东营市关于印发中心城住宅小区推行规范化物业管理工作实施方案的通知

 东政办字〔2005〕50号

各县区人民政府，市政府各部门、单位：
　　《中心城住宅小区推行规范化物业管理工作实施方案》已经市政府同意，现印发你们，请认真遵照执行。

二OO五年六月二十日

中心城住宅小区推行规范化物业管理工作实施方案

　　为进一步改善中心城住宅小区的整体环境，提高居民生活条件，推进全市创建文明城市和城乡环境综合整治工作的深入开展，现就中心城住宅小区推行规范化物业管理工作制定如下实施方案。
　　一、指导思想
　　以“三个代表”重要思想为指导，按照建设“平安山东”和构建“和谐社会”的要求，保护业主的合法权益，促进物业管理市场的健康发展，创建整洁、安全、文明、舒适的生活环境，使广大市民安居乐业。
　　二、工作目标
　　力争在2005年7月31日前，基本解决物业管理中存在的问题。对中心城范围内的住宅小区协助维护公共秩序服务按一级物业管理服务标准、其他物业服务按不低于三级物业管理服务的标准实施规范化物业管理。住宅小区内的全体业主在房产行政主管部门的指导监督下成立业主大会，选举产生业主委员会，业主大会通过招标或议标的方式选聘有资质的物业管理企业；成立业主大会条件不成熟的，按前期物业服务进行物业管理，由开发建设单位在房产行政主管部门的指导监督下通过招标或议标的方式选聘有资质的物业管理企业。双方签订物业服务合同，业主按合同约定及时交纳物业服务费；物业管理企业按合同约定对房屋和配套设施设备及相关场地进行维修、养护、管理，维护小区内的环境卫生和社会秩序。
　　三、实施步骤
　　第一阶段：动员发动阶段(2005年6月21日-25日)。一是根据在住宅小区内推行规范化物业管理的有关规定和要求，制定相应的实施方案。二是举办由相关责任单位领导和具体工作人员参加的物业管理学习培训班。三是召开中心城住宅小区实行规范化物业管理工作动员大会，安排部署各项任务。
　　第二阶段：组织实施阶段(2005年6月26日-7月31日)。全面开展实行规范化物业管理工作。房产行政主管部门针对不同住宅小区的情况，制定具体的实施方案；各责任单位按照工作分工，切实履行职责，确保按时完成任务。
　　(一)配套完善(2005年7月20日前完成)
　　协助维护公共秩序服务按一级物业管理服务标准、其他物业服务按不低于三级物业管理服务标准的要求对住宅小区进行配套完善，并对住宅小区的档案资料进行收集整理。
　　1.东城地方共有22个住宅小区，其中开发区3个。有13个住宅小区设施需要配套完善。市直管小区和责任无法落实的小区由市财政投资。其余8个小区由市房产管理局、开发区管委会牵头，开发建设单位负责配套完善(责任单位：市房产管理局、开发区管委会、市财政局，责任人：王健、张春明、吕连岭)。
　　2.西城地方共有18个住宅小区，有3个住宅小区需配套完善。区直管小区、责任无法落实的小区由区财政投资，其余小区由东营区政府牵头，开发建设单位负责配套完善(责任单位：东营区政府，责任人：王跃军)。
　　3.油田直管住宅小区由胜利石油管理局负责配套完善(责任单位：胜利石油管理局公共事业管理部，责任人：马永亮)。
　　4.供水、供电、供气、供热等单位应按照向最终用户收取有关费用的要求，对现有设施进行改造完善。
　　(二)实施规范化物业管理(2005年7月31日完成)
　　1.划分物业管理区域(2005年6月25日前完成)
　　房产行政主管部门根据《东营市物业管理暂行办法》划分物业管理区域。
　　2.征求意见(2005年6月25日完成)
　　就是否同意成立业主大会向业主征求意见并公示。地方住宅小区中东城的小区由市房产管理局负责，油田直管住宅小区由胜利石油管理局公共事业管理部负责，其余住宅小区由东营区政府负责。
　　3.成立业主大会，选举业主委员会委员(2005年7月15日前完成)
　　三分之二以上业主同意成立业主大会的住宅小区在房产行政主管部门的监督指导下成立业主大会，选举业主委员会委员。东城的小区由市房产管理局负责，开发区管委会和东营区政府配合，其余住宅小区由东营区政府负责，市房产管理局配合。
　　(三)选聘物业管理企业、移交物业管理档案(2005年7月31日前完成)
　　1.成立业主大会的住宅小区，由业主大会在房产行政主管部门的监督指导下采用招标或议标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业签订物业服务合同、移交物业管理档案、实施物业管理。东城的小区由市房产管理局负责，开发区管委会和东营区政府配合，其余住宅小区由东营区政府负责，市房产管理局配合。
　　2.成立业主大会条件不成熟的住宅小区，实行前期物业管理。由开发建设单位在房产行政主管部门的监督指导下采用招标或议标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业签订前期物业服务合同、移交物业管理档案、实施前期物业管理。开发建设单位无法落实的按小区内每栋住宅推选一名代表组成代表小组，由代表小组在房产行政主管部门的监督指导下采用招标或议标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业签订前期物业服务合同、移交物业管理档案、实施前期物业管理。
　　地方住宅小区的实施，东城的小区由市房产管理局负责，开发区管委会和东营区政府配合，油田直管住宅小区的实施由胜利石油管理局公共事业管理部负责，其余住宅小区由东营区政府负责，市房产管理局配合。
　　第三阶段：检查验收阶段(2005年8月上旬)。市中心城物业管理工作领导小组按照工作目标对住宅小区的物业管理工作进行检查验收，听取业主意见，并对检查验收情况进行通报。对业绩突出的进行表彰，对开展工作不力的进行通报批评。

