关于印发《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》的通知 【废止】

新计法规﹝2004﹞531号

    为进一步规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《物业管理条例》和国家发展改革委、建设部《关于印发物业服务收费管理办法的通知》(发改价格[2OO3]1864号)精神，自治区发展计划委员会、建设厅制定了《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请遵照执行。现就有关问题通知如下：   
一、取消公用面积维修养护费(以下简称维护费)，统一按照《物业管理条例》、国家和自治区相关规定收取专项维修资金。物业管理企业已收取的维护费结转为专项维修资金。各地房地产和价格主管部门要加大监督力度，保证维护费结转工作的公开、公正，做到已收资金不流失，后续资金有保障。
二、各地价格和房地产主管部门应积极创造有利于物业管理行业发展的环境，协调物业管理企业与水、电、暖等供应单位关系，按照《物业管理条例》，尽快彻底地解决水、电、暖等费用代收费问题。
三、居民产生的生活垃圾的清运由环境卫生专业单位清运和处理，并按价格主管部门规定的收费标准缴纳垃圾处理费。环境卫生专业单位委托物业管理企业代清运或代收的，应当给予经济补偿，具体补偿金额由各地确定。
四、各地应认真贯彻自治区下发的《物业服务收费管理办法》，积极宣传推广“质价相符”的物业管理模式，引导物业服务消费，促进物业服务质量的提高。在政策执行过程中如遇到新问题请及时上报自治区计委、建设厅。 
 
新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法

第一条．为规范我区物业服务收费行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，依据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，结合我区实际情况，制定本办法。

第二条　本办法适用于自治区境内依法登记，并取得相关业务资质的物业管理企业，按照物业服务合同约定，提供相应服务的收费行为，以及各级政府价格主管部门管理物业服务收费的行政行为。
 
第三条  各级人民政府价格主管部门是物业服务收费的主管机关，按照价格管理权，会同同级房地产行政主管部门加强对物业服务收费的管理、监督和指导。

第四条  物业服务收费实行统一领导、分级管理。自治区价格主管部门负责制定物业服务收费的定价原则、定价办法及其它有关价格政策；指导全区物业服务收费的管理工作。
各地、州、市、县(市)价格主管部门负责贯彻落实国家、自治区物业服务收费的有关政策规定；监督和管理当地物业管理企业的收费行为；按照价格管理权限、定价原则和定价办法，确定当地物业服务收费标准。地、州、市所在地城市的物业服务收费原则上由地、州、市价格主管部门进行管理，其他城市的物业服务收费由县（市）价格主管部门进行管理。

第五条　制定物业服务收费标准应当遵循合理、公开、质价相符的原则。

第六条　物业服务收费包括综合服务费、专项服务费及特约服务费。
综合服务费是指物业管理企业按照物业服务合同约定，为全体业主提供服务收取的费用。服务内容包括管理区域内的共用部位、共用设备设施的运行、维护和管理，卫生保洁，冰雪清除，公共绿地的养护，维护物业管理区域的公共秩序，物业装饰装修管理，专项维修资金的代管，以及物业档案资料管理等。   
专项服务费是指提供机动车停放、装修垃圾清运等涉及大部分住户的服务所收取的费用。
特约服务费是指应个别业主要求提供服务所收取的费用。   
普通住宅的综合服务费及专项服务费实行政府指导价，其他服务费实行市场调节价。普通住宅是指除别墅、度假村及超出同类商品房平均价格一倍以上的高档住宅以外的所有住宅，具体划分标准由各地根据实际情况确定。

第七条　综合服务费的价格构成因素为：
（一）管理服务人员的工资、社会保险及按规定应提取的福利费，工资和福利费的标准应符合国家有关规定，并适合当地经济发展水平和物业服务消费实际情况；
（二）共用设施设备(含电梯)日常运行、维护费用和公共用电，不包括中央空调等非常用设备以及多层住宅的水、电、暖二次供应的运行费用；
（三）清洁卫生费，包括二次供水设施的消毒及公共区域的卫生保洁、防疫费用。
（四）绿化养护费，包括绿化用水；
（五）办公经费；
（六）直接用于物业管理的固定资产折旧费(不包括开发商一次性拨付资产的折旧)；
（七）公众责任保险费；
（八）经业主同意的其它费用；
（九）法定税费；
（十）合理利润。普通住宅利润率为5％。

第八条　普通住宅的综合服务费，按照服务质量实行分等级定价。
自治区价格主管部门会同房地产行政主管部门，根据自治区普通住宅物业服务等级和服务成本，制定各等级综合服务费基准价最高价格水平。
各地价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，根据当地物业管理行业平均成本，在充分听取企业和业主意见后，制定或调整本地物业管理综合服务费的基准地价，各地制定的综合服务费基准价不应超过自治区规定的最高价格水平。

