

    （九）违反规定放置易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声；

    （十）擅自设置摊点；

    （十一）法律、法规、规章禁止的其他行为。

    第六十九条  业主、使用人应当按照房屋所有权证载明的用途使用住宅，不得擅自改变用途。确需改变用途的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意；并依法经规划、国土、卫生、环保、消防等行政主管部门审批。

    第七十条  物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

    确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论通过后，并依法办理有关手续。

    第七十一条  业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。按照法律、法规的规定需要办理有关审批手续的，办理后方可进行。

    物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

    业主应当与物业服务企业就房屋装饰装修中的废弃物的清运、处置和共用部位、共用设施设备损坏赔偿等有关事项签订协议。

    物业服务企业发现业主、使用人在房屋装饰装修中出现违反法律、法规、规章或者业主公约的行为，应当依据有关规定或者约定予以劝阻制止；对拒不改正的，应当及时报告业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

    第七十二条  发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织维修、更新或者采取应急措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关业主承担。

    第七十三条  业主对设置于房屋内部的共用设备负有监管责任。

    业主应当配合物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备实施维修养护。

    第七十四条  房屋自用部位、自用设备保修期满后的维修养护由业主自行负责，业主委托物业服务企业对自用部位、自用设备进行维修养护的，服务费用由双方约定。

    第七十五条  任何单位或者个人不得随意占用物业管理区域内的道路或者场地停放机动车辆。在不影响通行、消防和安全的前提下，确需占用道路或者场地停放机动车辆的，应当征得业主大会的同意。

    占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

    业主占用道路、场地停放机动车辆的，应当交纳场地占用费。所得收益主要用于共用设施设备的维修养护，也可以按照业主大会的决定使用。

    对车辆停放有保管要求的，由车主或者车辆使用人与物业服务企业另行签订保管合同。

    第七十六条  供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

    前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当事先同物业服务企业达成协议，并及时恢复原状；造成损失的，应当予以赔偿。

    第七十七条  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

    第七十八条  住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照有关规定交纳专项维修资金。

    专项维修资金属业主所有，专户存储，专项用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

    专项维修资金的收取、使用、管理办法由市政府另行制定。

    第七十九条  对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和安全使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

    有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第七章    法律责任

    第八十条  建设单位违反本条例的，由区、县级以上物业管理行政主管部门按照下列规定处罚：

    (一)未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，给予警告，可并处3万以上10万元以下的罚款。      

    (二)未办理或者未按规定标准办理物业承接验收的，责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款。

    (三)不移交有关资料的，责令限期改正；逾期仍未移交有关材料的，予以通报，并处1万元以上10万元以下的罚款。

    (四)将属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权出售或转让他人的，责令限期改正，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

    (五)未配置必要的物业管理服务用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

    第八十一条  物业服务企业违反本条例的，由区、县级以上物业管理行政主管部门按照下列规定处罚：

    (一)未取得资质证书擅自从事物业管理经营活动的，责令停止违法经营活动，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

    (二)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

    (三)未办理进市备案手续擅自从事物业管理经营活动的，责令备案，并处1元以上5万元以下的罚款。

    (四)擅自改变物业管理用房用途的，责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

    (五)不移交预收物业管理费用、档案资料和物业管理用房的，责令限期改正；逾期仍不移交的，予以通报，并处1万元以上10万元以下的罚款。

    (六)将物业管理区域内的整项服务业务委托他人的，责令限期改正，并处委托合同价款30%以上50%以下的罚款，降低资质等级；情节严重的吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

    第八十二条  违反本条例擅自占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备、擅自移动共用设备的，由区、县级以上物业管理行政主管部门予以警告，责令限期改正；情节严重的，个人处1000元以上1万元以下罚款，单位处5万元以上10万元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

    第八十三条  违反本条例有下列行为之一的，由区、县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

    (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

    (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

    (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

    个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

    第八十四条   物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，业主大会可以决定解除物业服务合同，由物业服务企业承担违约或者赔偿责任。
    违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，并按照合同约定承担相应的违约责任；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

    第八十五条  业主违反本条例阻挠物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备实施维修养护的，由区、县级以上物业管理行政主管部门予以警告，责令限期改正，并可处1000元以上1万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

    第八十六条  业主大会及业主委员会作出的决定违反法律法规或者侵害社会公共利益的，由区、县级以上物业管理行政主管部门级责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

    第八十七条  业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

    第八十八条  违反本条例其他有关规定的，由相应行政管理部门根据有关法律、法规的规定予以处罚。

    第八十九条  区、县级以上物业管理行政主管部门工作人员应当依法履行职责，不得玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。

    违反本条例前款规定的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章  附则

    第九十条  本条例中一些专业用语的含义：

    （一）共用部位，是指单幢楼宇，由业主、使用人共同使用的门厅、单元门、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位；

    （二）共用设施设备，是指物业管理区域内或单幢楼宇，由业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、锅炉及其附属设备管网、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具、道路、绿地、停车场（库）、照明路灯、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；

    （三）房屋承重结构，是指房屋的基础、内外承重墙体、梁柱、楼板、屋顶等。

    第九十一条  本条例自   年    月    日起施行，2004年4月23日哈尔滨市第十二届人民代表大会常务委员会第八次会议通过的《哈尔滨市物业管理规定》同时废止。