铜陵市物业管理办法实施细则

关于印发《铜陵市物业管理办法实施细则》的通知

铜房[2006]58

市各机关、企事业单位：

    根据《铜陵市物业管理办法》，我们制定了《铜陵市物业管理办法实施细则》，现印发给你们，请遵照执行。

铜陵市房地产管理局

二OO六年十二月六日

铜陵市物业管理办法实施细则

根据《铜陵市物业管理办法》，制定本实施细则。

一、物业管理范围

（一）物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序活动。

（二）凡属“共用部位”和“共用设施设备”的物业，都应属物业管理范围：

1、“共用部位”是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；

2、“共用设施设备”是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。

3、业主与物业管理企业约定的其他事项。

二、物业管理企业

物业管理企业须经市房地产管理局资质审查，取得《物业管理企业资质证书》，方可从事住宅区物业管理业务。

物业管理企业资质实行等级制，其管理办法另行制定。

（一）物业管理企业的权利：

1、物业管理企业应当根据有关法规，结合实际情况，制定物业区域管理办法；

2、依照物业管理服务合同和管理办法对物业区域实施管理；

3、依照物业服务合同和有关规定收取管理费用；

4、有权制止违反规章制度的行为；

5、有权要求为玉委员会协助管理；

6、有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务；

7、可以实行多种经营，以其收益补充物业区域管理经费；

8、其他有关物业管理的权利。

（二）物业管理企业的义务：

1、履行物业服务合同，依法经营；

2、接受业主委员佬物业区域内业主和使用人的监督；

3、重大的管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员认可；

4、接受市房地产管理局和有关行政主管部门及物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）的监督指导；

5、建立和健全各项规章制度，加强员工的教育培训，不断提高管理水平和服务质量；

6、其他应该承担的义务。

三、业主

房屋的所有权人为业主。

（一）业主在物业管理活动中，享有下列权利：

1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

4、参加业主大会会议，行使投票权；

5、推选业主委员会委员，并享有被选举权；

6、监督业主委员会的工作；

7、监督物业管理企业履行物业服务合同；

8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

10、法律、法规规定的基本其他权利；

（二）业主在物业管理活动中，履行下列义务：

1、遵守业主公约、业主大会议事规则；

2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

3、执行业主大会的决定 和业主大会授权业主委员会作出的决定；

4、按照国家有关规定交纳专项维修资金；

5、按时交纳物业服务费用；

6、法律、法规规定的其他义务。

四、业主大会

物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，应履行以下职责：

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员、监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业管理企业；

（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

五、业主委员会

业主委员会是业主大会的执行机构，应履行以下职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

（四）监督业主公约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

六、物业建设单位

物业建设单位在前期物业管理中应履行以下责任：

（一）物业建设单位在销售物业前，应当通过招投标的方式选聘物业管理企业实施前期物业管理。经市房地产管理局批准，也可以采用协议方式选聘物业管理企业。物业建设单位（招标人）应依法组织实施前期物业管理招标工作。

（二）物业建设单位在销售物业之前，应当依照市房地产局公布的业主临时公约示范文本，制定业主临时公约。业方临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。

（三）物业建设新人新事民物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业管理企业、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式、起始时间和物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备等内容。

（四）在规划、设计房地产项目时，应当统筹规划、合理布局共用配套设施和物业管理服务设施，物业建设单位不得擅自变更物业管理用房。

物业建设单位销售物业时，应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备予以公示，并向物业买受人提供书面公示材料。办理物业承接验收手续时，建设单位应当在市房地产管理局的监督下，向物业管理企业移交物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料。物业管理企业应将移交结果向全体业主公示。业主大会成立后，移交业主委员会。

（五）物业建设单位在办理预售许可证时，向市房地产管理局提供下列备案材料：

1、业主临时公约；

2、前期物业服务合同（包括物业企业、房屋内容、服务标准、收费标准等）：

3、小区（组团）详规及规划审批意见书；

4、按规划要求建设的公共建筑和物业管理用房及摊入商品房建设成本的物业共用部位、共用设施设备等配套明细表；

（六）物业建设单位对正在建设阶段的物业应要求物业管理企业进行前期介入。前期物业服务合同生效之日至物业交付物业管理企业前期介入费用，由建设单位承担。具体标准由市房产管理局另行制定。

（七）物业管理区域内物业竣工验收合格并交付使用后，建设单位应当按国家规定的保修期限和保修范围，承担物业保修责任。物业建设单位应就保修范围和保修期限与物业买受人在物业买卖合同中约定。

保修期限自物业竣工验收合格并交付之日起计算至保修期满止。

保修期限满时，建设单位应当就保修事项征求业主意见由业主委员会出具书面监督报告。

物业建设单位提出的物业工程质量保修金，应当专户存储、专项用于物业保修期内的维修，并接受业主和业主委员会的监督。物业工程质量保修金提取比例与管理使用办法，由市房地产管理局另行制定。

七、区（县）政府、街道办事处（乡镇政府）、社区居委会

（一）区（县）政府应当按照《铜陵市物业管理办法》规定的职责，确定专门部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

（二）区（县）物业管理行政主管部门的主要职责是：具体指导业主筹备成立业主大会；督促业主委员会按规定及时召开业主大会临时会议；对业主大会的决定、业主公约、业主大会议事规则违反法律、法规的，责令限期改正或者予以撤销，并通告全体业主；督促业主委员会逾期换届；按照《铜陵市业主大会规程》的规定，对业委员会进行审查备案，并及时签署备案意见报送市房地产管理局备案。

（三）街道办事处（乡镇政府）应当协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督，协调物业管理与社区建设之间的关系。

（四）居民委员会、村民委员会应当支持和配合物业管理企业开展物业管理活动，做好社区管理、社区服务和物业管理工作。

八、行业主管及相关部门

（一）市房地产管理局是全市物业管理行业管理部门，应当履行以下职责：

1、根据国家和省法律法规，结合本市实际，制定全市物业管理各项规章制度，加强行业指导，开展行业培训，宣传行业政策、法规、规章，规范物业管理活动行为，促进物业管理行业发展。

2、建立投诉受理制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物定管理活动中的投诉在规定时间内进行调查、处理、并将调查或者处理结果答复投诉人；属于其它部门职责的应当场告知投诉人向有关部门投诉。

3、制定物业工程质量保修金的提取和管理使用办法，规范建设单位承担保修责任的行为。

4、加强物业专项维修资金和制定专项维修资金的使用和管理办法。按照“专户存储、统一管理、按幢设账、核算到户”的原则，逐步建立账户卡制度和查询制度。

（二）市政府其它相关部门应当依照各自的职责分工，密切配合，做好物业管理活动的管理和监督工作。对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面的法律、法规规定的行为，接到举报后，应当依法对违法行为予以制止或依法处理。

九、附则

（一）本细则发布前已实施物业管理的住宅区应当按照《铜陵市物业管理办法》及本细则规定进行规范。

（二）本细则施行前已验收交付使用的住宅小区，尚未实行物业管理的，按照《铜陵市物业管理办法》及本细则规定逐步实施物业管理。

（三）违反本细则规定的，由市房地产管理局按照《铜陵市物业管理办法》及有关规定予以处罚。

（四）下列“自用设备”和“自用部位”不属于物业管理范围，应由业主管理维护：

1、“自用设备”是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的门窗、卫生洁具及水、电、气户表以内管线等设施；

2、“自用部位”是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的部分（包括一楼房屋业主自用的天井、庭院等）；

（五）本细则由市房地产管理局负责解释。与《铜陵市物业管理办法》同步实施，过去规定与本细则不一致的同时废止。