第九条　物业管理企业与业主应当在物业服务合同中明确物业服务费标准和收费办法。鼓励和倡导业主根据物业服务的内容和质量标准要求，自主选择物业管理企业，确定物业服务收费标准。
实行政府指导价的综合服务费，业主大会和物业管理企业应根据房地产行政主管部门规定的物业服务质量等级指导标准，协商确定本小区的物业服务质量等级，再按照“分等级定价”的原则，在价格主管部门确定的基准价上下浮动10％的范围内，协商确定本小区物业服务费具体标准。业主大会未召开以前，物业管理企业提供的前期物业服务的质量等级由各地行政主管部门会同价格主管部门核定，综合服务费按当地价格主管部门核定的基准价执行。
实行市场调节价的综合服务费，物业管理企业与业主大会或业主协商确定收费标准；前期物业服务的综合服务费由建设单位与物业管理企业协商确定。

第十条  综合服务费实行备案制度。物业管理企业在收取服务费前应到当地价格主管部门提交营业执照、资质证书及物业管理合同，办理备案手续。

第十一条  住宅小区内的机动车辆停放服务收费按照《新疆维吾尔自治区机动车停放服务收费管理办法实施细则》执行，停车费的基准价和浮动幅度由各地、州、县、（市）价格主管部门制定。
机动车辆停放占用小区公共道路的，经业主大会同意后，物业公司可收取占道补偿费。占道补偿费标准由业主委员会根据业主大会的决定和物业公司协商确定，其收入用于补充住房维修资金或按业主大会的决议使用。

第十二条　装修期间产生的建筑垃圾由业主或使用人负责清运；或委托物业管理企业清运，清运费由双方在政府指导价范围内协商确定。清运费的基准价和浮动幅度由各地、州、市、县(市)价格主管部门制定。

第十三条  多层住宅的水、电、暖二次供应的运行费用，按当地价格主管部门核定加价标准执行，或由业主委员会与物业管理企业商定加价幅度。中央空调等非常用设备的运行费用应单独列帐，按合理、公开的原则分摊，具体分摊办法由业主委员会根据业主大会的决定与物业管理企业协商确定。

第十四条　有关单位提供的水、电、暖、煤(燃)气以及其他服务，凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准，并直接向最终用户收取，不得乱加价、乱收费。需要委托物业管理单位代抄表、代收费的，委托单位应当与物业管理企业签订委托合同，并向物业管理企业支付佣金。
 
第十五条  物业服务收费实行明码标价，物业管理企业应当将服务内容、收费项目、标准及收费办法在经营场所或服务地点公布。

第十六条  综合服务费按月或季计收，业主与物业管理企业约定提前预收的，预收期限不得超过十二个月。

第十七条  未经业主同意认可，物业管理企业不得强行收取押金、保证金等担保性的费用。押金、保证金等担保性费用的期限不应超过一年。对没有违反合同的约定的业主，物业管理企业退还此类费用时应给予相应补偿，补偿的具体标准由双方约定。

第十八条  物业管理企业未达到合同约定的服务质量，业主委员会可按照合同约定，要求物业管理企业整改：整改后仍未达到合同约定的，业主委员会按照合同追究物业管理企业违约责任。双方发生的服务收费纠纷，可由价格主管部门进行调解处理，也可通过仲裁或诉讼程序解决。

第十九条  业主应当按照合同约定的交费时问，及时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；物业管理企业可依法追缴。   
物业管理企业不得采用停水、停电等方式追缴服务费。

第二十条  业主擅自改变物业用途的，在有关部门处理之前，综合服务费可参照当地同类物业的收费标准收取。

第二十一条　城建、环卫、街道办事处等行政事业单位不得强行委托物业管理企业代其向业主、使用人收费。物业管理企业同意代收费的，委托单位应对物业管理企业进行适当的补偿。

第二十二条　对社会反应强烈，明显不合理的物业服务收费，当地价格主管部门应当及时纠正；当地价格主管部门未及时纠正的，上级政府价格主管部门应当责令其改正，并通报批评。

第二十三条　物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第二十四条　本办法由自治区发展计划委员会同建设厅负责解释。  

第二十五条　本办法自2004年5月1日起执行。本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，一律以本办法为准。  

附件1：

普通住宅的物业管理综合服务费

基准价的最高价格水平

单位：元／月·平方米

备注：

l、综合服务费按照产权面积收费。

2、多层是指6层及以下，高层是指7层以上。 

附件2：

物业管理综合服务费备案登记表

填写日期：

备案所需资料：1、物业管理企业营业执照；2、物业管理企业资质证书；3、物业管理合同