关于乌鲁木齐市住宅小区物业管理服务收费核定办法的通知

乌鲁木齐市发展计划委员会文件

乌市计价房[2003] 41号

各物业公司：

    为规范乌鲁木齐市住宅小区物业管理服务收费行为，维护消费者合法权益，促进物业管理服务向社会化、专业化、规范化方向发展，使物业管理服务收费质价相符，并根据《乌鲁木齐市物业管理条例》（2003年3月28日自治区十届人大常委会二次会议通过）“第四十一条  物业管理公共收费实行政府指导价。指导价由价格行政管理部门会同物业行政管理部门按业主的房屋建筑面积确定。”的规定，决定对乌鲁木齐市居民住宅小区的物业服务收费实行按房屋的建筑面积、按质定价、动态和量化管理，具体规定如下：

    一、根据自治区物价局、建设厅新价非字（1996）100号文发布的《新疆维吾尔自治区城市住宅小区物业管理服务收费暂行规定》中的小区综合服务内容，制定了《乌鲁木齐市住宅小区物业管理服务内容及评定标准》（以下简称《评定标准》，具体见附件一）。

    二、政府价格主管部门，按照价格管理权限，会同建设行政主管部门及专家评委等组成评定组，在小区业主委员会、住户代表的配合下，对服务水平达到《乌鲁木齐市住宅小区物业服务内容及评定标准》的要求，并由物业公司提出申请的住宅小区，根据其物业管理的实际情况逐项考核打分，按其实获总分值并结合业主委员会回访资料综合平衡后，分别确定各小区物业服务收费等级及其相应的物业收费标准。

    三、等级标准。95分以上（包括95分）为一级，95分以下至90分（包括90分）为二级，90分以下至80分（包括80分）为三级，80分以下至70分（包括70分）为四级，70分以下至60分（包括60分）为五级，达不到60分的不得收取综合服务费。

    四、综合服务费标准按建筑面积和收费等级进行分类，具体标准见附表。

    五、对经建设行政主管部门评定为国家级、自治区级及市级物业管理“优秀小区”的，有效期内可在规定的收费等级标准基础上另行加价，加价幅度分别为：国家级示范住宅小区20%，国家级优秀住宅小区15%，自治区级优秀住宅小区10%，市级优秀住宅小区5%，有效期满后即行取消加价幅度。

    六、收费等级实行动态化管理，每年由政府价格主管部门会同建设行政主管部门进行复审，逐项检查并回访业主，根据复审结果及业主平时投诉情况，对服务质量下降的将降低其收费等级和收费标准，对服务质量不符合要求并且与业主矛盾较大的，将勒令物业管理公司进行整改，同时取消收费资格，整改验收合格后由物业管理公司重新申请参加收费等级的评定。

    七、对经政府价格主管部门、建设行政主管部门审批，具备物业收费资格，基本或部分达到规定的标准服务内容，但没有提出申请的居民住宅小区一律按最低等级（五级）每月每平方米（建筑面积）0.25元的住宅小区综合服务费标准执行。不提供服务的不得收费。少提供服务的少收费。少收费额由物业公司与业主委员会等协商确定。

    八、居民住宅小区便民有偿服务收费，由小区物业公司与业主委员会协商议定，并定期张榜公布，实行明码标价。

    九、本文自2003年5月1日起执行。

    附件：乌鲁木齐市住宅小区物业服务内容及评分标准。

二○○三年五月二十七日

附表：

居民住宅小区（普通多层）物业管理服务费标准

单位：元/月、平方米

附件：

乌鲁木齐市住宅小区物业服务内容及评分标准

总分值100分

一、安全服务（20分）

（一）治安安全（15分）

A封闭式小区：标准状态为具有完备的保安体系。完备的保安体系应具备以下三个条件：（1）具有封闭式的不易翻越的围墙；（2）有值班室、门卫及值班人员；（3）小区内保安昼夜巡逻。