　　四、保障措施
　　(一)强化宣传，营造氛围，提高居民的物业管理意识。要做好舆论正面引导，大力宣传实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理的有关政策法规。积极引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，树立物业管理是消费、是商品的意识，营造全社会共同关心、支持、参与住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围，共同维护小区内业主的整体利益，树立业主在小区公共事务管理中的主人翁意识。
　　(二)政策引导，区别对待，确保工作取得实效。物业管理实行统一政策，分级管理。房产行政主管部门负责完善物业管理相关配套政策，依法实施物业管理，积极培育和发展物业管理市场。物业服务等级基准价标准及其浮动幅度由市物价部门会同房产管理部门制定、调整并公布。
　　低保户和困难户的物业管理费实行财政补助，凭缴费收据到民政部门领取。东城地方住宅小区由市财政负担；开发区住宅小区由开发区财政负担；西城地方住宅小区由东营区财政负担；油田住宅小区的低保户和困难户由胜利石油管理局负担。低保户和困难户名单由市民政局和总工会提供。
　　(三)加强领导，明确分工，落实责任。为加强实施住宅小区规范化物业管理工作的领导，市政府成立了市中心城物业管理工作领导小组。领导小组办公室具体负责日常工作的组织协调。各有关单位要根据各自职责，密切配合，形成合力，保障住宅小区推行规范化物业管理工作的顺利实施。具体职责分工如下：
　　市房产管理局在完成组织实施阶段任务的同时，负责制订出台《东营市业主大会规程》等相关配套文件并对执行情况进行监督。负责督促东城住宅小区业主交纳专项维修资金。
　　市物价局负责制订出台东营市住宅小区物业管理服务等级标准基准价及其浮动范围等相关配套政策，建立质价相符的物业管理服务收费机制。
　　东营区政府负责完成组织实施阶段分工的任务。负责督促西城住宅小区业主交纳专项维修资金。
　　胜利石油管理局公共事业管理部负责完成组织实施阶段分工的任务。
　　市法院负责协调基层法院积极受理因物业管理纠纷引发的诉讼，做到快审、快结、快执。
　　市城市管理行政执法局负责逐步拆除住宅小区内的违章建筑，制止住宅及非经营性配套设施擅自改变用途的行为。
　　市发改委和市财政局负责推行规范化物业管理政府投资资金的落实和监督管理工作。
　　市规划局负责住宅小区配套工程的规划审批、验收工作，负责违章建筑的认定工作。
　　市建委负责住宅小区配套工程的施工管理工作。
　　市综治办负责住宅小区的人防、技防、物防的指导工作。
　　市公安局负责配套工程的治安管理工作，负责住宅小区内的流动人口的管理工作。
　　市消防支队负责指导住宅小区的消防工作。
　　市工商局负责对住宅小区内申请改变房屋用途进行经营活动的进行严格把关，取缔住宅小区内的无照经营行为。
　　市民政局负责指导社区居委会的工作，落实各项民政政策。
　　市总工会负责协助落实困难户物业管理费补助政策。
　　税务部门负责落实有关物业管理工作的税收政策。
　　以上工作列入相关部门的年度考核任务，由市政府督查考核办公室专项督查。
　　(四)多措并举，稳步推进，建立物业管理长效机制。一是规划、房产管理部门在住宅小区的审批、验收环节严格把关。二是逐步推进开发建设单位和物业管理分业经营，使物业管理企业真正成为独立承担民事责任的企业法人。注重小区建设与物业管理的衔接，加强对开发建设单位履行法定义务情况的监督。三是积极引导业主成立业主大会，逐步实现从前期物业管理向物业管理的过渡。督促物业管理企业按照物业服务等级标准加强管理服务，督促业主履行缴费义务，做好业主与物业管理企业的衔接沟通，促进小区物业管理良性发展。四是业主大会、业主委员会应积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，接受居民委员会的指导和监督，并配合公安机关与居民委员会相互协作，共同做好维护小区社会治安工作。五是处理好物业管理与社区的关系，建立由社区居民委员会、业主委员会、物业管理企业参加的“三位一体”的议事机制，提倡业主委员会委员和居民委员会委员经过法定程序交叉兼职，建立工作例会制度，定期通报情况，分析解决问题。共建管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代化住宅小区。