1、具有完备的小区保安体系（1）、（2）、（3）；（15分）

2、具有初步的小区保安体系（1）、（2）；（12分）

3、具有（1）（2）设施但缺乏与之配套的服务；（8分）

4、设施不完善，服务不具备；（4分）

B开放式小区

1、具有基本的小区保安措施；（10分）

2、不具备基本的小区保安措施；（5分）

该项扣分内容：1、一年内月均窃案发生一起扣1分；

              2、一年内小区内月均打架斗殴一次扣1分。

（二）消防安全（5分）

消防经有关部门验收合格，消防设备保持完好无损。

该项扣分内容：

1、可能危及住户安全并无明显标志和防范措施扣1分；

2、在本年度内因企业管理责任造成重大火灾事故扣4分。

二、维修服务（15分）

房屋零修及时并建立了回访制度和回访记录。条件：（1）有维修服务联系电话及人员值班；（2）房屋设施的零修应及时热情，在能够采取措施的前提下，如发生水管或龙头爆裂，下水道堵塞、电跳闸等抢修情况，物业公司应在接到通知后两小时内修好。

该项扣分内容：

1、无维修值班电话扣2分；无人值班扣2分；

2、零修、抢修未达上述要求，每发生两次扣1分。

注：维修活动中与便民有偿服务相同的项目的收费按便民有偿服务的收费标准执行。这里强调的是服务质量和时限。

三、设备管理(15分)

（一）居民生活用水、高压水泵、水池、水箱有严密的管理措施，保养检修制度完备，无事故隐患。(5分)。

（二）供电，通讯。照明设备齐全，工作正常。（5分）。

（三）锅炉供暖、煤气、燃气运行正常。冬季供暖的室内温度等符合物价部门的有关规定。（5分）

该项扣分内容：

1、因物业管理工作不细致造成自来水跑冒滴漏严重的（指没月每户自来水漏损分摊量超过2方的)扣3分；

2、小区内公共场所缺乏一般照明的扣2分；

3、由于物业管理不善，造成供暖明显不正常或有因管道、暖气包爆裂而影响正常供暖现象的(小区内)，扣3分。

四、环境卫生(34分)

（一）绿化：新建小区公共绿地人均1平方米及以上；旧区改造小区公共绿地人均不低于0.5平方米。（2分）

该项扣分内容：人均公共绿地面积达不到以上要求，或虽达到以上要求但保养不善、毁损严重的扣1分。

（二）小区实行标准化清扫保洁(即小区内环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站或垃圾房等保洁设备，垃圾日产日清)(23分，其中设备5分，卫生18分)

该项扣分内容：

1、小区内外环卫设施不完备扣2—3分；

2、小区公共卫生状况差或卫生死角超过2处扣3—8分；

3、不能保证每4栋楼一个中转垃圾箱的扣2分；

4、冬季积雪不能保证雪停后24小时内清扫的扣1—4分；

5、小区的垃圾集中点有因未及时清运而溢出超过一天的现象扣2—5分。

（三）小区内道路畅通，路面平坦（2分）

（四）污水排放通畅、无污水、废气，废渣污染（5分）

该项扣分内容：

1、每年有单元外下水道堵塞现象2次以上的扣2分；

2、有长期影响居民生活的小区内污染源，物业公司能清理而未及时清的扣2分；

（五）小区内交通，车辆管理有序，无乱停、乱放机动车及非机动车和乱占小区公用地面、空间的现象（2分）

五、其它（16分）

（一）小区各项管理制度完善，制定了住户公约或业主公约及各项专业管理制度、办法及工作岗位考核标准（4分）。

该项扣分内容：

1、未建立财务管理公开、监督制度或不能保证一年至少一次向居民张榜公布财务收支状况的扣2分；

2、缺少其它专项管理制度的扣1分；

3、月均投诉超过2起的扣1分。

（二）为居民提供了多项便民有偿服务。（3分）

（三）物业公司向居民代收去水、电、暖费。（5分）

（四）小区成立了具有代表性和能起到有效监督作用的业主委员会（2分）

（五）具备一定的社区文化服务内容（2分）

1、建立了各项精神文明建设、社区文化、社区服务制度；

2、设立了宣传教育学习园地并有兼职宣传组织人员。